Prêt locatif social PLS et Prêt locatif intermédiaire PLI

Les revenus modestes de certains ménages les empêchent de devenir propriétaires. Mais, ils leur permettent de louer des logements financés par des prêts sociaux. Depuis quelques années, l’état encourage activement les salariés aux revenus limités à résoudre leurs problèmes de logement. On parle notamment du prêt locatif social (PLS) et du prêt locatif intermédiaire (PLI) étant ouverts à tous les particuliers. Il faut seulement répondre à de strictes conditions d’éligibilité, dont essentiellement les plafonds de ressources. Ainsi, les investissements locatifs et tous leurs avantages fiscaux sont accessibles aux personnes ne pouvant pas passer par le circuit classique d’emprunt. Lisez maintenant le reste de notre article afin de mieux découvrir ces prêts aidés.

Sommaire :

• Les caractéristiques du prêt locatif social (PLS)
• Les avantages fiscaux réservés aux bénéficiaires
• Les conditions d’obtention d’un PLS
• Les opérations concernées par le prêt locatif intermédiaire (PLI)
• Les plafonds de ressources des locataires
• Les taux appliqués au PLI

Les caractéristiques du prêt locatif social (PLS) :

Le PLS peut être accordé à toute personne physique (les promoteurs privés) ou morale (les associations, les organismes HLM, les collectivités locales…). La Caisse des Dépôts et Consignations ou tout autre organisme prêteur ayant conclu une convention annuelle avec elle peut l’accorder. Le montant octroyé varie d’un établissement financier à un autre. Mais, il peut toujours financer jusqu’à 50 % le montant des investissements immobiliers suivants :

• L’achat de terrains et la construction de maisons neuves.
• L’achat ou la construction de logements à usage locatif, y compris les travaux d’amélioration qui peuvent être réalisés.
• L’acquisition ou l’amélioration de logements anciens en logements locatifs.
• La construction de logements-foyers pour les étudiants, les personnes âgées ou les personnes ayant un handicap (hors résidences sociales).

Durée et taux du prêt :

Puisqu’il s’agit d’un prêt conventionné, l’emprunteur doit obligatoirement passer une convention avec l’État concernant son PLS. Ce type de crédit doit être remboursé sur une durée allant de 15 à 40 ans au maximum. Seuls les prêts qui financent l’acquisition de terrains peuvent alors atteindre 50 ans pour être entièrement payés par leurs titulaires. Quant aux taux d’intérêt appliqués, ils sont indexés sur le taux de rémunération du Livret A. Ils sont identiques quel que soit le profil financier de l’emprunteur, il n’y a pas de dossier privilégié.

Les avantages fiscaux réservés aux bénéficiaires :

L’acceptation de votre dossier de demande de prêt locatif social réservé aux revenus modestes entraîne plusieurs avantages fiscaux. L’essentiel est de répondre à toutes les conditions d’éligibilité requises pour bénéficier de toutes les défiscalisations :

• Une TVA réduite à 7 % pour la construction dans le neuf et les travaux d’amélioration dans l’ancien.
• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TSPB) pendant une durée de 15 ans.
• Un régime d’amortissement fiscal pour une période allant de 3 à 24 mois. Cela inclut un différé de paiement des intérêts et du capital restant dû.

Il n’existe pas des subventions accordées par l’État en cas d’obtention d’un PLS. Cependant, un emprunteur pourrait toujours vérifier ses droits d’éligibilité aux financements complémentaires accordés par son organisme prêteur. Il peut aussi faire la demande des aides réservées par d’autres établissements de crédit.

Les conditions d’obtention d’un PLS :

Les loyers des logements financés par un prêt locatif social sont soumis à des plafonds précis. De même en ce qui concerne les ressources personnelles des locataires qui ne doivent pas dépasser un certain seuil bien déterminé. De son côté, l’emprunteur doit s’engager, outre le paiement intégral de son prêt, à louer son logement à titre de résidence principale. Et ce, pendant toute la période d’emprunt tout en respectant les plafonds autorisés du loyer. Ce logement ne peut être en aucun cas transformé en local professionnel ou commercial, ni affecté à la location meublée ou saisonnière. Le propriétaire ne peut pas alors l’occuper lui-même, ni le louer à son conjoint ou concubin, ni à l’un de ses enfants.

Plafonds de ressources/loyers :

Les plafonds de loyers mensuels sont calculés en euros (€) et en m² des surfaces utilisées. On calcule la surface habitable avec la moitié des surfaces annexes : cave ou balcon en fonction de l’emplacement géographique du logement. En outre, les plafonds de ressources sont déterminés selon les critères suivants :

• La composition du foyer fiscal.
• Le type des financements obtenus par l’emprunteur durant la construction ou l’amélioration du logement concerné.
• La localisation géographique du logement.

Les ressources prises en compte concernent la déclaration des revenus N-2 de toute personne vivant dans le foyer fiscal. Pour l’année 2017, il s’agit donc des revenus de l’année 2015. Mais, sont également prises en compte les allocations de logement dont bénéficie le foyer.

Les opérations concernées par le prêt locatif intermédiaire (PLI) :

Le prêt locatif intermédiaire est, comme le prêt locatif social, accordé pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration du logement. Celui-ci doit être destiné à être loué pour des personnes aux revenus limités. Or, ce dispositif est aussi soumis à des conditions d’éligibilité qui doivent être obligatoirement respectées par le bénéficiaire. Elles concernent essentiellement les points suivants :

• Le PLI doit financer l’achat ou la construction d’un logement neuf, depuis l’acquisition du terrain jusqu’aux travaux de finition. De même, l’amélioration d’une maison ancienne vacante à hauteur de 15 % des travaux réalisés. La transformation complète de logements non habitables en logements destinés à la location.
• Les logements locatifs financés par des PLI ne doivent pas être, pendant toute la période du prêt, transformés en locaux professionnels ou commerciaux. Ils ne doivent pas être aussi occupés à titre de logement de fonction ou détruits sans reconstruction. Et ce, dans un délai de 4 ans à compter de la destruction.
• Les propriétaires de ces logements locatifs s’engagent à assurer eux-mêmes la gestion de ces lieux d’habitation. Ils doivent respecter un plafond de loyer calculé en fonction de la surface occupée et de la localisation géographique du logement. Et ce, conformément à l’arrêté du 29 avril 2009.

Comment l’obtenir ?

Contrairement au prêt locatif social, le demandeur d’un PLI ne passe aucune convention avec l’État. Il dépose directement son dossier de demande auprès d’un organisme de crédit habilité à octroyer ce type de financement. En effet, il existe quatre organismes ayant conclu une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations. On trouve Dexia, Caisse d’Épargne, Crédit Agricole et Crédit Mutuel. Il suffit de réunir toutes les pièces justificatives requises pour avoir un dossier complet et un avis favorable. L’essentiel est de respecter les conditions d’octroi du dispositif concernant principalement les revenus des locataires.

Les plafonds de ressources des locataires :

Il est important de savoir que si l’État avait encouragé l’octroi de PLI, c’est pour encourager les investisseurs des marchés locatifs pas chers. Cela permet de favoriser l’accès des personnes ayant de faibles revenus à la location. Les locataires des logements locatifs financés au moyen d’un prêt social intermédiaire doivent avoir des revenus ne dépassant pas un certain seuil. Ces plafonds de ressources sont actualisés le premier janvier de chaque année. Ils sont calculés en fonction du nombre de personnes dans le foyer. Et de même, l’emplacement géographique du bien comme précisé dans la base du zonage de l’arrêté du 29 avril 2009. Le revenu fiscal de référence à compter du 1^er janvier 2017 est disponible en ligne. Vous pouvez toujours le consulter.

Note : pour calculer les ressources de chaque locataire, on compte les revenus imposables de chaque personne à charge vivant avec lui au foyer. Et ce, en se référant à l’avant-dernière année de la signature du contrat de location. Par exemple pour l’année 2017, ce sont les revenus imposables de l’année 2015 qui comptent.

Les taux appliqués au PLI :

Parmi les avantages des prêts locatifs, leur taux d’intérêt fixe et assez attractif par rapport aux autres crédits classiques. Le taux du PLI proposé par les organismes prêteurs pour les emprunteurs personnes physiques varie de 1.40 à 1.70 % pour une durée de prêt pouvant grimper à 35 ans. Alors que le taux proposé pour les investisseurs privés garantis par une collectivité territoriale varie de 1.40 et 1.65 %.

Il n’est pas rare pourtant que le PLI ne finance pas l’intégralité de l’opération immobilière. Il peut être alors complété par d’autres prêts ou subventions. En général, c’est l’organisme de crédit qui oriente l’emprunteur vers le dispositif financier le plus avantageux dans son cas. Les alternatives suivantes sont possibles :

• Le prêt immobilier amortissable classique.
• Le prêt 1 % logement.
• Les subventions des collectivités locales.
• Les aides de l’État pour surcharge foncière en Île-de-France.
• Les allocations de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

Comment rembourser un PLI ?

En ce qui concerne les modalités de paiement, la période d’emprunt et la valeur des échéances, cela varie d’un organisme prêteur à un autre. Ensuite dans certains cas, les banques et les sociétés de financement conventionnées pour livrer des PLI demandent des garanties supplémentaires. Cela pourrait être une hypothèque ou une caution. Elles peuvent aussi exiger une durée de paiement bien déterminée pour tous les futurs emprunteurs. Alors, si vous faites partie des investisseurs privés ou des locataires ayant de faibles revenus, trouvez toutes les caractéristiques du PLS et PLI de l’année 2017 en ligne.