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Hypothéquer un bien, pourquoi et comment ?

La mise en hypothèque d’un bien immobilier est une garantie assez solide pour obtenir un crédit bancaire. Elle pourrait être aussi une solution très intéressante pour convaincre votre banquier lorsque vous êtes en situation financière précaire. De plus, l’hypothèque est un moyen efficace pour sortir du surendettement et trouver un arrangement avec vos créanciers. Reste à savoir que les propriétaires ignorent souvent le fonctionnement de cette garantie, les avantages et même le coût réel. Pour cela, nous tenons à vous informer que cette opération ne passe pas sans argent et sans formalités administratives. Alors, pour tout savoir sur le sujet, suivez maintenant notre article.

Hypothéquer un bien

Sommaire :

  • Pourquoi hypothéquer un bien immobilier ?
  • Comment mettre sa maison en garantie ?
  • Combien coûte une hypothèque ?
  • Comment mettre fin à l’hypothèque immobilière ?

Pourquoi hypothéquer un bien immobilier ?

Hypothéquer sa maison afin d’emprunter est une pratique fréquente, notamment à l’obtention d’un prêt bancaire. Aussi, dans la situation de certains emprunteurs à risque qui ne font pas preuve d’une grande solvabilité. La mise en garantie d’un bien immobilier permet de présenter un solide dossier de crédit. Cela augmente les chances du demandeur à négocier les meilleures conditions de paiement, y compris un taux d’intérêt réduit. Aussi, l’hypothèque est une solution efficace pour éviter le surendettement. Elle permet à l’emprunteur de racheter ses dettes afin de gérer une mensualité unique et adaptée à son budget. Mais, cette deuxième chance est une opportunité réelle qui s’offre uniquement aux propriétaires de leur logement. Il ne s’agit pas de la seule manière pour garantir un prêt, mais elle est idéale en cas d’urgence.

Comment fonctionne le crédit hypothécaire :

Mettre un bien immobilier en garantie pour obtenir un crédit vous permet de financer plusieurs projets personnels. Cela vous donne accès au prêt à la consommation, auto ou immobilier, notamment pour l’achat d’une autre maison. L’hypothèque est donc intéressante lorsque votre apport personnel est insuffisant ou lorsque vos revenus sont moins importants. Pour cela, demander un prêt hypothécaire permet donc de réaliser un nouvel investissement ou de payer d’anciens crédits. Son montant dépend beaucoup de la valeur de la garantie et de l’établissement bancaire qui le propose. Chez certaines enseignes, ceci peut varier de 50 à 70 % de cette valeur nette. Or chez d’autres banques, le prêteur peut bénéficier d’un taux allant jusqu’à 80 % du prix de sa maison.

Pour cela, nous vous conseillons de faire une bonne comparaison des montants et taux disponibles sur le marché. De plus, sachez que sur le plan juridique, vous pouvez perdre votre bien immobilier en cas de manquement au paiement. La loi donne le droit à votre créancier de vendre la maison afin de récupérer son argent. Dons, avant de vous engager, vous devez vous assurer de votre capacité d’emprunt et de gestion de la dette. En outre, si vous pouvez présenter d’autres cautions, alors gardez l’hypothèque en dernière alternative !

Comment mettre sa maison en garantie ?

L’hypothèque est la mise en garantie d’un bien immobilier afin de faire face à un besoin d’argent en liquide. Cet argent dépend alors de la valeur même du bien qui sert d’hypothèque. Ceci est une garantie importante pour demander un prêt hypothécaire ou pour couvrir une dette auprès d’un créancier. Attention toutefois, en cas de non-paiement de la dette, le créancier peut saisir le bien et le vendre aux enchères. Il peut utiliser son droit afin de se rembourser. Or, pendant la durée de l’hypothèque, le propriétaire garde sa maison tant qu’il continue à payer normalement son crédit.

Mais avant tout, afin de mettre ce bien en garantie, il faut passer par des démarches administratives. Nous parlons de la rédaction d’un acte authentique devant le notaire et de l’enregistrement au Fichier national du service foncier. Ces frais sont entièrement à la charge du propriétaire et s’ajoutent au prix de son crédit ou de sa dette.

Le passage obligatoire par un notaire :

Le notaire joue un rôle important dans les procédures d’une mise en hypothèque immobilière. En effet, cette opération passe obligatoirement par la rédaction d’un acte notarié afin qu’elle soit valide. Mais attention, seul le notaire qui peut rédiger cet acte. Vous ne pouvez pas donc faire appel à un huissier ou un avocat. De plus, puisque votre bien immobilier est en France, vous devez recourir à des notaires français pour leurs compétences territoriales. Ces professionnels se chargent de la rédaction de l’acte hypothécaire final et de l’enregistrement au fichier de publicité foncière. Aussi, ils jouent un rôle important pour conseiller leur client sur les conséquences et les obligations de son engagement. Et ce, dans le cas où il ne paye pas sa dette à l’échéance par exemple.

Finalement, un notaire ne peut pas demander librement ses honoraires. Celles-ci suivent un barème qui dépend du montant du prêt à obtenir par le client. Par exemple, pour un crédit de 17 000 à 30 000 €, l’État fixe les émoluments du notaire à 0,37 %.

L’enregistrement au service de la publicité foncière :

Le propriétaire doit publier son hypothèque au fichier du service de la publicité foncière (auparavant bureau de conservation des hypothèques). Son notaire peut bien évidemment se charger de cet enregistrement à sa place. Ensuite, cette inscription doit déterminer obligatoirement le montant de la somme à garantir. Aussi, la nature du bien immobilier à mettre en garantie, sa localisation et sa désignation cadastrale. Elle reste valide pour une durée maximale de 50 ans à compter de la date d’enregistrement. Auparavant, les propriétaires versent un salaire au conservateur des hypothèques. Mais depuis le 1er juillet 2013, une taxe perçue par l’État constitue la contribution de sécurité immobilière. Celle-ci est de 0,715 % du montant du crédit à obtenir.            

Combien coûte une hypothèque ?

Les propriétaires utilisent souvent cette solution de garantie pendant la souscription d’un prêt bancaire. Toutefois, ils oublient de faire intégrer le coût de l’hypothèque dans le prix réel de leur investissement. Bien évidemment, cette opération coûte de l’argent qui est à la charge exclusive de l’emprunteur. Hypothéquer une maison entraîne donc des dépenses annexes que vous devez connaître et prendre en compte.

Les honoraires du notaire :

Comme susmentionné, toutes les hypothèques doivent être formellement notariées. Pour cela, vous devez penser aux émoluments du notaire qui sont à votre charge avant de choisir cette garantie. Celui-ci se charge de rédiger un acte authentique et de demander son enregistrement au service de la publicité foncière. Afin d’accomplir cette mission, le notaire demande une rémunération dont le montant est proportionnel à celui du crédit. Ensuite, il doit s’acquitter d’une taxe de publicité foncière pendant les procédures d’inscription. Elle s’élève à 0,71 % le montant du prêt que le notaire paye et en demande le remboursement à son client. Aussi, à ces charges qui alourdissent la mise en place d’une hypothèque s’ajoute une TVA d’un taux de 20 %.

La contribution de sécurité immobilière :

Cette taxe de l’État s’applique pendant l’enregistrement des actes authentiques au service de publicité foncière comme l’hypothèque. Elle permet de rémunérer le chef de service de publicité foncière anciennement dénommée le conservateur des hypothèques. Son montant s’élève à 0,10 % de la valeur nette du bien immobilier à mettre en garantie. Par exemple, pour une maison d’une valeur de 80 000 €, la contribution de sécurité immobilière est de 80 €. Mais souvent, les banques appliquent une majoration de 20 % qui s’ajoutent au montant de cette contribution. Et ce, parce que les banques enregistrent les garanties hypothécaires sur les prêts avec une majoration qui varie selon l’enseigne. Ces charges sont donc à ajouter au prix total du crédit que votre banquier vous propose.

Les frais de mainlevée hypothécaire :

Si vous avancez de l’argent pour mettre en garantie votre maison, sachez que vous allez payer aussi pour la mainlevée. Cela signifie que si vous payez vos dettes à l’échéance, vous pouvez libérer votre bien immobilier de l’hypothèque. Cela vous permet donc de récupérer entièrement la propriété de votre maison au terme du contrat de crédit. Mais, cette opération coûte également de l’argent qui dépend du montant de votre crédit bancaire. À ce montant s’ajoute bien évidemment une majoration de 20 %. Pour cela, pour un prêt hypothécaire de 100 000, les frais de mainlevée se calculent sur une base de 120 000 € ! Ainsi, si vous venez de payer toutes vos dettes, demandez à votre notaire l’obtention d’un certificat de levée hypothécaire. Cette opération ne donne plus le droit au prêteur de procéder à la saisie ou la vente du bien immobilier.

Toutefois, nous tenons à vous informer que l’expiration d’un an après la dernière échéance entraîne la levée automatique de l’hypothèque. Cela vous exonère de payer les frais de mainlevée qui sont parfois bien lourds.

Comment mettre fin à l’hypothèque immobilière ?

En pratique, il existe trois principales situations pour qu’une hypothèque prenne fin. Ceci est possible lorsque le propriétaire paye l’ensemble de ses dettes et demande une levée hypothécaire. Aussi, un an après le paiement de la dernière échéance, car cette levée devient automatique. Cette date pourrait s’élever à 2 ans pour les crédits qui datent d’avant le 25 mars 2006. Et finalement, lorsque le propriétaire procède à la revente de son bien immobilier avant le terme de son crédit. Mais attention, même en cas de vente, le créancier conserve son droit de saisie en cas de non-paiement. Et ce, même après le changement de propriétaire du bien immobilier.

Après paiement intégral du prêt hypothécaire :

Après 1 ou 2 ans de la dernière échéance, selon la date de souscription du crédit, l’hypothèque prend fin automatiquement. Cela signifie que l’emprunteur ayant mis en garantie son bien immobilier ne paye aucuns frais pour la mainlevée. Il l’obtient gratuitement. Or, il peut demander à son notaire d’obtenir une levée d’hypothèque juste après le versement de la dernière échéance. Dans ce cas, il doit passer par toutes les formalités nécessaires et payer les frais qui en résultent. Nous parlons notamment des honoraires du notaire, les taxes administratives, la contribution de sécurité immobilière et la TVA. Cela varie de 0,6 à 0,8 % du montant du prêt hypothécaire.

Ensuite, cette opération permet de libérer le bien immobilier de l’inscription au service de publicité foncière. Mais attention, là aussi vous devez passer obligatoirement par un notaire qui se charge de toutes les formalités. Cela inclut la rédaction d’un acte authentique entre l’emprunteur et le créancier qui s’entendent sur la mainlevée hypothécaire.

En cas de revente du bien immobilier :

Le propriétaire d’un bien immobilier mis en hypothèque peut décider de le revendre avant la fin du contrat de crédit. Aussi, il peut décider de racheter son crédit afin de jouir d’un meilleur taux d’intérêt. De cette manière, il parvient à payer par anticipation avant la date de la dernière échéance figurant sur son contrat. Mais dans ce cas, il doit s’acquitter de tousles frais requis pour mettre fin à son hypothèque immobilière. Reste à savoir que le créancier peut refuser ce recours avant la fin légale du contrat. L’emprunteur a alors le droit de faire appel au tribunal et demander la suppression de l’inscription hypothécaire. Nous ne parlons plus alors d’une levée à l’amiable, mais d’une levée d’hypothèque judiciaire. Mais quel qu’en soit le recours, l’emprunteur doit s’acquitter des frais de la mainlevée. Donc, il s’agit bien d’une garantie coûteuse dont vous devez calculer le coût avant de vous engager.

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