L’obtention d’un prêt bancaire en vue d’accéder à la propriété immobilière est très fréquente de nos jours. En effet, la plupart des ventes se réalisent après avoir sollicité la totalité ou une partie des fonds nécessaires à l’opération d’achat auprès d’une banque. Un acquéreur ne pouvant pas souvent auto financer l’intégralité de son projet est tenu de chercher un établissement de crédit qui accepte de lui accorder les sommes nécessaires à l’acquisition. Cette option lui étant accordée par le vendeur du bien et mentionnée dans l’avant-contrat immobilier qui précise également un temps limité dans lequel le futur acheteur doit trouver le financement. Ainsi, la non-obtention des sommes nécessaires dans le délai convenu peut rendre invalide la promesse ou le compromis de vente entre les deux parties contractantes.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un compromis ou une promesse de vente ?
- Signature de l’avant-contrat immobilier et versement de la garantie
- De quel délai dispose l’acquéreur afin d’obtenir un crédit bancaire ?
- Que pourra-t-il se passer dans le cas de non-obtention du prêt demandé ?
- Comment un vendeur pourra-t-il éviter les mauvaises surprises ?
Qu’est-ce qu’un compromis ou une promesse de vente ?
Il s’agit d’une solution incontournable afin de pouvoir accéder à la propriété immobilière lorsqu’on ne possède pas autant d’argent. Trouver le crédit bancaire le plus conforme aux conditions contractuelles du compromis de vente proposé par le vendeur du bien. La signature de ce document signifie l’approbation réciproque de l’acheteur et du vendeur sur les conditions générales et suspensives de vente avant la signature d’un acte de vente définitive devant un notaire. En effet, comme son nom l’indique un compromis de vente également dénommé une promesse de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier et le futur acquéreur à trouver un prêt pour l’acheter dans un délai limité selon les conditions prévues.
Un engagement réciproque :
Comme susmentionné, dès qu’il y a signature d’un compromis de vente, il y a accord sur la nature du bien immobilier et sur son prix qui va être payé à l’aide d’un crédit bancaire. Ceci entraîne alors des obligations réciproques qui doivent être respectées et qui assurent les intérêts des deux parties contractantes. Autrement, le non-respect d’une seule obligation entraîne la suspension de cet avant-contrat, voire même son annulation. Nous tenons à vous informer dans ce cadre qu’un avant-contrat immobilier peut être rédigé entre particuliers sans l’intervention d’un notaire. Reste à savoir que le recours à un professionnel en droit immobilier peut faire éviter aux contractants de commettre des erreurs avant de passer à la signature de l’acte de vente définitive. Nous pouvons vous citer à titre d’exemple :
- Négliger certains diagnostics techniques liés au bien immobilier.
- Oublier d’annexer des documents d’informations importantes sur le bien ou sur l’une des parties contractantes.
- Laisser imprécises les modalités de financement ou prévoir des modalités trop fermes par rapport aux capacités de l’acheteur.
- Oublier de demander une garantie à la signature de la promesse de vente.
À noter qu’à la signature d’un compromis de vente, le futur acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels il peut renoncer à la vente sans qu’il présente de motifs ni qu’il paye des indemnités.
Signature de l’avant-contrat immobilier et versement de la garantie :
Demander le versement d’une garantie à la signature d’un compromis de vente n’est pas toujours obligatoire, mais fortement recommandé. En effet, ceci présente une réelle assurance du côté du vendeur qui peut ainsi se réserver une indemnité dans le cas où l’acquéreur échappe à ses obligations ou renonce à la vente après le délai de rétractation imparti (après 10 jours). En général, cet acompte présente de 5 à 10 % du prix total de la vente et qui sera par la suite déduite lors du paiement définitif. D’autre part, le versement d’une garantie peut également servir d’une assurance pour l’acquéreur garantissant ainsi que le vendeur ne change pas d’avis quant à la signature de l’acte de vente définitive.
En cas de rétractation, qu’en est-il pour la garantie ?
Il existe deux cas de figure à prendre en compte. Dans le cas où l’acquéreur décide de rétracter pendant le délai légal de rétractation, alors il n’est pas appelé à justifier d’aucun motif et peut récupérer son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. En outre, dans le cas où l’acquéreur ne s’est pas rétracté dans le délai légal ou qu’il obtienne son prêt et refuse de signer l’acte définitif de vente, alors cet acompte sur le prix sera acquis par le vendeur concerné à titre d’indemnisation. De son côté, le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétraction, une fois le compromis de vente est signé, il est systématiquement engagé.
De quel délai dispose l’acquéreur afin d’obtenir un crédit bancaire ?
Lorsque le logement faisant objet de la vente est financé par un prêt immobilier, de quelque montant que cela soit, alors sachez que la condition suspensive d’obtention d’un crédit bancaire est obligatoire. Et même si elle ne figure pas explicitement dans l’avant-contrat, cette obligation doit s’appliquer, car en cas de refus d’un prêt convenable aux obligations précises dans le compromis de vente, le futur acquéreur est en mesure de récupérer la garantie qu’il avait versée.
En effet, chaque acheteur peut disposer d’un délai de 30 jours à compter de la date de signature de l’avant-contrat de vente afin qu’il trouve une offre de prêt qui s’adapte avec les principales caractéristiques de son contrat. Ensuite, ce délai peut être dans certains cas plus long et être prévu pour 45 jours, voire même 60. Cela signifie que l’acquéreur ne peut en aucun cas avoir un délai d’au moins d’un mois afin de solliciter un prêt immobilier.
Quelles sont les obligations de l’acquéreur pendant ce délai ?
Sachez, tout d’abord, que toute modification contractuelle du délai légal prévu par l’article L 312-16 du Code de la consommation et qui ne peut pas être inférieur à un mois à compter de la date de signature de l’acte, entraîne l’annulation du compromis de vente en lui-même. Toutefois, par application de cette obligation suspensive d’obtention de prêt, le futur acheteur doit de son côté s’engager à trouver l’offre de prêt convenable sans dépasser le temps lui étant accordé par le vendeur. Il doit, sans retard, constituer un dossier de demande et le déposer auprès des organismes financiers dans un délai de quinze jours ou de recourir à un courtier en prêt afin qu’il s’en charge pour son compte. L’acheteur sera ainsi assuré d’obtenir l’offre de financement sans dépasser le délai légal. Nous tenons à vous informer dans ce cadre que la non-application de cette condition suspensive du crédit rendra invalide l’avant-contrat et par conséquent la vente.
Chercher un crédit immobilier au dernier moment, quelles conséquences ?
Il n’est pas rare que certains acquéreurs puissent se rendre compte de l’inefficacité de l’opération d’achat immobilière, mais ne peuvent pas rétracter une fois le délai de rétraction imparti est dépassé. Ils décident alors de solliciter une offre de crédit au dernier moment afin d’être sûrs de ne pas l’obtenir conformément aux principales conditions de leur avant-contrat. Cette pratique leur permettra alors de renoncer à l’achat du bien sans avoir à payer des indemnités au vendeur. Or, attention, cela risque d’avoir des conséquences désagréables, car le vendeur peut demander certaines indemnisations au futur acheteur. Il pourra même contester l’annulation de la vente immobilière pour mauvaise foi et poursuivre en justice.
L’acheteur doit dans tous les cas l’informer du refus de prêt qu’il a reçu avant que le délai maximal prévu ne soit expiré. De même, un vendeur doit toujours prévoir de telles surprises et rajouter des clauses au compromis de vente pour se protéger.
Que pourra-t-il se passer dans le cas de non-obtention du prêt demandé ?
Dans le cadre des opérations de vente financée par un bien immobilier, l’application de la condition suspensive du crédit est obligatoire. Il s’agit d’une véritable protection des intérêts de l’acheteur dans la mesure où il ne peut être obligé à acheter le logement concerné qu’après avoir obtenu le crédit sollicité pour ce faire. Cette clause laisse alors le temps au futur acquéreur de constituer un dossier complet de demande d’emprunt et d’attendre la réponse de la banque dans un délai minimal de 30 jours à compter de la date de signature du compromis de vente. Or, dans le cas d’un avis défavorable lorsque la banque refuse d’accorder les sommes sollicitées par le demandeur du prêt immobilier, ce dernier peut renoncer à l’opération d’achat sans qu’il paye des pénalités à condition de respecter les délais prévus.
Non-obtention de prêt dans le délai imparti :
Si l’acheteur reçoit le refus de la banque concernant le prêt immobilier qu’il vient de solliciter dans le délai maximal prévu par le vendeur dans le compromis de vente, il doit lui envoyer ce refus afin de récupérer l’acompte sur le prix préalablement versé. La défaillance de la condition suspensive entraîne l’annulation du compromis et par conséquent de la vente. En outre, si le délai le permet, rien n’empêche un acheteur de faire la demande d’un prêt auprès d’un autre organisme bancaire.
Non-obtention de prêt après le délai imparti :
Un acheteur risque de perdre la protection lui étant accordée par la condition suspensive du crédit s’il obtient le refus de la banque au-delà du délai maximal imparti. Ainsi, il perd systématiquement la garantie étant versée à la signature de l’avant-contrat et risque de verser des indemnités au vendeur s’il renonce à l’achat de son bien. Cependant, sur le plan pratique, plusieurs sont les vendeurs qui acceptent d’accorder un rallongement de temps à l’acheteur afin qu’il puisse solliciter un autre crédit, notamment si ce dernier fait preuve de bonne foi de paiement.
Comment un vendeur pourra-t-il éviter les mauvaises surprises ?
Afin d’éviter les mauvaises surprises pouvant survenir dans le cadre d’une vente immobilière financée par un crédit immobilier, certains vendeurs optent pour l’insertion de clauses supplémentaires dans leur avant-contrat.
- Une première clause qui accorde uniquement 15 jours à l’acheteur afin qu’il dépose sa demande de crédit auprès d’une institution bancaire. Ensuite, il doit obligatoirement en justifier dans les 48 heures qui suivent son dépôt de dossier. Ainsi, les vendeurs évitent les techniques de demande de financement le plus tardivement possible afin de renoncer à l’achat sans payer des indemnités.
- D’autre part, comme la législation interdit au vendeur d’accorder un délai minimal à 30 jours afin que l’acheteur puisse recevoir une offre raisonnable de la banque, rien ne l’empêche aussi de faire prolonger cette période au-delà de 45 jours, s’il le souhaite. En pratique, 30 jours ne sont pas toujours suffisants afin de chercher un prêt immobilier convenable une fois la promesse de vente fut signée, de constituer un dossier complet et d’y joindre toutes les pièces justificatives requises. Il est alors est fortement recommandé d’insérer une autre clause afin d’accorder un délai de 60 jours au futur acquéreur pour qu’il décroche son prêt.
Nous tenons à vous préciser à la fin que si un acquéreur peut éviter de payer des indemnités au vendeur du bien immobilier lorsque la banque refuse de lui accorder le crédit, il doit toujours justifier que sa bonne volonté ne soit pas la première cause de ce refus. Autrement, et à défaut de diligence, il sera dans la même situation que comme s’il avait obtenu son prêt et sera tenu à toutes les obligations prévues dans son compromis de vente.