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Prêt locatif social PLS et Prêt locatif intermédiaire PLI

Les revenus modestes de certains ménages empêchent leur accès à la propriété immobilière, mais favorisent leurs chances de location de logements financés par des prêts locatifs. À vrai dire, depuis de nombreuses années, le gouvernement français est remarquablement actif quant à la mise en place de dispositifs financiers assez attractifs aidant les salariés aux revenus limités à résoudre leurs problèmes de logement. On parle notamment du prêt locatif social (PLS) et du prêt locatif intermédiaire (PLI) étant ouverts à tous les particuliers qui répondent à de strictes conditions d’éligibilité, dont essentiellement les plafonds de ressources. Ainsi, les investissements locatifs et tous les avantages leur étant relatifs sont désormais possibles pour les personnes ne pouvant pas accéder au « marché classique » de l’immobilier.
Sommaire :

  • Les caractéristiques du prêt locatif social (PLS)
  • Les avantages fiscaux réservés aux bénéficiaires
  • Les conditions d’obtention d’un PLS
  • Les opérations concernées par le prêt locatif intermédiaire (PLI)
  • Les plafonds de ressources des locataires
  • Les taux appliqués au PLI
  • Lien utile

Les caractéristiques du prêt locatif social (PLS) :

Le PLS peut être accordé à toute personne physique (les promoteurs privés) ou morale (les associations, les organismes HLM, les collectivités locales…) par la Caisse des Dépôts et Consignations ou tout autre organisme prêteur ayant conclu une convention annuelle avec elle. Le montant octroyé varie d’un établissement financier à un autre, mais il peut toujours financer de 50 % à la totalité des investissements immobiliers suivants :

  • L’achat de terrains et la construction de maisons neuves.
  • L’achat ou la construction de logements à usage locatif, avec les travaux d’amélioration qui peuvent être réalisés.
  • L’acquisition ou l’amélioration de logements anciens en logements locatifs.
  • La construction de logements-foyers pour les étudiants, les personnes âgées ou les personnes ayant un handicap (hors résidences sociales).

En outre, étant un prêt conventionné, l’emprunteur doit obligatoirement passer une convention avec l’État concernant son PLS qui doit être remboursé dans une durée allant de 15 à 40 ans au maximum. Seuls les prêts qui financent l’acquisition de terrains peuvent alors atteindre les 50 ans pour être entièrement payés par leurs bénéficiaires. Quant aux taux d’intérêt appliqués, ils sont indexés sur le taux de rémunération du Livret A et sont identiques quel que soit le profil financier de l’emprunteur.

Les avantages fiscaux réservés aux bénéficiaires :

Avoir l’acceptation de votre dossier de demande d’un prêt locatif social étant réservé aux personnes les plus démunies implique la mise en œuvre de plusieurs avantages fiscaux, l’essentiel étant de répondre à toutes les conditions d’éligibilité requises pour pouvoir bénéficier de :

  • Une TVA réduite au taux de 5.5 % pour la construction dans le neuf et les travaux d’amélioration dans l’ancien.
  • Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TSPB) pendant une durée de 25 ans.
  • Un régime d’amortissement fiscal pour une période allant de 3 à 24 mois, avec un différé de paiement des intérêts et du capital restant dû.

Quoiqu’il n’existe pas des subventions accordées par l’État en cas d’obtention d’un PLS, un emprunteur pourrait toujours vérifier ses droits d’éligibilité aux financements complémentaires accordés par son organisme prêteur ou réservés par d’autres établissements de crédit.

Les conditions d’obtention d’un PLS :

Les loyers des logements financés par un prêt locatif social sont soumis à des plafonds précis, de même en ce qui concerne les ressources personnelles des locataires qui ne doivent pas dépasser un certain seuil bien déterminé. De son côté, l’emprunteur doit s’engager, outre le remboursement intégral de son prêt, à louer son logement à titre de résidence principale durant toute la période d’emprunt tout en respectant les plafonds du loyer. En effet, ce logement ne peut en aucun cas être transformé en local professionnel ou commercial, ni affecté à la location meublée ou saisonnière. Le propriétaire ne peut pas alors l’occuper lui-même, ni le louer à son conjoint ou concubin, ni à l’un de ses enfants.

Les plafonds de loyers mensuels sont calculés en euros (€) et en m² des surfaces utilisées (surface habitable avec la moitié des surfaces annexes : cave ou balcon), et ce en fonction de l’emplacement géographique du logement. Pour avoir une idée plus précise, nous vous orientons vers le lien de référence suivant : www.cbanque.com/credit/calculatrice/zone-geographique.php. En outre, les plafonds de ressources sont déterminés selon la composition du foyer, le type des financements obtenus par l’emprunteur durant la construction ou l’amélioration du logement concerné, et selon la localisation de celui-ci. Les ressources prises en compte concernent la déclaration des revenus N-2. Pour plus de précision, visitez le site Internet suivant : vosdroits.service-public.fr/particuliers/F869.xhtml.

Les opérations concernées par le prêt locatif intermédiaire (PLI) :

Le prêt locatif intermédiaire est, comme le prêt locatif social, accordé pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un logement destiné à être loué pour des personnes aux revenus limités. Or, ce dispositif financier est aussi soumis à des conditions d’éligibilité qui doivent être obligatoirement respectées par le bénéficiaire et qui concernent essentiellement les points suivants :

  • Le PLI doit financer l’achat ou la construction d’un logement neuf, depuis l’acquisition du terrain jusqu’aux travaux de finition. De même, l’amélioration d’une maison ancienne vacante à hauteur de 15 % des travaux réalisés ou la transformation complète de logements non habitables en logements destinés à la location.
  • Les logements locatifs financés par des PLI ne doivent pas être, pendant toute la période du prêt, transformés en locaux professionnels ou commerciaux, occupés à titre de logement de fonction ou détruits sans reconstruction dans un délai de 4 ans à compter de la destruction.
  • Les propriétaires de ces logements locatifs s’engagent à assurer eux-mêmes la gestion de ces lieux d’habitation et doivent respecter un plafond de loyer calculé en fonction de la surface occupée et de la localisation géographique du logement conformément à l’arrêté du 29 avril 2009.

Contrairement au prêt locatif social, le demandeur d’un PLI ne passe aucune convention avec l’État, il dépose directement son dossier de demande auprès d’un organisme de crédit habilité à octroyer ce type de financement. En effet, il existe quatre organismes ayant conclu une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations : Dexia, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole et Crédit Mutuel.

Les plafonds de ressources des locataires :

Il est important de savoir que si l’État avait encouragé l’octroi de PLI, c’est pour encourager les investisseurs à investir dans des marchés locatifs pas chers et favoriser l’accès des personnes ayant de faibles revenus à la location. Voilà pourquoi, les locataires des logements locatifs financés au moyen d’un prêt social intermédiaire doivent avoir des revenus ne dépassant pas un certain seuil. Ces plafonds de ressources sont actualisés le premier janvier de chaque année et sont calculés en fonction du nombre de personnes dans le foyer ainsi que de l’emplacement géographique du bien immobilier précisé sur la base du zonage de l’arrêté du 29 avril 2009. Un tableau détaillé indiquant les valeurs en euro figure sur le lien suivant : http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/9349-plafonds-pli-pret-locatif-intermediaire.

Note : pour calculer les ressources de chaque locataire, on tient compte des revenus imposables de chaque personne à charge vivant avec lui au foyer tout en se référant à l’avant-dernière année de la signature du contrat de location. Par exemple pour l’année 2015, ce sont les revenus imposables de l’année 2013 qui comptent.

Les taux appliqués au PLI :

Parmi les avantages des prêts locatifs, leur taux d’intérêt fixe et assez attractif par rapport aux autres crédits classiques. En effet, le taux du PLI proposé par les organismes prêteurs pour les emprunteurs personnes physiques varie entre 3.65 et 3.95 % pour une durée de prêt pouvant grimper à 30 ans, alors que le taux proposé pour les investisseurs privés garantis par une collectivité territoriale varie entre 2.36 et 2.66 %.

En outre, dans le cas où le PLI ne parvient pas à financer l’intégralité de l’opération, il peut être complété par d’autres prêts ou subventions, car en règle générale, c’est l’organisme de crédit choisi qui oriente l’emprunteur vers le dispositif financier le plus avantageux dans son cas, et ce parmi les alternatives suivantes :

  • Le prêt immobilier amortissable classique.
  • Le prêt 1 % logement.
  • Les subventions des collectivités locales.
  • Les subventions de l’État pour surcharge foncière en Île-de-France.
  • Les subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

En ce qui concerne les modalités de remboursement, la période d’emprunt et la valeur des échéances, cela varie d’un organisme prêteur à un autre. Ensuite dans certains cas, les banques et les sociétés de financement conventionnées pour livrer des PLI peuvent demander des garanties supplémentaires, hypothèque ou caution, ou exiger une durée de paiement bien déterminée pour tous les candidats emprunteurs.

Lien utile :

Si vous faites partie des investisseurs privés ou des locataires ayant de faibles revenus, alors un tableau récapitulatif indiquant toutes les caractéristiques du prêt PLS et du prêt PLI figurant sur le lien suivant peut vous donner une idée plus détaillée sur le concept des prêts locatifs et notamment aux droits auxquels vous pouvez vous prétendre : http://www.territoires.gouv.fr/pret-locatif-social.

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