La souscription d’un crédit immobilier à deux engage les parties contractantes à rembourser leur dette en commun selon le principe de solidarité. Cette pratique est courante pour financer un logement familial, que ce soit entre époux, père et fils ou simplement des co-emprunteurs. Cependant, cette obligation mutuelle peut dans certaines circonstances devenir difficile à gérer, notamment après un divorce.
Dans ce cas, la désolidarisation est la solution clé qui permet d’éviter les conflits et empêche les embarras avec la banque. Reste à savoir que cela implique un processus à suivre et des frais supplémentaires à supporter par les deux parties. Donc, si vous désirez tout connaître sur les démarches et les coûts de la désolidarisation d’un prêt immobilier, continuez à lire notre article.
Sommaire :
- Dans quel cas se désolidariser d’un prêt immobilier ?
- Comment se déroule l’opération ?
- Combien peut coûter la désolidarisation ?
- Que faire en cas de refus de la banque ?
Dans quel cas se désolidariser d’un prêt immobilier ?
Le désengagement du paiement d’un crédit souscrit en commun peut être le résultat de plusieurs situations. Le plus fréquent, cela intervient après la séparation ou le divorce d’un couple pacsé ou marié. Ayant financé ensemble l’achat d’un bien immobilier à crédit, les ex-conjoints peuvent ne plus pouvoir gérer cette dette à deux. Pour cela, ils optent pour la désolidarisation de l’un d’eux sur le paiement de sa part dans le prêt. Ceci pourrait aussi arriver dans le cas où un père s’engage dans un prêt avec son fils. S’il se trouve en cas de surendettement ou de passage à la retraite, il peut ne plus pouvoir payer convenablement sa dette.
Également, puisque personne n’est à l’abri des imprévus, le décès entraîne systématiquement la désolidarisation du prêt. Dans ce cas, c’est la situation la plus facile à gérer, que cela soit pour la banque, le co-emprunteur vivant et l’assureur.
Que se passe-t-il après divorce ?
Ceci est quasiment le motif le plus fréquent qui incite les emprunteurs en commun à se décharger de leur obligation de paiement. Bien évidemment, la désolidarisation d’un prêt immobilier n’est pas systématique après le divorce. Les ex-conjoints peuvent continuer à participer ensemble dans le financement de leur dette. Toutefois, dans la plupart des cas, ceci est rare ou peu difficile. Pour cela, la meilleure solution est de céder cette charge à l’un d’entre eux, souvent le plus solvable.
N’oublions pas que la séparation ou le divorce est l’une des causes qui entraînent la diminution de la capacité d’endettement. Cela est particulièrement vrai du côté de la femme qui peut se trouver sans ressources personnelles importantes.
Enfin, la désolidarisation est un acte qui doit faire l’objet d’acceptation de la banque et aussi du co-emprunteur restant. En cas d’avis favorable, l’opération doit être authentifiée chez un notaire.
Désolidarisation et propriété immobilière
Savez-vous qu’après la désolidarisation, l’ancien co-emprunteur peut garder la copropriété du bien immobilier, même s’il n’y réside plus ? Toutefois, pour que les choses se passent dans les meilleures conditions, les deux parties doivent trouver un accord à l’amiable.
Dans certains cas, la personne qui ne paye plus sa part de la dette peut s’obliger à abandonner sa part de propriété. Par exemple, lors d’un divorce, les ex-conjoints peuvent ne plus être en mesure de cohabiter. Par conséquent, celui qui continue à régler la dette peut racheter la part de son ex-partenaire pour devenir l’unique propriétaire du bien immobilier. Cela est bien sûr faisable à condition que ses capacités financières le permettent.
Comment se déroule l’opération ?
Le principe de solidarité s’applique lorsqu’un prêt immobilier est souscrit par deux emprunteurs. Ces derniers s’obligent à rembourser leur dette en commun, selon les conditions convenues dans leur contrat. Ces modalités peuvent être réparties à parts égales ou en fonction d’un partage défini amiablement.
Si l’un des emprunteurs ne peut pas répondre à ses engagements, la banque peut se tourner vers l’autre partie qui sera tenue de payer l’intégralité de la dette. Cependant, si un co-emprunteur souhaite se libérer complètement de cette charge, il peut demander la désolidarisation du prêt.
En effet, cela nécessite l’accord préalable du second emprunteur et celui de la banque. Pour cela, il doit rédiger une lettre qui précise sa demande afin d’obtenir l’avis favorable de toutes les parties concernées. Cependant, la banque peut refuser la demande si elle estime que le co-emprunteur restant n’a pas les moyens de rembourser sa dette.
La lettre type de demande de désolidarisation :
Afin que votre demande soit valide, vous devez envoyer votre lettre de désolidarisation à l’organisme prêteur. Ainsi, vous l’informez de votre volonté de vous décharger de la dette. Attention, toutefois, vous devez avoir l’acceptation préalable de votre co-emprunteur avant d’en discuter avec la banque. Pour vous aider, nous vous proposons ce modèle de lettre type à compléter avec vos données personnelles :
L’emprunteur :
Nom et Prénom
Adresse
Téléphone
La banque :
Adresse
Objet : Désolidarisation du prêt immobilier n°… (Indiquer le numéro du contrat du prêt)
Ville, date
Nous avons contracté ensemble le crédit immobilier référencé ci-dessus à la date du…………………. (ajouter la date de signature du contrat) auprès de votre établissement.
Nous sommes parvenus à un accord mutuel selon lequel Monsieur/Madame (Indiquer le nom et le prénom du co-emprunteur) conservera la propriété entière du logement et s’acquittera seul (e) du paiement des échéances du crédit en cours jusqu’à la date prévue le………………….. (Indiquer la date de fin du contrat).
Pour cela, je vous prie d’accepter ma demande de désolidarisation du prêt afin que je ne sois plus tenue responsable des obligations de caution, comme prévu dans mon contrat.
À l’attente de votre accord, veuillez agréer Monsieur/Madame l’expression de mes respectueuses salutations.
Lieu, date
Signature
Trois alternatives possibles pour la désolidarisation
Cette opération a pour principal objectif de décharger l’un des co-emprunteurs de ses obligations, quelle qu’en soit la cause.
La façon la plus simple pour la gérer est de transférer le crédit à l’autre emprunteur. Ce dernier prend désormais en charge le paiement intégral de la dette. Bien évidemment, il doit être financièrement capable de s’acquitter tout seul des sommes dues. En contrepartie, celui qui se retire doit lui verser sa part du prêt.
Dans d’autres situations, le crédit immobilier sert à financer le logement familial. Alors, afin de se désolidariser sur le remboursement, l’un des emprunteurs peut céder le logement à l’autre. De cette manière, celui qui continue à rembourser le prêt jouit de la propriété entière du bien immobilier.
La dernière solution qui est très fréquente dans le cas de séparation ou de divorce consiste dans la vente du bien immobilier. Ceci est aussi possible lorsque le co-emprunteur restant ne peut gérer les mensualités avec ses propres revenus. Dans ce cas, le prix de vente du logement servira à rembourser la totalité du capital dû.
Combien peut coûter la désolidarisation ?
Avant de vous engager dans cette option financière, vous devez prendre en compte les dépenses associées comme les frais de notaire et du dossier. En effet, cette décision peut également influencer le coût de l’assurance. Ainsi, je vous conseille de négocier ces charges avec votre banque.
Lorsque vous voulez payer seul votre prêt immobilier, les modalités de remboursement, les mensualités et le coût d’assurance seront modifiés en conséquence. Du coup, vous devez déposer un nouveau dossier d’emprunt tout en prenant compte de votre capacité de remboursement uniquement. Sachez dans ce cas que les frais de dossier peuvent varier d’un établissement bancaire à l’autre. Ils sont même gratuits chez certaines enseignes.
La rémunération du notaire
Ces frais sont à la charge de celui qui demande la désolidarisation du prêt. Ils sont d’environ 7,5 % de sa part dans le crédit immobilier. Afin d’officialiser cette opération, le passage par un notaire est obligatoire pour rédiger un acte authentique. Si le co-emprunteur qui se retire choisit de transférer le bien immobilier à l’autre partie, la banque ne peut pas modifier le contrat de prêt avant l’attribution définitive du bien. Cependant, ce transfert nécessite également l’intervention d’un spécialisé. C’est la personne qui souhaite se décharger de son prêt immobilier qui s’acquitte de ces dépenses, quelle que soit la situation.
Désolidarisation du prêt et coût d’assurance
La seconde charge à prendre en considération pendant cette opération est la cotisation de l’assurance emprunteur. En effet, l’impact de celle-ci sur le montant de la mensualité va dépendre du mode de désolidarisation choisi. Souvent, le prix d’assurance augmente en fonction du changement de la situation personnelle de l’emprunteur restant.
Alors, si l’un des co-emprunteurs se retire du paiement du crédit, il doit aussi résilier son contrat d’assurance. Ensuite, sa part d’assurance doit être transférée à l’emprunteur restant. Si cette part était de 100 % pour l’emprunteur restant et de 0 % pour celui qui se retire, aucune charge supplémentaire n’est à supporter.
Toutefois, si la répartition est de 50/50, 40/60 ou 25/75 %, elle aura son impact sur les mensualités. Celui qui va désormais assumer le remboursement du prêt payera plus cher son assurance emprunteur.
Que faire en cas de refus de la banque ?
Comme susmentionné, la banque se réserve le droit de refuser une demande de désolidarisation d’un prêt immobilier. Face à cet investissement potentiel dont le montant est souvent à payer à long terme, les prêteurs sont plutôt vigilants. Pour cela, ils n’acceptent de valider l’opération qu’avec la garantie de revenus suffisants pour payer à temps.
Autrement, la banque peut demander des garanties supplémentaires après l’étude de la situation financière de l’emprunteur restant. Donc, si les ressources de celui-ci ne lui permettent pas de régler sa dette à l’échéance, la banque refuse la désolidarisation.
La garantie hypothécaire
Si votre banque refuse votre dossier de demande, c’est qu’elle trouve les revenus de votre co-emprunteur insuffisants. Comme pour tout autre type de crédit, l’organisme prêteur doit se protéger les intérêts et éviter les incidents de non-paiement. Pour cela, à la réception de votre lettre de désolidarisation, la banque passe à l’étude des risques de solvabilité. Le résultat va donc dépendre des capacités financières de celui qui se charge seul des échéances.
Donc, en cas d’avis défavorable de la banque, pensez à consolider votre demande par une solide garantie. Ainsi, la mise en hypothèque d’un bien immobilier est une solution très optimale pour convaincre votre banquier. En cas de défaillance, celui-ci aura le droit de vendre le bien hypothéqué afin de se rembourser. Attention toutefois, cette opération pourrait facilement vous faire ôter votre logement à cause d’une mauvaise gestion.
Le rachat de crédit
Voici un autre recours possible en cas de refus de votre demande : faites appel à la concurrence. Si vous êtes un bon négociateur, vous pouvez convaincre une banque concurrente de racheter le capital restant dû. Vous devez bien sûr avoir une meilleure entente avec votre co-emprunteur afin de monter un dossier solide. De plus, vous devez contacter plusieurs organismes prêteurs pour décrocher une excellente offre de crédit. Celle-ci va répondre au besoin d’un seul profil emprunteur qui est celui qui prendra en charge le paiement des sommes restantes.
Cependant, avant de vous engager, vous devez tenir en compte les dépenses liées à cette opération. Nous parlons notamment des frais du dossier, l’indemnité du paiement anticipé et le prix d’assurance du nouvel emprunt. Autrement, le rachat de crédit immobilier est une solution optimale pour jouir de modalités de remboursement très avantageuses.