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Le prêt immobilier PAP

Un élément moteur de la finance participative dans notre société actuelle, le crédit entre particuliers commence à s’enraciner davantage dans nos pratiques financières en dehors des voies classiques. D’un montant généralement limité, ce crédit contribue à financer pas mal d’investissements personnels à l’intention de personnes qui ne peuvent pas ou qui ne veulent pas passer par les banques traditionnelles. Or, le PAP immobilier communément dénommé le crowdfunding dans l’immobilier est-il vraiment une solution rentable ? Ensuite, parvient-on à obtenir les fonds nécessaires pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier avec un prêt participatif sans parcourir aucun risque ? N’oublions pas qu’un crowdfunder ne peut être rémunéré que lorsque le projet est entièrement commercialisé.

Sommaire :

  • Comment fonctionne un PAP immobilier ?
  • Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
  • Quels sont les montants en jeux ?
  • Le crowdfunding dans l’immobilier est-il risqué ?
  • Le PAP immobilier en France est-il réglementé ?
  • Les principales plateformes de financement d’opérations immobilières

Pret pap immo

Comment fonctionne un PAP immobilier ?

Le crédit en crowdfunding classique, cela semble devenir une pratique financière habituelle à laquelle ont recours plusieurs particuliers, ceux qui veulent réaliser leurs investissements personnels par un financement participatif. Or, les montants ainsi que le nombre de participants se sont multipliés ces dernières années de manière que l’on puisse désormais investir dans l’immobilier à travers les plateformes spécialisées dans la prestation de ce nouveau type de PAP.

En effet, au lieu d’aller frapper à la porte de son banquier afin de solliciter les fonds nécessaires, un particulier peut également trouver une proposition de financement sérieuse chez un (des) investisseur (s) particulier (s). Ainsi, le crowdfunding immobilier concerne toute personne voulant emprunter sans passer par une institution bancaire afin de réaliser un investissement immobilier. Cela pourra être des travaux de construction ou de rénovation dans un bien existant ou tout simplement l’achat d’un bien qui va être par la suite revendu. De son côté, l’investisseur sera rémunéré, intérêts compris, après la vente du patrimoine ayant participé au montant de sa construction ou de son achat (dans le neuf ou l’ancien).

Emprunter moins cher entre particuliers :

Comme susmentionné, le principe de fonctionnement d’un PAP immobilier est simple, au lieu de passer par la voie classique des banques traditionnelles, l’on demande l’aide à des investisseurs particuliers qui acceptent de réaliser le projet immobilier en vue. Cela se passe via Internet à travers des plateformes spécialisées en crowdfunding qui mettent en contact les porteurs de projets avec les investisseurs privés qui sont capables d’apporter leur aide financière. À vrai dire, seuls les investissements sérieux qui sont transmis aux personnes également sérieuses qui veulent investir leur argent dans « la pierre ». Ensuite, il convient de savoir qu’il est toujours possible de négocier le taux le moins cher du marché, mais aussi les frais les plus réduits.

Le remboursement du crédit participatif immobilier :

Bon à savoir qu’actuellement 25 % des fonds levés par les plateformes spécialisées dans le crédit participatif sont réservés au crowdfunding immobilier. Cela signifie que le nombre des promoteurs qui choisissent ce secteur afin d’y investir leur argent est en croissance, sans parler de la concurrence acharnée qui anime le marché en ligne. Reste donc la fameuse question de rémunération qui est faite sur un long terme dans le cas de ce type de financement participatif. L’investisseur particulier doit alors attendre jusqu’à la fin de la période de l’investissement afin de récupérer son argent en touchant des intérêts, comme prévu dans son contrat de PAP.

Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Le système de fonctionnement d’un prêt participatif immobilier associe les risques liés au crowdfunding en général avec les éventuels risques spécifiques à l’immobilier. Mais dès qu’on évoque cette pratique nouvelle de financement, on ne peut qu’évoquer ses avantages. Bien évidemment, trouver une alternative sécurisée à votre banque lorsque vous avez un besoin d’argent pour réaliser un projet important comme l’achat, la construction ou même la location d’un bien est en lui-même le plus grand avantage de cette opération. Mais attention, cela ne veut pas dire que des pièces justificatives ne sont pas mises en place afin de faire preuve de votre solvabilité et stabilité de revenus.

Les avantages du PAP immobilier :

Face aux difficultés que vous pouvez rencontrer auprès de votre banque quant au financement de votre futur patrimoine immobilier, le PAP qui se développe en France ces dernières années est une solution salvatrice pour continuer à investir. Ensuite, vous pouvez bénéficier d’un taux d’intérêt préférentiel et des frais réduits par rapport à une banque traditionnelle ou une société de financement spécialisée. Nous savons tous que la collecte de fonds nécessaires pour la réalisation d’une opération immobilière freine souvent les porteurs de projets. Alors avec une plateforme de mise en relation spécialisée dans le crédit entre particuliers, vous pouvez investir plus vite et parvenir à rembourser vos créanciers à moindre coût.

D’autre part, le crowdfunding présente actuellement une alternative efficace pour la promotion immobilière dans le monde, et particulièrement en France. Du coup, cette solution permet de financer la construction de logements en apportant des réponses efficaces au besoin de collecte de fonds, et notamment d’accélérer la réalisation des projets immobiliers en évitant les lourdes formalités des banques traditionnelles. Il s’agit d’un véritable raccourci qui permet aux professionnels du secteur de réaliser leurs opérations d’une manière assez rentable, ce qui accélère le paiement des investisseurs avec les moindres risques. Ainsi, côté promoteur, cela paraît être rémunérable et surtout sécuritaire !

Les inconvénients d’un prêt immobilier entre particuliers :

Il est convenu de savoir que, comme tout autre type d’emprunt, le crédit entre particuliers est soumis à un contrat qui prévoit son montant, son taux et sa durée. Cependant, il ne s’agit point d’un plan d’épargne logement, mais d’un investissement financier qui peut entraîner des risques. La vigilance est dans ce cas nécessaire, notamment du côté de l’investisseur en ce qui concerne le projet immobilier en lui-même. Cela pourra tourner en un véritable embarras lorsque l’on accepte de financer des projets qui manquent d’emblée de transparence. Ensuite, quoiqu’une plateforme spécialisée fasse souvent un tri rigoureux entre les opérations proposées, les porteurs de projets ne sont pas tous dignes de confiance. Les risques d’escroquerie ou de non-remboursement demeurent toujours possibles.

Du côté du demandeur de crédit, c’est au statut réglementaire de la plateforme de crowdfunding qu’il faut être très vigilant, car celle-ci pourra à tout moment connaître une défaillance ou ne pas tenir à ses promesses (voir la rubrique des risques ci-dessous).

Quels sont les montants en jeux ?

En général, un crédit entre particuliers n’atteint pas des sommes très importantes (pas plus de 25 000 €) avec des gains qui varient selon une fourchette très large entre 3 et 20 %. Cela dépend des personnes qui contribuent avec leur argent à financier des opérations de construction, de rénovation ou d‘achat. En outre, dans le cadre d’un crédit immobilier en crowdfunding, les montants accordés doivent être inévitablement supérieurs afin de couvrir l’intégralité de l’investissement. Là aussi, nous ne pouvons pas ajuster le montant d’un PAP immobilier, mais nous tenons à vous rappeler que certaines sociétés spécialisées fixent le ticket d’entrée dans ces projets à partir d’uniquement 1000 € avec une promesse d’intérêt moyen qui se situe à 10 %.

En outre, les tickets moyens des projets actuellement lancés sur le marché vont de 5 000 à 45 000 €. Et afin de mieux attirer les investisseurs, les plateformes qui proposent ces projets mettent en place des rendements annuels très attractifs voisinant les 8 à 12 %, voire plus. Ainsi, investir dans l’immobilier est certainement rentable, mais à long terme. Les personnes ayant choisi d’investir dans ce secteur doivent attendre toute la durée de l’investissement afin d’être rémunérées, que cela soit pour un projet de construction ou de vente.

Le crowdfunding dans l’immobilier est-il risqué ?

Comme tous les secteurs du crédit en dehors du circuit bancaire, le prêt entre particuliers qui commence à se développer davantage jusqu’à atteindre le secteur immobilier est certainement soumis à des « accidents ». D’un montant plus élevé, d’une rentabilité plus conséquente, le crowdfunding dans l’immobilier  est certainement plus risqué qu’un emprunt classique.

Les risques liés à la plateforme du crowdfunding :

D’un nombre très croissant, ces plateformes ne sont pas cependant toutes agréées, et les risques d’arnaques sont alors de plus en plus importants. En effet, un site Internet n’étant pas autorisé à proposer le PAP immobilier est un site qui ne répond pas aux exigences réglementaires des plateformes de financement participatif régulées. Il s’agit toutefois du maillon clé qui permet de mettre en relation le demandeur d’argent avec le ou les détenteurs (s) de fonds. Ce site doit pour ce faire obtenir selon la nature de son activité l’un des agréments suivants :

  • l’agrément d’établissement de crédit de la part de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
  • l’agrément de prestataire de services d’investissements de la part de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

En pratique, les plateformes qui sont en train de proposer des prêts immobiliers participatifs sans en avoir le statut présentent un véritable risque pour l’investisseur particulier et pour le porteur de projet dans la mesure où elles ne serviront pas toujours la rentabilité promise de l’opération immobilière en vue.

Les risques liés à l’investissement immobilier :

Très nombreuses sont les propositions de financement qui offrent des investissements au rendement très gonflé, une manière d’attirer les investisseurs à s’intéresser au PAP immobilier. En outre, un détenteur de fonds doit fondamentalement se renseigner sur la situation et le prix du bien en vue de construction ou d’achat, voire même de location ou de viager. De même, pour les projets d’achat pour la location dans l’ancien, un investisseur doit être explicitement averti sur les risques liés à l’investissement, et ce à travers la plateforme spécialisée en crowdfunding. N’oublions pas que dans le cas de faillite de la société, l’investisseur peut être redevable pour une partie des sommes dues.

Le PAP immobilier en France est-il réglementé ?

La finance participative dans le secteur immobilier est soumise à une réglementation bancaire et financière qui permet de sécuriser l’exercice du crowdfunding en France et d’encadrer son développement. Il est convenu de savoir, tout d’abord, qu’il existe trois types de plateformes qui peuvent proposer le crédit participatif immobilier sur différents modèles.

Plateforme reposant sur le modèle du don :

Il s’agit d’une activité de prestation de services de paiement que seul un prestataire agréé puisse exercer. Dans ce cas-là, si la plateforme fournit elle-même ces services, elle doit être obligatoirement agréée en tant qu’établissement de paiement auprès de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Si la plateforme accorde le service de paiement à un autre intermédiaire financier agréé dans le cadre d’un partenariat, elle doit avoir la qualité d’agent de services de paiement, également par l’ACPR.

Plateforme reposant sur le modèle du prêt :

Les règles applicables dans ce contexte diffèrent selon que la plateforme accorde le prêt à titre gratuit ou avec intérêt. Dans le premier cas, aucun agrément ou autorisation spéciale n’est obligatoire. En revanche, l’exercice de l’activité de prêts rémunérés en France nécessite l’obtention préalable de l’agrément d’établissement de crédit délivré par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Or, l’obtention de ce statut nécessite un capital minimum de 1 à 5.5 millions d’euros.

En outre, si la plateforme agit en tant qu’intermédiaire en financement participatif (IFP) tout en confiant ses services à un établissement bancaire partenaire, elle doit dans ce cas être immatriculée à l’Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance (ORIAS).

Plateforme reposant sur le modèle d’investissement en fonds propres :

Selon le (s) service (s) pratique (s) par la plateforme, le statut adopté peut varier :

  • Une plateforme doit obtenir l’agrément de Prestataire de Services d’Investissements (PSI) auprès de l’ACPR après approbation de l’Autorité des marchés financiers (AMF) si elle effectue la recherche d’investisseurs privés pour le compte d’un porteur de projet, elle reçoit les ordres d’inscription des internautes et elle fournit des services d’investissement sur des instruments financiers.
  • Une plateforme doit être immatriculée au titre de Conseiller en Investissements participatifs (CIP) au registre unique des intermédiaires de l’ORIAS si elle fournit des opinions relatives à des projets d’investissements.

Uniquement les plateformes ayant le statut d’IFP, CIP et PSI peuvent utiliser le label de « plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises ».

Note : Pour avoir de plus amples informations sur les exigences apportées à chaque modèle de plateforme, sachez que les réglementations susmentionnées sont détaillées dans l’ordonnance du 30 mai 2014 et son décret d’application du 16 septembre de la même année.

Le cadre réglementaire hors de nos frontières :

Bon à savoir qu’afin qu’un porteur de projet ou un investisseur particulier puisse investir dans une plateforme étrangère, c’est-à-dire implantée en dehors des frontières nationales, cette dernière doit être agréée de l’un des deux statuts suivants étant encadrés par la réglementation en vigueur dans son pays d’origine qui fait partie de l’espace économique européen (EEE) :

  • Un prestataire de services d’investissements (PSI)
  • Un conseiller en investissements participatif (CIP)

Pour ce faire la plateforme étrangère doit bénéficier d’un passeport européen ou créer une filiale en France ayant le statut d’un PSI ou d’un CIP. Ainsi, toutes les opérations immobilières ciblées seront effectuées dans le même cadre réglementaire auquel sont soumises les plateformes de crowfunding en France.

Les principales plateformes de financement d’opérations immobilières :

Même si le crowfunding immobilier vient de s’installer en France et qu’il n’y commençait à se développer qu’à partir de l’année 2012, le nombre de ses acteurs est en croissance continue. Reste à savoir que, comme chaque domaine d’investissement financier, certaines plateformes sont en tête de la liste de celles qui réussissent de la manière la plus rentable à la commercialisation des projets immobiliers leur étant proposés. Elles parviennent ainsi à motiver les parties prenantes à la finance participative à travers le partage d’un intérêt commun : la réussite de l’investissement.

La plateforme LYMO :

lymo.fr fait partie du groupe LYMO qui intègre les activités de promotion immobilière dans ses projets d’immobilier résidentiel de petite taille. La plateforme de mise en contact permet aux investisseurs particuliers de soutenir des projets soigneusement sélectionnés en offrant un rendement moyen de 10 %. Elle ne perçoit aucune commission ni frais de gestion tout en se finançant uniquement sur la vente des biens. Ensuite, investir avec LYMO se fait 100 % en ligne.

La plateforme Immocratie :

Pour rendre plus accessible l’investissement immobilier, la plateforme de finance participative Immocratie, quoiqu’elle soit récente, aide beaucoup les opérateurs immobiliers à trouver des fonds auprès des investisseurs particuliers leur permettant de réaliser leurs opérations immobilières. Elle prélève entre 3 à 5 % d’honoraires de conseil lors de la souscription. Or, les objectifs de rentabilité qui peuvent atteindre 19 % sont calculés après avoir déduit ces frais. Ayez des informations plus concrètes en vous connectant au : www.immocratie.com.

La plateforme Anaxago :

Cette plateforme qui exerce des investissements sur titres propose des projets de grande rentabilité sur une période de 12 à 18 mois uniquement. Anaxago perçoit une commission au début et à la fin de l’opération immobilière à hauteur de 1 à 2 % auprès des investisseurs et 5 % auprès des opérateurs. Les rémunérations promises varient entre 8 et 12 % selon la nature de l’investissement ciblé, ensuite, la plateforme prélève une part de la plus-value éventuellement réalisée. Renseignez-vous sur la manière dont vous pouvez investir sur www.anaxago.com.

Conclusion :

Sans aucun doute, le financement participatif est une excellente alternative au financement bancaire, notamment dans le secteur immobilier. Ensuite, cela favorise la promotion mobilière et aide, entre autres, à trouver des solutions de logement sans pour autant oublier la rentabilité de l’investissement en lui-même. Ainsi, les porteurs de projets parviennent à obtenir des crédits grâce aux plateformes de mise en contact qui effectue le tri entre les projets avant de les proposer aux investisseurs privés à un rendement important. Reste à savoir que la rentabilité réelle de ses opérations ne peut être acquise que dans son cadre réglementaire mis en place par le pouvoir public.

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