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Hypothèque ou caution ?

Acquérir un bien immobilier passe souvent par un prêt bancaire. Très vigilants sur ce type d’emprunt à long terme, les organismes de crédit demandent des garanties. C’est logique, ils ne peuvent pas garantir autrement leur argent en cas de non-paiement à l’échéance. Certains emprunteurs ne trouvent pas d’autres recours que la mise en hypothèque du bien à financer à crédit. D’autres préfèrent recourir à une société de cautionnement en jugeant l’opération moins onéreuse. Alors, si vous ne savez pas encore choisir entre hypothèque et caution pour votre crédit immobilier, lisez bien notre article.
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Sommaire :

  • Qu’est-ce que la mise en hypothèque d’un bien immobilier ?
  • Quel est le coût d’une hypothèque ?
  • Que faire en cas de non remboursement du crédit ?
  • Comment fonctionne une caution ?
  • Combien coûte l’opération de cautionnement ?
  • Pourquoi préfère-t-on la caution à l’hypothèque ?

Qu’est-ce que la mise en hypothèque d’un bien immobilier ?

Un emprunteur peut constituer à l’organisme lui accordant un prêt immobilier une hypothèque sur le bien financé à crédit. Cette opération est très fréquente, car la plupart des emprunteurs ne possèdent pas l’apport personnel requis pour participer dans le financement de leur maison, appartement, terrain… N’oublions pas que cet apport est important lorsqu’il s’agit d’un emprunt pouvant s’étaler sur au moins 17 ans. Il est d’un montant équivalent à 20 % le prix de l’opération. À défaut, le prêteur a de quoi se soucier sur le sort de son argent et demander des garanties financières. En mettant son bien immobilier en hypothèque, le demandeur de crédit rassure son prêteur quant à la récupération de son argent. Et ce, même en cas d’impayés. L’hypothèque est alors une garantie solide qui s’avère très lourde de conséquences.

Comment ça marche ?

Une hypothèque peut porter sur un bien immobilier construit ou non (maison ou terrain). Elle doit prendre obligatoirement la forme d’un acte notarié qui doit être inscrit sur un Fichier immobilier officiel. Cet acte engage l’emprunteur à donner volontairement son bien en garantie pour l’intérêt de l’organisme prêteur. Et ce, afin de pouvoir acquérir le financement souhaité. Cependant, cela ne limite pas son droit à occuper le bien en question, à le louer ou à y réaliser des travaux. De même si l’hypothèque est faite sur un terrain, il n’est pas interdit d’y construire une maison. Reste à savoir que dans ce cas, la garantie s’étend automatiquement sur le nouveau local construit. Ainsi, en cas de non-paiement, le prêteur a le droit de saisir le bien hypothéqué et de le vendre aux enchères. C’est ensuite ce prix de vente qui sert à payer les sommes dues.

L’hypothèque est un acte notarié :

Constituer une hypothèque est un acte juridique qui doit être obligatoirement fait par un notaire. Cela sous-entend qu’une hypothèque non notariée ne possède aucune valeur juridique. Cet acte de garantie hypothécaire confirme que l’emprunteur accepte de donner en garantie son bien immobilier au prêteur lui accordant le crédit. Le notaire doit par la suite inscrire l’acte au service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien immobilier. Cette inscription empêche que le bien soit vendu par un autre établissement outre celui qui a accordé le prêt. Pour réaliser ce travail, le notaire demande des honoraires auxquels s’ajoutent les droits d’enregistrement au Fichier immobilier.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

Une hypothèque est une garantie potentielle en cas de souscription d’un crédit immobilier. Cela rassure le banquier qui va être systématiquement indemnisé en cas de non-paiement du prêt. Mais, cela favorise aussi les chances de l’emprunteur de négocier le meilleur emprunt et d’obtenir les modalités de paiement les plus souples. Or, ceci ne peut pas passer sans argent. Et c’est justement le coût élevé de l’hypothèque qui fait beaucoup hésiter les emprunteurs avant de choisir cette garantie.

Les honoraires du notaire :

Le notaire doit être payé pour établir le contrat de l’hypothèque puis l’enregistrer au Fichier immobilier géré par le service de la publicité foncière. Le montant de ces « émoluments » selon le jargon juridique est proportionnel au montant du prêt immobilier. Ensuite, à cette commission s’ajoute une TVA d’un taux égal à 20 % les sommes garanties.

La contribution de sécurité immobilière :

Cette contribution remplace depuis janvier 2013 le salaire du conservateur des hypothèques. Elle sert à rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques et coûte 0.10 % de la valeur du bien avec un minimum de 15 €. Pour un bien immobilier d’une valeur de 90 000 €, cette contribution est de 90 €.

Les droits d’enregistrement :

Pour inscrire la garantie hypothécaire au Fichier immobilier, le service de la publicité foncière demande une taxe au notaire chargée de l’enregistrement. Il faut alors s’acquitter d’une charge de 0.715 % du capital emprunté et des intérêts. Le notaire paye alors ces frais et en demande le remboursement à la personne emprunteuse. Ainsi, pour un prêt immobilier de 50 000 €, il faut prévoir de 1750 à 2000 € sans compter les frais de mainlevée (voir ci-dessous). Constituer une hypothèque pour garantir votre crédit immobilier ne peut pas être alors pris à la légère !

Les frais de mainlevée :

Comme pour l’inscription de l’hypothèque, il existe des frais et taxes à payer afin de s’en sortir. Obtenir la mainlevée sur le bien hypothéqué coûte aussi de l’argent. Ceci arrive lorsque la personne emprunteuse rembourse son prêt avant la fin du contrat. De même, si elle décide de revendre le bien hypothéqué avant le remboursement total du capital restant dû. Dans ces deux cas, elle doit aussi recourir à un notaire pour demander la radiation. Ce travail coûte entre 0.7 et 0.8 % le montant emprunté à l’initial. Côté prix, l’hypothèque reste un dernier recours lorsque les autres formes de garanties moins coûteuses s’avèrent impossibles.

Important : si les choses se déroulent normalement et que le prêt est payé à terme du contrat, l’hypothèque est levée une année après la fin du remboursement. L’emprunteur n’est pas tenu alors de payer aucun frais.

Que faire en cas de non remboursement du crédit ?

Une hypothèque est par définition une garantie servant d’indemniser l’organisme prêteur en cas de non-respect des modalités de paiement contractuelles. Il n’est pas alors rare que la personne emprunteuse ne parvienne pas à payer ses mensualités à l’échéance. De même, qu’il ne pourra pas gérer ces impayés pour quelle que raison que cela soit (divorce, maladie, licenciement de travail…). Quelles sont alors les conséquences de l’hypothèque dans ce cas ?

Le sort de l’hypothèque :

Juridiquement, la garantie hypothécaire donne à l’organisme prêteur le droit de saisir le bien immobilier en cas de non-paiement du crédit. Et ce, selon les conditions contractuelles prévues entre l’emprunteur et son créancier. Partons sur ce principe, ce droit de saisi en cas de mensualités impayées permet de vendre aux enchères le bien pour se faire rembourser.

Le paiement à l’amiable :

Le créancier aura recours à un huissier pour d’abord étaler la durée de remboursement de 30 jours calendaires. Il envoie un acte à l’emprunteur lui indiquant le montant des impayés qu’il doit régler dans un délai maximal d’un mois. Ce dernier a le droit pendant cette période de vendre lui-même le bien hypothéqué et de payer ses dettes. Cela lui permet de négocier un prix meilleur que celui de la vente forcée.

Le recours juridique :

Si pendant cette période d’un mois, l’emprunteur défaillant n’arrive pas à payer les sommes dues, le créancier doit lui passer un commandement de payer. Si au bout de 60 jours de la date du dépôt du commandement par l’huissier, l’emprunteur ne paye toujours pas, le prêteur peut le convoquer au Tribunal de grande instance. Et avec l’autorisation du juge, il peut demander la mise en vente du bien faisant l’objet de l’hypothèque.

La vente aux enchères :

C’est le juge de grande instance qui décide du prix de vente minimum du bien immobilier en question. Puis, les procédures de la vente aux enchères commencent. S’il existe plusieurs créanciers, ils seront payés par ancienneté des dettes. Sinon, le prix de vente sert à rembourser les impayés. Une procédure qui peut durer jusqu’à 1 an de la date de vente.

Comment fonctionne une caution ?

La caution est une alternative à la prise en hypothèque du bien immobilier pour garantir un crédit bancaire. Cette une autre solution de garantie qui s’avère moins coûteuse que la constitution d’une hypothèque. Elle est faite par un organisme de cautionnement spécialisé. Celui-ci s’engage à se porter garant de paiement en cas de défaillance de la personne emprunteuse. Et ce, vis-à-vis de l’établissement prêteur ayant accordé le prêt immobilier. La société de cautionnement exerce ensuite un recours légal contre l’emprunteur dont elle a payé les dettes. Si aucune solution amiable ne peut être trouvée, elle peut saisir le bien et le vendre pour se payer. Mais cette fois-ci, cet engagement n’est pas à signer devant un notaire et n’engage pas des frais et des taxes. Cela aide beaucoup les demandeurs de crédits à alléger le coût de la garantie que demande souvent la banque en contrepartie de l’argent alloué.

Le crédit logement, le leader du cautionnement !

L’un des organismes spécialisés dans la garantie alternative à l’hypothèque, le Crédit Logement se porte caution auprès des banques prêteuses. Et ce, pour garantir le paiement en cas de manquement de son client (l’emprunteur). Cette caution accompagne la personne emprunteuse pendant toute la durée de son prêt immobilier. D’un formalisme allégé et d’un prix réduit, elle convient à tous les profils emprunteurs. Reste à savoir que l’organisme de caution étudie le dossier de demande de garantie et peut accepter ou refuser de se porter caution. Ensuite, la banque prêteuse doit aussi accepter ce type de garantie. Le grand avantage du Crédit Logement est qu’il est le partenaire de la plupart des établissements de crédit en France.

Combien coûte l’opération de cautionnement ?

Comme l’hypothèque, garantir un crédit immobilier par une caution est aussi payant. Mais cette fois-ci les frais sont moins lourds. La personne emprunteuse est donc tenue de verser à l’organisme de cautionnement une commission en contrepartie de son intervention. Celle-ci est d’un montant forfaitaire plafonné qui ne dépend pas de la somme empruntée. Chaque organisme a sa propre politique de tarification. Il est donc conseillé de faire jouer la concurrence entre les acteurs du marché. Ensuite, il y a aussi une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui doit être versée. C’est en effet cette participation qui sert de rembourser les dettes impayées en cas de défaillance. Elle est d’un montant proportionnel au crédit alloué. Certaines sociétés de cautionnement remboursent sur une partie de ce versement dans le cas où le paiement se déroule dans ses meilleures conditions.

Le prix de la caution du Crédit Logement :

Étant jugé pour le moins cher du marché, le Crédit Logement permet à l’emprunteur d’être indemnisé sur une partie des coûts de l’opération. Et ce, dans le cas où il ne rencontre aucun problème de paiement avec son organisme prêteur. Le règlement des frais de la caution se fait alors au début du prêt et non pas avec chaque mensualité. La personne emprunteuse paye d’avance la commission et la participation au FMG. Il sera ensuite remboursé à la fin de la durée de prêt s’il n’y a aucun incident de paiement. De même, en cas de paiement anticipé. Par exemple, si l’emprunteur verse un montant de 2350 € au début du prêt, il sera remboursé à 1422 € vers la fin du crédit.

Cas particulier :

Le Crédit Logement privilégie les personnes âgées de moins de 37 ans. Avec la formule « Initio », seulement la participation au FMG qui est réglé à la mise en place du crédit. La commission de l’organisme est par la suite prise sur le montant de cette participation remboursée à l’emprunteur vers la fin de son prêt. Dans ce cas, l’emprunteur verse 1950 € pour le Fonds Mutuel de Garantie. En fin du prêt, il est remboursé à seulement 822 € (1422 – 600 € en tant que commission du Crédit Logement).

Pourquoi préfère-t-on la caution à l’hypothèque ?

Généralement, les personnes emprunteuses préfèrent la caution à l’hypothèque pour son coût préférentiel et aussi le moins de risques qu’elle présente. L’acte de la mise en hypothèque occasionne des dépenses non négligeables. Et de même les démarches de la mainlevée, sans oublier les conséquences majeures en cas de non paiement. L’emprunteur peut facilement perdre son bien hypothéqué pour seulement 3 échéances impayées. Et dans le cas où il paye son crédit d’une manière anticipé avant la fin du contrat, les frais de mainlevée peuvent grimper à 2 % le capital restant dû. Pour économiser sur ces frais, on opte souvent pour la caution.

Les principaux avantages du cautionnement :

La caution n’est pas un acte qui doit être obligatoirement notarié ni enregistré au Fichier immobilier. L’emprunteur peut ainsi économiser sur les honoraires du notaire et les frais d’enregistrement. Les seules dépenses dont il doit s’acquitter sont la commission de l’organisme de caution et la participation au FMG. Et en cas de remboursement anticipé, il n’y a pas de frais de mainlevée à régler. Au contraire, si aucun problème de paiement ne parvient, une partie de la somme versée peut être récupérée. Cette indemnisation est de 70 à 75 % le montant avancé chez le Crédit Logement. Les établissements de caution proposent des tarifs différents. Il faut alors les comparer afin de bénéficier du meilleur remboursement à la fin du prêt.

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