Lorsque vous voulez emprunter pour devenir propriétaire de votre logement, penser aux modalités de remboursement devient très important avant signature du contrat. En effet, deux possibilités s’imposent à vous si vous souhaitez bien gérer ce type d’emprunt à long terme. Soit vous optez pour le crédit le plus simple, celui qui fonctionne avec un taux fixe, et vous gardez l’esprit tranquille. Soit vous souscrivez un crédit à taux variable pour bénéficier des éventuelles chutes du marché financier (baisse probable dans les indices de référence). À noter cependant qu’un prêt à taux révisable peut passer d’une façon irrévocable en un taux fixe. En général, à sa date d’anniversaire ou à tout autre moment pendant la durée de paiement. Pour savoir comment, suivez bien notre article.
Sommaire :
- En quoi consiste le crédit à taux variable ?
- Le mécanisme de variation d’un crédit immobilier révisable.
- Les mérites et les inconvénients du taux variable.
- Choisir un taux fixe ou un taux variable pour mon prêt immobilier ?
En quoi consiste le crédit à taux variable ?
Comme son nom l’explique, un prêt immobilier à taux variable est celui dont le taux d’intérêt est révisé à la hausse ou à la baisse. En effet, cette révision est d’une manière générale effectuée chaque année, pendant la date anniversaire du contrat. Reste à savoir que la variation de ce pourcentage que vous allez payer en plus du capital dû peut être limitée par un plafond. Et ce, lorsque vous optez à un prêt à taux révisable capé. Cette formule sert à protéger la personne emprunteuse contre une forte remontée du taux d’intérêt qu’il paye. Il existe, en effet, des formules différentes qui sont basées sur plusieurs indices qui réajustent le prêt immobilier aux besoins spécifiques du débiteur. C’est à chaque banque de développer ses propres produits afin de capter davantage ses clients.
Le taux révisable capé :
Le taux d’intérêt capé peut également subir des variations à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice de référence sur le marché financier. À cet indice s’ajoute une marge appliquée par l’organisme bancaire d’une manière fixe pendant la durée du crédit. On désigne par indice de référence le taux d’argent appliqué à court terme entre les banques ayant passé à l’utilisation de l’euro pendant leurs opérations monétaires. L’indice de référence couramment utilisé est alors l’Euribor dont on distingue deux principales variantes. À celles-ci, les banques ajoutent une marge de 1 à 1.5 % :
- Euribor 3 mois
- Euribor 1 an
Toutefois, il est convenu de savoir que le taux variable capé est limité par un plafond qui est défini à l’avance pendant la souscription du contrat. Cela ne pourra pas dépasser les 3 %, même si les taux augmentent davantage sur le marché. Ainsi, le débiteur se trouve en sécurité du moment où il sait le montant maximal qu’il doit verser chaque mois. Un cap de 2, par exemple, signifie que le taux révisable de 3 % à l’initial ne pourra pas aller au-delà de 5 % ni descendre au-dessous de 1 %.
Le mécanisme de variation d’un crédit immobilier révisable :
Plusieurs mécanismes ont été ajoutés au fonctionnement du prêt immobilier à taux variable. Et ce, pour limiter les fortes remontées de taux qui peuvent bouleverser le budget des ménages. On distingue, outre le plafonnement du cap, la limitation de l’échéance ou encore la variation minimale de taux lors de chaque révision. Ces dispositifs présentent de véritables garanties de sécurité pour les emprunteurs. En particulier, ceux qui souscrivent des crédits à long terme comme le prêt immobilier.
Mécanisme du plafonnement de l’échéance :
Dans le cadre de votre prêt immobilier à taux variable, votre contrat prévoit une évolution limitée de l’échéance en cas de remontée de l’indice de référence. Ainsi, même si les taux d’intérêt augmentent, la mensualité évolue en fonction de la marge définie à l’avance. Cela pourrait être à titre d’exemple 80 % de l’indice de référence. Mais attention, il faut faire attention quant à la durée de paiement susceptible d’être allongée en conséquence (5 ans supplémentaires par exemple). Or, plus que la période de paiement de votre crédit immobilier est longue, plus que vous payez plus cher votre prêt au final.
Mécanisme de variation minimale du taux :
Vous pouvez exiger dès la souscription de votre crédit mobilier à taux variable d’appliquer une variation minimale du taux tout au long du paiement. C’est-à-dire, l’indice de référence applicable par les institutions bancaires doit évaluer d’au moins 1 seul point. Et ce, afin qu’il y ait une révision de votre taux débiteur, et par conséquent modification de l’intérêt.
Pour ce faire, nous tenons à vous informer que vous pouvez vous protéger contre les risques liés à ces variations. Il est vivement conseillé de vérifier les conditions et les modalités de révision du taux de départ. Ces détails sont mentionnés à l’avance dans votre offre de crédit. Ensuite, vous pouvez demander à votre prêteur une notification annuelle sur chaque modification du taux et ses conséquences sur le paiement de vos échéances.
Important : profitez des dix jours de réflexion (délai minimal de validité de l’offre) pour bien vérifier les conditions de l’offre proposées par votre prêteur. Ensuite, vous pouvez faire vous-même une simulation de crédit en ligne. Vous calculez ainsi les éventuelles évolutions d’échéances que vous pourrez avoir pendant la durée de paiement. Cela vous donne une idée approximative sur les risques à encourir.
Les mérites et les inconvénients du taux variable :
L’application du taux variable à la hausse ou à la baisse sur les prêts immobiliers date depuis les années 80 en France. Ce dispositif étant apprécié par certains emprunteurs qui prévoient une éventuelle évolution ou diminution dans les revenus personnels. Un taux révisable paraît être idéal pour leur profit bancaire risqué. Or, certains d’autres préfèrent la stabilité que leur offre le crédit immobilier à taux fixe. Ainsi, ils peuvent s’assurer du caractère constant de leurs mensualités et éviter toute mauvaise surprise de remboursement. Et ce, même s’ils ne bénéficient pas toujours du meilleur taux du marché financier. Un taux fixe permet ainsi une maîtrise totale du budget dès la signature du contrat.
Les avantages du taux variable :
Contrairement au taux fixe, un taux révisable est plutôt authentique par rapport à l’évolution du marché. S’il y a une éventuelle baisse des taux, la personne emprunteuse peut aussi en profiter, car ses mensualités vont également baisser. Ensuite, le taux variable du départ est toujours attractif. Il est inférieur par rapport au taux fixe, d’un à trois points d’écart en moyenne. Toutefois, ceci n’est pas l’avantage unique de ce dispositif, car vous pouvez toujours :
- Rembourser par anticipation totale ou partielle sans paiement de pénalités.
- Exiger un cap ou un plafonnement d’échéance. C’est-à-dire fixer un plafond à la remontée des taux ou à la hausse des mensualités afin de protéger votre prêt immobilier.
- Avoir la possibilité de transformer le taux révisable en taux fixe. Celui-ci aura une valeur proche de celle appliquée dans le marché financier dans le cas d’une forte remontée de taux.
Or, en dépit de ces avantages, le prêt immobilier à taux variable ne peut pas fonctionner sans risques. En particulier, sur une longue durée de paiement.
Les inconvénients du taux variable :
Quoiqu’il attire un grand nombre de personnes emprunteuses depuis plusieurs années, le crédit à taux révisable est jugé être à l’origine du surendettement. En effet, à chaque fois que le taux augmente, le débiteur est appelé à payer des mensualités plus importantes. Ceci augmente le coût de son crédit au final et déséquilibre considérablement son budget. Choisir ce type de taux, c’est rester exposé à une éventuelle envolée brutale dans le prix de votre crédit et dans les échéances. Ensuite, ce qui peut dramatiser davantage cette situation c’est votre incapacité de gérer ces hausses en tant que débiteur. N’oublions pas surtout qu’une augmentation dans le montant des mensualités entraîne naturellement un allongement dans la durée du prêt.
Comment limiter le risque d’une forte remontée de taux ?
La Loi Châtel du 3 janvier 2008 protège les emprunteurs contre la part du risque que puisse comporter un crédit immobilier à taux variable. En effet, les organismes de crédit qui proposent ce type de financement doivent dès lors obéir aux obligations suivantes :
- Remettre à leurs clients une fiche d’information précontractuelle indiquant une simulation lisible de l’impact de la variation des taux sur le montant des mensualités. Mais aussi, sur la durée de remboursement et le coût global du prêt.
- Informer gratuitement le débiteur sur son capital restant dû à chaque date anniversaire de son contrat de crédit immobilier à taux révisable. De même, chaque modification des taux ainsi que ses conséquences sur la durée de paiement restante doit être signalée au débiteur.
- Apporter des preuves d’avoir accompli ses obligations liées à l’information et la mise en garde vis-à-vis de l’emprunteur.
Important : par définition, un souscripteur de prêt ne pourra jamais définir l’éventuelle évolution de ses échéances à taux variable. Or, grâce à la Loi Châtel, les abus pratiqués auparavant par les organismes prêteurs sont devenus minimes et le mécanisme est plus transparent.
Choisir un taux fixe ou un taux variable pour mon prêt immobilier ?
Lorsqu’un futur propriétaire décide d’emprunter afin de financer l’acquisition d’un bien immobilier, il doit faire le choix entre le crédit à taux fixe ou variable. C’est-à-dire, entre la stabilité des paiements et les éventuelles économies qu’il puisse réaliser au cours de la vie de son emprunt.
Caractéristiques d’un crédit immobilier à taux fixe :
Le grand mérite de ce dispositif financier réside dans son caractère stable et transparent. Avant la souscription du contrat d’emprunt, le capital à emprunter, le taux d’intérêt, le montant des mensualités et le coût total du prêt sont fixés. Ensuite, les organismes prêteurs sont tenus actuellement de fournir une notice d’informations à leurs clients. Ils doivent tenir la personne emprunteuse informée sur les conditions et les modalités de fonctionnement de son crédit. Ceci concerne notamment la possibilité de report d’échéance, les conditions et les conséquences d’un paiement anticipé, etc. Ainsi, avec un taux et des mensualités fixes, aucune surprise n’est possible pendant toute la durée du prêt.
Comment faire passer un taux révisable à un taux fixe ?
Comme susmentionné, il est toujours possible de convertir votre taux variable à un taux fixe une seule fois pendant le cycle de vie de votre crédit immobilier. Discutez-en avec votre banquier si vous jugez plus intéressant financièrement d’avoir un taux constant, quelles que soient les évolutions du marché monétaire. Un taux fixe vous apporte certainement la sécurité de la gestion de votre budget. Mais, le niveau actuellement bas des taux variables peut mettre en question la rentabilité de cette conversion. Ensuite, nous tenons à vous rappeler que convertir votre taux révisable en taux fixe entraîne les frais complémentaires suivants :
- Nouveau frais de dossier.
- Nouvelle garantie personnelle.
- Pénalités de paiement par anticipation totale ou partielle.
En somme, il est tout à fait légitime pour chaque emprunteur de s’inquiéter sur le facteur sécurité que puisse lui offrir son crédit bancaire. Or, faut-il dans notre cas opter pour la sécurité d’un taux fixe même s’il n’est pas le plus bas du marché ? N’est-il pas convenu de privilégier un taux variable avec la grande probabilité d’une éventuelle chute dans les indices de référence ?