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Toutes les étapes pour un prêt immobilier

Obtenir un prêt immobilier est un investissement très important dans votre vie. Alors, afin de faire le meilleur choix de crédit, vous devez connaître tous les outils nécessaires ainsi que les étapes à suivre. Trouvez ci-dessous les principales procédures qui constituent le déroulement de votre emprunt.

Comment procéder pour acquérir un bien immobilier ?

1. Le calcul de la capacité d’emprunt :

Vous avez décidé de faire un crédit immobilier pour acheter ou construire un logement privé, alors sachez que c’est la meilleure solution ! Mais attention, avant d’emprunter, vous devez calculer votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’ajuster le montant que vous pouvez solliciter sans affecter l’équilibre de votre budget.
étapes prêt immobilier
Calculer votre capacité d’emprunt est donc nécessaire avant de vous engager. Pour ce faire, vous avez besoin des informations suivantes :

  • Votre revenu mensuel (salaire, retraite, pension), y compris les allocations familiales.
  • La somme de vos dépenses et de vos charges mensuelles. Cela inclut les frais du loyer si vous êtes locataire, de l’eau, de l’électricité, d’essence de votre voiture, etc.

Partir sur de bons rails !

Une fois vous avez une vision précise sur la somme de vos revenus et celle de vos dépenses, vous n’avez qu’à calculer la différence entre les deux. C’est le résultat obtenu qui va vous aider à estimer le montant d’achat sur lequel vous allez orienter votre demande. Cela vous permet aussi de calculer le montant que vous pouvez payer chaque mois. N’oubliez pas qu’il ne doit pas dépasser normalement les 33 % de vos revenus. De même, vous pouvez dès lors déterminer la durée de paiement en fonction de la mensualité dont vous pouvez vous acquitter.

Maintenant que tous les détails de votre crédit sont éclaircis, vous n’avez qu’à contacter votre banquier ou un organisme prêteur concurrent. De même, vous devez choisir le logement qui répond le mieux à vos attentes et à votre situation financière.

2. Le compromis de vente :

Ce document est considéré comme une convention provisoire entre l’acheteur et le vendeur. Ses conditions générales sont déterminées par les deux parties signataires et les engagent irrévocablement. Du point de vue juridique, cet arrangement est l’équivalent d’une vente d’un bien immobilier à un prix bien précis. Or, son actualisation dépend de certaines formalités auprès de l’organisme prêteur. Une fois signé chez un notaire ou sous seing privé, le compromis de vente engage les deux parties. L’une à vendre, l’autre à acheter le bien concerné par le compromis. Cet acte représente ainsi une garantie de vente sûre, autant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Délai de réflexion et engagement :

Après avoir signé cet acte officiel sous seing privé, vous bénéficiez d’un délai de réflexion équivalent à 7 jours à partir de la date de signature. De plus, le compromis de vente peut engager les deux signataires dans des recours pénaux en cas de manquement aux obligations. Cela veut dire, si le vendeur n’a pas transmis la propriété du bien à l’acheteur. Et que ce dernier n’a pas payé un acompte estimé de 10 % du prix total convenu.

Veillez donc à ce que les informations qui figurent sur votre demande de crédit immobilier soient conformes à celles notées sur le compromis de vente. Cela inclut notamment le montant du prêt, la durée de paiement et le taux d’intérêt maximum.

3. La simulation du prêt immobilier :

Afin de la simulation de votre crédit, deux façons de faire sont possibles.

Choisir un taux fixe :

C’est la formule la plus appréciée par la majorité des emprunteurs. Ceux-ci sont assurés pour le caractère invariable du taux d’intérêt pendant toute la durée du remboursement. Ainsi, le montant des mensualités fixé dès le début ne change pas au cours du temps. L’avantage principal du taux fixe est donc la sécurité qui vous permettra de gérer votre budget d’une manière plus efficace.

Choisir un taux révisable :

Contrairement au taux fixe, le taux révisable ou variable peut varier en fonction des conditions financières du marché. Ce changement de taux entraîne la modification de la mensualité, et par conséquent de la durée de remboursement. Mais cela vous laisse également profiter d’une éventuelle baisse sur le prix de l’immobilier. Ainsi, soit le montant de votre mensualité est réduit, soit la durée du crédit est minimisée, soit les deux ensembles.

4. Les prêts aidés :

Avant de solliciter un crédit immobilier, pensez à vérifier vos droits d’éligibilité aux prêts aidés. Ces prêts peuvent vous servir d’un apport personnel pour votre prêt classique. Ils peuvent aussi financer certains travaux d’amélioration, le cas échéant.

Le prêt à taux zéro :

Le PTZ 0 % est un crédit dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Il contribue à l’achat d’une première résidence privée. Son bénéficiaire ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. En effet, le montant du prêt vous sera accordé ainsi que les conditions du paiement mensuel seront proportionnels à :

  • La somme des revenus. Plus celle-ci est élevée, plus la durée du remboursement est courte.
  • Le nombre de personnes qui vont habiter le bien immobilier.
  • La localisation géographique de la future habitation.
  • Le type de l’habitation : neuve ou ancienne. Il faut savoir que l’achat d’un logement ancien est exclu de ce type de prêt immobilier, sauf pour les habitations HLM.

Le prêt patronal ou 1% logement :

La participation de l’employeur dans l’effort de construction appelée également le prêt 1 % logement est une action mensuelle obligatoire. Cela concerne en particulier les chefs d’entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés. Cette participation permet à chaque employé d’obtenir un prêt 1 % patronal afin d’acheter ou construire un logement personnel. Il peut également acheter un terrain ou réaliser des travaux d’amélioration d’habitat. Ce prêt est ouvert sans condition de ressources. Sa durée est équivalente à un an renouvelable une seule fois.

5. Le taux annuel effectif global (TAEG) :

Il s’agit d’un outil de mesure exact et global qui a pour objectif de protéger les particuliers contre l’abus de certains organismes prêteurs. Ceux-ci doivent mentionner clairement leur mode de calcul pour le coût réel du prêt. Et ce, pendant toute la période du remboursement fixée sur le contrat de crédit. Le TAEG est un élément clé pour choisir la meilleure offre de prêt immobilier. Il n’inclut pas seulement le taux d’intérêt, mais l’ensemble des frais suivants :

  • Le taux d’intérêt du crédit immobilier.
  • Les frais de dossier du crédit immobilier.
  • Le coût d’assurance, y compris le décès, l’invalidité et l’incapacité temporaire.
  • Les frais de garantie.

6. La garantie personnelle :

Le prêt immobilier est généralement fourni par des banques privées qui veulent être rassurées quant au paiement des sommes allouées. Pour ainsi la demande de certaines garanties fournies par l’emprunteur est de règle dans ce type de crédit. À défaut, ces banques se réservent le droit de vendre le bien immobilier et de récupérer les fonds qu’elles ont déjà donnés. Alors, puisque les banques exigent des cautions, quatre possibilités sont disponibles pour garantir un prêt immobilier.

L’hypothèque :

Garantir un prêt immobilier par une hypothèque est une pratique très fréquente. Cela permet à l’emprunteur de mieux convaincre son créancier et de pouvoir négocier le meilleur crédit. Cependant, le coût de cette opération est souvent élevé. La mise en hypothèque fait l’objet d’une taxe de publicité foncière équivalente à 0.715 % du montant du prêt.

Ensuite, l’acte doit obligatoirement être constaté par un notaire et inscrit au bureau des hypothèques. Des procédures qui ne peuvent pas se faire sans argent. L’autre inconvénient du dispositif est lié au bien hypothéqué. Dans le cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut saisir le bien pour le vendre aux enchères. C’est de cette manière qu’elle puisse être payée.

L’inscription en privilège de prêteur de denier :

L’IPPD est une garantie qui porte uniquement sur les biens immobiliers anciens. Son coût est plus faible que celui de l’hypothèque, car elle n’exige pas de taxe de publicité foncière. L’IPPD doit faire l’objet d’un acte notaire et doit être inscrite au bureau des hypothèques deux mois après la vente du bien immobilier. Dans l’éventuelle défaillance de l’emprunteur, c’est la banque ayant donné le prêt immobilier qui va être payée en premier lieu.

Le cautionnement :

Les sociétés de cautionnement aident à réduire les frais de garantie pour les particuliers. Elles les dispensent des frais d’inscription au bureau des hypothèques et des frais du notaire. Ainsi, une société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance. Et ce, en contrepartie d’un pourcentage variant entre 2 et % du montant du prêt. Ensuite, la personne emprunteuse doit lui donner une partie du montant de son crédit. Cette part est composée de :

  • La contribution aux frais de garantie. Elle pourrait être remboursée en partie à l’emprunteur vers la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun incident.
  • Une commission qui est définitivement acquise par la société de caution.

La caution mutuelle fonctionnaire :

Seuls les fonctionnaires peuvent bénéficier de ce type de garantie sans frais. Ensuite, les plus concernés par la caution mutuelle sont les salariés de l’Éducation nationale. Souvent proposée par les banques, elle remplace les autres garanties comme l’hypothèque et l’IPPD. Comme son nom l’indique, elle fonctionne selon un principe mutualiste. Ce sont les adhérents qui constituent un fonds commun qui sert à rembourser leur prêt immobilier en cas de sinistre.

7. L’assurance emprunteur :

Un contrat d’assurance constitue une garantie solide du côté de l’emprunteur. Il sert à le protéger, ainsi que sa famille, en cas d’un éventuel incident (invalidité, incapacité ou décès). Mais en vérité, l’assurance du prêt protège aussi l’organisme prêteur en cas de défaillance de son client. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de choisir la meilleure société d’assurance. Cela pourrait être votre banque qui vous propose elle aussi un contrat d’assurance de groupe.

Or, si vous optez pour la délégation d’assurance extérieure à votre banque, vérifiez la présence d’une garantie dans les cas suivants :

  • Le décès DC
  • La perte totale et irréversible d’autonomie PTIA
  • L’interruption temporaire de travail ITT.
  • La perte d’emploi.

8. Le dossier de demande d’emprunt :

Afin de solliciter un prêteur spécialisé dans le crédit immobilier, vous devez obligatoire constituer un dossier de demande d’emprunt. Vous devez fournir un document complet qui inclut les justificatifs liés aux éléments suivants :

  • Votre état civil.
  • Votre situation familiale, professionnelle et financière.
  • Toutes les informations concernant le futur bien immobilier.
  • Le tableau d’amortissement de votre crédit à la consommation s’il existe.

Une fois ce document signé et fourni, trois décisions devront vous être accordées :

  • L’accord de la banque.
  • L’avis favorable de la société d’assurance.
  • L’acceptation de l’organisme de caution.

Le délai nécessaire pour traiter votre demande et pour vous offrir le crédit immobilier sera en fonction ces trois éléments :

  • Votre profil emprunteur.
  • La complexité de votre dossier.
  • La présence de toutes les pièces demandées.

9. L’offre du prêt :

Un élément très important avant de vous engager dans un contrat de prêt est l’offre précontractuelle. Après avoir envoyé votre demande de prêt immobilier, chaque prêteur doit vous communiquer sa proposition de crédit. Elle doit obligatoirement mentionner par écrit toutes les conditions liées à l’offre proposée.

  • En cas de prêt à taux fixe : le montant alloué, la durée de paiement, la garantie, le coût de l’assurance et le tableau d’amortissement détaillé.
  • En cas de prêt à taux variable : le montant alloué, la durée de paiement, la garantie, le coût de l’assurance et un document comportant les modalités de variation du taux d’intérêt.

Validité de l’offre et délai de réflexion :

Après avoir reçu l’offre du prêteur, vous disposez d’un délai maximal de 10 jours afin de l’étudier. Et ce, à compter de la date de sa réception. La durée de validité de l’offre est de 30 jours calendaires à compter de sa réception. En cas de refus, aucun versement de frais ne peut vous être demandé, ni par le courtier, ni par l’organisme de crédit.
En cas d’acceptation de l’offre, vous adressez par courrier, à l’organisme de crédit, l’offre de prêt datée et signée de votre main. Cela implique que vous vous engagez dans le remboursement du prêt auprès de votre organisme prêteur. Ce dernier ne pourra pas désormais se retourner sur sa décision de vous accorder les sommes convenues.

10. La signature chez le notaire :

L’acte de vente définitive est un document officiel. Il doit être enregistré par un notaire. Dans la plupart du temps, le notaire du vendeur peut s’occuper seul de la totalité des procédures. Il s’occupe aussi de vérifier que les documents protégeant chacune des deux parties lui ont été fournis. Sinon, chacune des deux parties aura son propre notaire pour accomplir toutes les formalités nécessaires. Voilà enfin, vous avez réalisé votre rêve d’avoir un bien immobilier. Quelques jours après la signature de cet acte, le notaire peut vous remettre la clé avec le titre de propriété.

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