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Le prêt à taux zéro PTZ

Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro est un crédit gratuit exonéré de taux d’intérêt. Cela veut dire que la personne emprunteuse s’engage à rembourser exactement le capital lui étant octroyé, sans aucun frais supplémentaire. En effet, afin de devenir propriétaire de sa résidence principale, un ménage ayant des ressources personnelles limitées peut désormais s’en servir. Le plus grand avantage de ce dispositif est qu’il ouvre droit au Prêt à l’Accession Sociale (PAS). Cela signifie que les primo accédants modestes peuvent bénéficier de la garantie de l’État sur leurs prêts. Mais également, avoir droit à l’Aide Personnalise au Logement (APL) versée chaque mois par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Cela leur permet d’alléger le montant des mensualités et d’emprunter en toute sécurité.

Sommaire :

  • Présentation du dispositif
  • Principe de fonctionnement d’un PTZ
  • Les conditions à remplir pour en bénéficier
  • Les établissements de crédit qui proposent le PTZ
  • Les prêts complémentaires à un prêt à taux zéro
  • Le nouveau PTZ 2017

Présentation du dispositif :

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Le prêt à taux zéro est un dispositif d’aide financière encourageant l’accession sociale des ménages modestes à la propriété immobilière. Étant mis en place par le Gouvernement français depuis l’année 2012, il est attribué sous certaines conditions de ressources. Ce dispositif est particulièrement réservé aux familles voulant financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf représentant leur résidence principale. Or, depuis le 1er janvier 2015, le PTZ s’est élargi aux logements anciens à condition d’y réaliser des travaux d’amélioration. Et ce, parce qu’il ne pouvait pas financer la totalité de l’opération d’achat dans le neuf. Ensuite, il doit être souvent complété par d’autres prêts immobiliers ou par un apport personnel (une garantie rare dans le cas de familles ayant des revenus limités).

Les opérations finançables par un PTZ :

Un PTZ peut contribuer dans la construction ou dans l’achat d’un logement neuf. Il peut aussi financer l’acquisition d’une habitation étant déjà occupée à condition que l’opération concerne la vente dans le parc social de la ville à ses occupants. Ces derniers peuvent bénéficier dans ce cas d’une déduction fiscale de 5.5 % sur le taux de TVA concernant toute opération d’achat.

En outre, le Gouvernement français décide de développer le fonctionnement de ce dispositif. Et ce, pour faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre de particuliers, mais aussi afin de relancer l’économie. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, le prêt à taux zéro peut être désormais utilisé pour l’acquisition d’un logement ancien dans près de 6 000 communes rurales. Une seule condition à respecter est celle des travaux d’amélioration de l’habitat concerné. Ensuite, cette opération bénéficie d’un PTZ plus souple et plus avantageux par rapport à un PTZ finançant une opération d’achat dans le neuf.

Principe de fonctionnement d’un PTZ :

Le prêt à taux 0 % est avant tout un dispositif financier social, versé sous certaines conditions de ressources aux primo accédants les plus modestes. Pas comme les crédits immobiliers classiques, c’est un prêt sans intérêt. Son montant est toujours concurrentiel sur le marché de l’immobilier (voir le tableau ci-dessous). Ses modalités de remboursement sont souples et assez convenables par rapport aux capacités budgétaires des bénéficiaires. Ensuite, en ce qui concerne la construction ou l’achat dans le neuf, le PTZ finance des plans de logement qui respectent les normes énergétiques en vigueur. Mais pour l’acquisition dans l’ancien, des travaux d’amélioration énergétique et d’isolation thermiques sont obligatoires. Le PTZ se veut écologique depuis l’année 2015 !

Son montant :

Dans certaines zones géographiques, notamment la zone A étant la plus chère en France, le montant d’un prêt à taux zéro peut atteindre 89 700 euros. Et ce, pour une famille composée de 5 personnes. En pratique, ce montant varie en fonction de quatre éléments essentiels, à savoir :

  • Le coût total de l’opération, toute taxe comprise, dans la limite du plafond autorisé pour l’année 2017 :
Nombre de personnes occupant le foyer fiscalZone AZone B1Zone B2Zone C
1150.000 €135.000 €110.000 €100.000 €
2210.000 €189.000 €154.000 €140.000 €
3255.000 €230.000 €187.000 €170.000 €
4300.000 €270.000 €220.000 €200.000 €
5 et plus345.000 €311.000 €253.000 €230.000 €
  • Le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale.
  • La localisation géographique du logement selon le zonage (A, B1, B2, C).
  • L’état neuf ou ancien (avec nécessité de travaux) du logement. Ceci contribue largement dans la définition de la quotité appliquée sur le montant maximal de l’opération.

La quotité logement du PTZ 2017 :

Trouvez ci-dessous la quotité applicable au coût de l’opération à compter du 1er janvier 2017. Et ce, pour les logements neufs, anciens avec travaux et pour la revente en HLM.

ZoneZone AZone B1Zone B2Zone C
Neuf/Ancien avec travaux40 %40 %40 %40 %
Revente HLM10 %10 %10 %10 %

En effet, pour déterminer le montant de votre PTZ, vous appliquez toujours un pourcentage, selon la zone d’implantation du logement, au coût maximal de l’opération. Le montant calculé ne peut pas excéder le montant total des prêts complémentaires assurant la réalisation de votre investissement immobilier. En outre, dans le cas d’un éventuel apport personnel, plus la valeur de votre participation est importante, plus le montant emprunté est réduit.

Sa durée de remboursement :

Les primo accédants remboursent généralement leur prêt à taux zéro sur une durée comprise entre 20 et 25 ans en fonction de leurs capacités de paiement. Cela dépend également de la composition du foyer et de la localisation du logement concerné. En effet, plus les revenus perçus par le bénéficiaire sont limités, plus les mensualités sont allégées, et par conséquent, la durée de remboursement est plus longue. Cela lui permet de payer moins les mois et de gérer plus facilement son crédit. Cette aisance lui permet de s’installer dans son nouveau logement ou même d’y réaliser des travaux d’amélioration ou d’agrandissement. Découvrez dans le tableau ci-dessous les différentes possibilités de paiement afin de savoir dans quelle catégorie de personnes emprunteuses vous vous situez :

CAPITAL DIFFERE PERIODE 1 PERIODE 2 DURÉE DE REMBOURSEMENT
1100 %14 ans11 ans25 ans
2100 %11 ans14 ans25 ans
3100 %8 ans14 ans22 ans
4100 %5 ans15 ans20 ans

Le remboursement anticipé du PTZ est-il possible ?

Le paiement anticipé, partiel ou total, d’un PTZ est possible. Cela dépend de la politique interne de chaque établissement bancaire conventionné. Néanmoins, dans certains cas votre contrat de crédit peut interdire les paiements anticipés inférieurs à 10 % du capital restant dû. C’est à vous alors de négocier, dès le départ, les modalités de remboursement de votre prêt avec votre banque prêteuse.

Les conditions à remplir pour en bénéficier :

Si le prêt immobilier classique est jugé réservé pour les personnes les plus riches, alors le prêt 0 % concerne exclusivement les ménages les plus démunis. Il les aide à devenir les propriétaires de leurs logements. Cependant, avoir des ressources limitées au plafond autorisé ne présente pas le seul critère d’éligibilité au PTZ 2017. D’autres conditions relatives à l’état du logement lui-même sont également prises en compte.

La condition de primo accession :

Afin de pouvoir prétendre à un prêt à taux zéro, la personne emprunteuse doit être capable de certifier qu’elle n’était pas propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années précédant sa demande de financement. C’est-à-dire que l’emprunteur doit être primo accédant qui achète pour la première fois. Rappelons-nous qu’une résidence principale est le lieu d’habitation effective de la famille fiscale pour la majeure partie de l’année. Elle doit être occupée pendant au moins huit mois sur douze par opposition à une résidence secondaire. Toutefois, cette condition peut devenir facultative dans l’une des situations suivantes :

  • Invalidité grave.
  • Catastrophe naturelle ou force majeure ayant rendu le logement inhabitable.
  • Handicape (bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé).
  • Déplacement du lieu de travail à plus de 50 km du logement ou à plus d’une heure trente de trajet.

Important : tant que le PTZ est destiné à financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, celle-ci ne peut pas être mise en location avant le paiement intégral du crédit, sauf exception.

Les conditions de ressources du ménage :

Les revenus perçus par le futur bénéficiaire d’un prêt à taux zéro doivent être inférieurs à un plafond. Cette limite est calculée en fonction de deux principaux facteurs :

  • La composition du foyer : le conjoint, le concubin ou le partenaire pacsé avec le nombre des enfants fiscalement à charge.

La zone d’implantation du logement : A, B1, B2 et C conformément à l’article R303-1 du Code de la construction et de l’habitation. Vous pouvez consulter la nouvelle liste de villes ou de communes réparties par zone géographique pour le PTZ 2017. Cela vous permet de définir qu’elle est votre zone.

Nombre de personnes occupant le foyer fiscalZone AZone B1 Zone B2Zone C
137.000 €30.000 €27.000 €24.000 €
251.800 €42.000 €37.800 €33.600 €
362.900 €51.000 €45.900 €40.800 €
474.000 €60.000 €54.000 €48.000 €
585.100 €69.000 €62.100 €55.200 €
696.200 €78.000 €70.200 €62.400 €
7107.300 €87.000 €78.300 €69.600 €
8 et plus118.400 €96.000 €86.400 €76.800 €

Un primo accédant doit pour cela fournir un avis d’imposition de l’État où sont inscrits la totalité de ses revenus. Dans le cas où cet avis contient le nom d’autres personnes destinées à occuper le logement, leurs revenus doivent être pris en compte. Ils seront soustraits lors du calcul de la somme des ressources personnelles du ménage concerné.

Les conditions liées au logement concerné :

Le prêt à taux 0 % est destiné uniquement à l’achat ou la construction d’une résidence principale, que cela soit dans le neuf ou dans l’ancien. Sont éligibles à ce dispositif d’aide financière par l’État les logements suivants :

  • Logement neuf achevé en vue de sa première occupation.
  • Logement ancien avec des travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf.
  • Logement dont les travaux représentent 25 % du coût total de l’investissement et qui se situe dans l’une des communes rurales listées par l’arrêté du 30 décembre 2014. Ces travaux doivent être réalisés 3 ans après l’octroi du prêt et justifiés par les factures correspondantes aux opérations effectuées.

L’occupation des lieux à titre de résidence principale par le bénéficiaire du prêt doit être effectuée dans une date limitée. Au plus tard 1 an après la date d’achèvement des travaux (dans l’ancien) et 1 an après l’acquisition du logement (dans le neuf).

Les établissements de crédit qui proposent le PTZ :

Tous les organismes de crédit ayant signé une convention avec l’État sont habilités à l’octroi du prêt à taux 0 %. Ensuite, rares sont les réseaux bancaires qui ne proposent pas actuellement des PTZ à leurs clients. Cependant, il est convenu de savoir que les conditions contractuelles diffèrent d’un établissement bancaire à un autre. Cela concerne notamment les modalités de paiement, l’obligation de souscription d’une assurance emprunteur (invalidité, perte d’emploi, décès ou incapacité professionnelle), ainsi que l’apport personnel. C’est à la personne future propriétaire de se renseigner sur ces modalités. Il doit aussi faire jouer la concurrence entre les différents acteurs du marché du crédit immobilier avant de s’engager dans un contrat de prêt.

Le PTZ et les frais annexes :

Un prêt 0 %, contrairement à un crédit immobilier classique, n’engage aucun frais supplémentaire (frais du dossier, d’expertise ou taux d’intérêt). Et ce, grâce à la convention établie entre l’État et les organismes spécialisés dans la distribution de ce crédit gratuit. Sur le plan pratique, un établissement de crédit peut proposer généralement à ses clients les mêmes conditions d’assurance et de cautionnement. Or, vous n’êtes pas tenu d’accepter le contrat collectif d’assurance proposé par votre banque ou organisme prêteur. Car depuis le 1er septembre 2010, les personnes emprunteuses ont le libre choix de sélectionner leur assureur. L’essentiel étant de choisir un contrat qui présente la même étendue de couverture de risques que celui qui figure sur le contrat de groupe proposé par votre prêteur.

Les prêts complémentaires à un prêt à taux zéro :

Le PTZ, qui ne peut pas financer seul l’achat ou la construction d’une résidence principale, ancienne ou neuve qu’elle soit, doit être complété par d’autres prêts. Le choix du prêt complémentaire se fait selon les critères d’éligibilité de chaque personne emprunteuse. En effet, l’établissement de crédit ayant accordé le prêt à taux zéro peut être différent de celui qui propose le crédit principal. Ensuite, le débiteur est libre de choisir le dispositif le plus convenable dans sa situation financière parmi les solutions d’emprunt suivantes :

  • Le prêt conventionné (dont essentiellement le PAS).
  • Le prêt bancaire classique.
  • Le prêt d’épargne logement.
  • Le prêt d’action logement.
  • Le prêt social.
  • L’éco prêt à taux 0 %.

Le nouveau PTZ 2017 :

Dans le but d’atteindre son objectif quant au nombre d’octrois de prêt à taux zéro ruraux, le Gouvernement a décidé d’étendre géographiquement ce dispositif d’aide aux ménages modestes. En effet, afin de dynamiser la distribution de ce produit auprès des primo accédants, le PTZ qui finance l’acquisition de logements anciens à réhabiliter a été étendu sur l’ensemble de 30 000 communes de la zone C. C’est-à-dire sur près de 90 % du territoire national. Cela permettra certainement aux futurs propriétaires de faire un plus large choix quant à la localisation de leurs logements. Ces évolutions ont déjà eu lieu depuis 2016. Mais, elles continuent à s’appliquer avec le nouveau PTZ 2017 tout en appliquant les modifications suivantes :

  • Les ménages bénéficiaires de PTZ peuvent louer leurs logements au bout de six ans, sans attendre le remboursement intégral du crédit.
  • La condition de la performance énergétique est supprimée des conditions d’achat dans le parc social de la ville.
  • La durée de remboursement du prêt peut aller au-delà de 25 ans, sous certaines conditions de ressources et du nombre de personnes occupant le foyer fiscal.
  • Les plafonds de ressources, le coût maximal de l’opération et les quotités appliquées sont modifiés. Les nouveaux chiffres prennent en compte les ressources limitées des futurs propriétaires.
  • Le PTZ est accessible aux ménages locataires-accédants sous certaines conditions applicables à la signature du contrat.
  • La primo acquisition d’une résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire est devenue éligible au dispositif.

Grâce à ces améliorations liées au prêt gratuit, il n’y a plus de raison pour ne pas devenir propriétaire immobilier en 2017.

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