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Explication sur le principe du crédit immobilier

Le prêt immobilier est l’un des crédits les plus utilisés par les Français qui veulent accéder à la propriété immobilière et s’offrir la maison de leurs rêves sans payer comptant une somme d’argent souvent conséquente. Il s’agit, en effet, d’un prêt que l’on obtient auprès d’un organisme de crédit spécialisé ou d’une banque afin de pouvoir financer un investissement locatif, ou acheter ou construire une résidence personnelle. Quel que soit votre projet, le principe de fonctionnement d’un crédit immobilier est simple !

Vous demandez un prêt d’un certain montant qui correspond au coût total de votre investissement après soustraction de votre apport personnel. Ce prêt qu’on va vous octroyer est lié à un taux d’intérêt fixe ou variable applicable sur toute la durée du remboursement. Ainsi, vous réalisez votre projet en payant des mensualités prévues lors de la signature du contrat. Il existe plusieurs types de crédit immobilier que vous pouvez contracter en fonction de votre capacité de remboursement.

Sommaire :

  • Budget personnel et capacité de remboursement
  • Quels prêts pour financer mon projet immobilier
  • Le concept de l’apport personnel
  • Le taux d’intérêt du prêt immobilier
  • Les délais de validité et d’acceptation
  • Les garanties d’un crédit immobilier
  • L’assurance emprunteur

Budget personnel et capacité de remboursement :

Rares sont les demandeurs de prêt qui procèdent au calcul de leur capacité d’endettement avant de se lancer dans un contrat de crédit. Cependant, il s’agit d’une étape fondamentale avant la souscription d’un prêt, en particulier dans le cas d’un crédit immobilier qui peut accompagner son souscripteur pour de longues années. Ainsi, des mensualités qui dépassent votre capacité de remboursement ou des taux d’intérêt très élevés peuvent facilement ruiner votre budget personnel. Pensez alors avoir recours aux calculateurs d’endettement immobilier disponibles gratuitement en ligne. En quelques minutes et en un seul click, vous pouvez savoir votre ratio d’endettement par rapport à votre revenu annuel net et choisir, en toute sécurité, le produit bancaire le plus adapté à vos besoins.
Ensuite, avant d’accorder leur argent, les banques calculent souvent la capacité d’endettement de leurs clients qui se prétendent particulièrement pour un crédit immobilier. C’est-à-dire le capital que l’on peut emprunter, ensuite le rembourser d’une manière intégrale, sans porter atteinte au reste à vivre et à l’équilibre des finances. Ceci est effectué en tenant compte de plusieurs facteurs, à savoir la solvabilité du demandeur d’emprunt (présence d’un salaire stable et régulier), sa situation professionnelle (un CDD, un CDI ou un travailleur indépendant), sa situation personnelle (ancienneté de la relation conjugale, nature du régime matrimonial, divorce), son antécédent bancaire (existe-t-il des incidents de paiement au passé ou des dettes actuellement en retard ?), la présence ou non d’un apport personnel ou d’une caution, l’existence de prêts aidés, etc.

Quels prêts pour financer mon projet immobilier ?

Lorsqu’on veut prétendre pour un crédit immobilier auprès de sa banque ou d’un organisme spécialisé, on rencontre une difficulté majeure quant au choix du meilleur crédit parmi les offres proposées. Intéressant alors de faire jouer la concurrence entre les différents acteurs du marché de crédit afin de décrocher le taux d’intérêt le plus bas et les modalités de paiement les plus souples. Voilà alors, ci-dessous, un bouquet de prêts immobiliers qui peuvent vous aider dans votre recherche.

Le prêt amortissable :

C’est le prêt le plus populaire, il consiste à rembourser le capital dû et les intérêts sur une période donnée en fonction d’un tableau d’amortissement. Les modalités de paiement telles que les mensualités, le montant, la durée du prêt vous sont données lors de l’officialisation de la demande de prêt et avant signature du contrat.

Notez que lorsque les échéances de paiement de votre prêt sont constantes, le capital à rembourser augmente tandis que les intérêts diminuent. Contrairement à un prêt amortissable, lorsqu’on opte pour un prêt in fine par exemple, le capital se rembourse en une modalité à la fin de la durée du prêt. Par contre, vous payerez chaque fois les intérêts liés à ce prêt, des intérêts qui peuvent être déductibles sur vos impôts en tant que citoyen français.
Toutefois, afin de pouvoir contracter ce type de prêt, vous devez inévitablement déposer une garantie auprès de votre banque. Cette garantie obligatoire peut être une épargne, une assurance vie, une hypothèque, etc.

Le prêt progressif :

Il s’agit d’un prêt dont les mensualités sont faibles au début, mais qui augmentent au cours du cycle de vie de l’emprunt. L’augmentation des mensualités de ce prêt à taux fixe se fait suivant un rythme que vous avez défini au départ avec votre banque.
À l’inverse, les mensualités du prêt dégressif seront fort onéreuses au début et s’allégeront vers la fin, toujours suivant un calendrier d’amortissement fixé au préalable. Par ailleurs, en termes de prêt immobilier, il existe d’autres choix à vérifier comme le prêt à palier et le prêt conventionné.

Le prêt à palier lissé :

Ce type de financement vous permet de cumuler tous vos crédits immobiliers pour arriver à alléger vos mensualités. Il s’agit d’un prêt souvent utilisé lorsque vous avez dû prendre plusieurs crédits immobiliers pour payer l’achat (dans le neuf/l’ancien) ou la construction de votre maison. Pour le prêt différé, il s’agit de ne régler que les intérêts pendant une période donnée et le capital du prêt pendant une autre période. La spécificité de ce prêt est qu’il vous permet de payer des sommes peu élevées au début, c’est-à-dire de rembourser une partie majeure du capital dû.

Le prêt conventionné :

C’est auprès d’une banque ou d’une société de financement ayant signé une convention avec l’État que vous pouvez contracter un prêt immobilier conventionné. Le montant octroyé peut financer jusqu’à l’intégralité de la valeur de votre investissement (achat/construction/investissement locatif), mais aussi certains travaux d’agrandissement, d’amélioration ou d’adaptation. Un montant qui sera remboursé dans une période allant de 5 à 35 ans, n’oublions surtout pas qu’il n’y a pas de conditions de ressources ni de garantie personnelle obligatoire pour décrocher un prêt conventionné.

Avant d’opter pour tels ou tels types de crédit immobilier, pensez au pour et au contre. Faites des simulations en fonction de vos revenus et de votre train de vie. N’oubliez pas de demander conseil à votre banquier afin qu’il vous aide à faire le meilleur choix. Et n’hésitez pas à comparer et simuler vos crédits immobiliers gratuitement en ligne. Des conseillers financiers peuvent également vous aider.

Le concept de l’apport personnel :

Il s’agit de l’un des éléments les plus importants quant à la souscription d’un crédit immobilier, car d’une part, votre apport personnel vous permet de minimiser le montant de votre emprunt, d’autre part, il vous permet de mieux négocier les conditions de paiement. En effet, plus que votre apport est important, plus que le montant de votre prêt est inférieur, et par conséquent, votre durée de remboursement plus courte. Il s’agit sur le plan pratique de votre participation dans le financement de votre projet et fait preuve de votre sérieux quant à la gestion de votre budget personnel, notamment lorsqu’il parvient d’une épargne que vous avez réalisée.
Du côté des banques qui sont généralement plus fermes en matière d’octroi de prêt immobilier par rapport aux autres organismes de financement, et qui vérifient plus minutieusement la solvabilité de leurs clients, elles prêtent facilement à la présence d’un apport personnel. Par conséquent, elles peuvent appliquer un taux d’intérêt moins élevé à un client avec apport qui leur partage les mêmes risques sur l’investissement. Nous vous conseillons toutefois de ne pas tout mettre dans votre apport personnel, car à chaque prêt bancaire des frais annexes, comme notamment les frais liés au dépôt du dossier, de l’assurance emprunteur, du notaire, d’éventuels travaux dans le cas d’achat dans l’ancien ou de construction.

Lire aussi notre dossier sur le prêt immobilier sans apport personnel.

Le taux d’intérêt du prêt immobilier :

Oui, le taux d’intérêt appliqué sur un crédit à long terme comme le prêt immobilier est un détail important lors de la négociation d’un contrat de crédit avec son organisme prêteur, mais il faut savoir d’abord qu’il dépend de plusieurs autres éléments. En effet, si cela présente un élément déterminent dans l’évaluation du prix final d’un prêt (le taux effectif total), c’est parce qu‘il est toujours lié à d’autres éléments d’évaluation très importants comme la durée du prix, le coût des échéances, le montant emprunté, etc. il existe pour cela deux types de taux d’intérêt, à savoir le taux fixe tout au long de la durée du contrat et le taux variable (ou révisable) qui ne permet pas de calculer, d’emblée, le coût final du crédit et qui varie en fonction du marché financier sans dépasser un plafond de pourcentage.

Quoique la plupart des prêts immobiliers soient accordés à un taux fixe qui rassure mieux les personnes emprunteuses, nous tenons à vous rappeler que, quel que soit le type du financement que vous voulez solliciter, le taux d’intérêt appliqué ne peut en aucun cas dépasser le taux d’usure. C’est-à-dire le taux maximum légal calculé chaque trimestre par la Banque de France. Nous vous rappelons également qu’outre le taux d’intérêt, il existe d’autres frais annexes qui contribuent au calcul du coût d’un crédit immobilier, dont notamment : les frais du dossier, les frais fiscaux et les frais de l’assurance emprunteuse.

Note : autant que vous sacrifiez un montant mensuel important pour le remboursement de votre crédit, autant la durée de celui-ci est courte, autant vous payez moins le taux d’intérêt ! Un taux inférieur sur une durée longue augmente les risques de faire face à un accident de la vie qui pourra empêcher le remboursement de votre emprunt.

Les délais de validité et d’acceptation :

Nombreux sont les organismes de crédit qui peuvent vous proposer des offres intéressantes de prêt immobilier et qui peuvent vous aider à accéder à la propriété immobilière. Or, chaque institution financière (banque ou société de financement spécialisée) possède sa politique interne quant à l’étude des dossiers d’emprunt, l’évaluation de la solvabilité de la personne emprunteuse, les critères d’acceptation et les délais de validité de son offre. Selon la règle commune, une offre de contrat d’un crédit immobilier classique est de trente jours, à compter de la date de réception de l’offre par le client. Cette offre lui étant envoyée par courrier reste valable et inchangeable tout au long d’un mois.

En outre, à la réception de l’offre de crédit de son organisme prêteur, un emprunteur dispose d’un délai de dix jours de réflexion, mise à part la date de réception de l’offre, afin d’envoyer son acceptation à sa banque ou société de crédit. Cette réponse doit être datée et signée par l’emprunteur avant de l’envoyer par courrier au prêteur, le cachet de la Poste étant le témoin de la date d’envoi.

Exemple : vous avez reçu une offre de crédit le 9 novembre, vous ne pouvez pas envoyer votre acceptation avant le 20 du même mois.

Les garanties d’un crédit immobilier :

L’un des prêts à long terme dont les prêteurs demandent inévitablement des garanties personnelles pour acceptation d’octroi est le crédit immobilier. Cela assure, d’une part, la récupération de l’argent octroyé, d’une autre part, le remboursement à échéance des mensualités tant que les risques sont désormais partagés par les deux parties contractantes. Nous vous informons alors qu’il existe plusieurs types de garantie personnelle que vous pouvez mettre en place pour favoriser vos chances de décrocher le montant que vous souhaitez obtenir, parmi lesquels on peut citer l’hypothèque et la caution.

L’hypothèque :

Chanceux sont les propriétaires de leur logement qui peuvent mettre en hypothèque leur bien (maison, appartement, terrain…) afin de mieux convaincre leur banquier quant à l’acceptation de leur demande d’un crédit immobilier. Cette action de mise en hypothèque qui coûte environ 2 % de la valeur totale du prêt, doit être obligatoirement rédigée par un notaire, puis enregistrée au bureau de la conservation des hypothèques. Dans le cas de défaillance de l’emprunteur et de non-remboursement du montant accordé selon les conditions contractuelles, l’organisme prêteur vend le bien mis en hypothèque afin de récupérer ses fonds.

La caution :

Il s’agit d’un cautionnement apporté par une personne ou une société spécialisée afin de faire preuve de la solvabilité du prétendant au prêt immobilier. C’est, en effet, la garantie la moins chère dans la mesure où elle n’est pas liée à d’autres frais annexes (comme la mise en hypothèque par exemple). Plusieurs sociétés de cautionnement, dont le Crédit Logement, proposent ce type de garantie alors qu’elle pourrait être également accordée par un tiers qui se porte garant pour rembourser le prêt en cas de non-paiement de la part du bénéficiaire.

Dans le cas d’un mauvais emprunteur, l’organisme de crédit saisit le cautionnement pour se rembourser. Autrement, et dans le cas où le remboursement se déroule comme prévu sur le contrat du crédit, alors le cautionnement est partiellement restitué de l’ordre de 75 % après paiement intégral des sommes dues.

L’assurance emprunteur :

Il existe deux éléments fondamentaux quant à la souscription d’un crédit immobilier, mais qui sont communément confondus par les particuliers, à savoir les garanties du prêt et l’assurance emprunteur. Si les premières protègent l’organisme prêteur et la personne emprunteuse en cas de défaillance de celle-ci (incapacité financière), la deuxième assure la couverture d’un bénéficiaire de prêt contre les risques liés à sa vie personnelle et professionnelle (chômage, invalidité, décès). Il est convenu dans ce cas de trouver le contrat d’assurance qui propose une couverture complète contre les aléas de la vie à un prix raisonnable.

En effet, il est rare de trouver actuellement un organisme de financement qui n’intègre pas dans son offre de crédit immobilier un contrat d’assurance groupe. C’est-à-dire un contrat proposé à tous les clients à un tarif unique, généralement avantageux par rapport au prix du marché. Cependant, pour les souscripteurs de crédit qui veulent bénéficier de garanties complémentaires ou qui s’adaptent avec les risques liés à la nature de leur cycle de vie, ils peuvent choisir un contrat d’assurance individuel auprès de l’assureur de leur choix. N’hésitez pas alors de chercher le contrat d’assurance qui vous apporte le meilleur rapport prestation/cotisation en procédant à la négociation avec votre banquier, ou en comparant les offres des sociétés d’assurance en ligne.

Les réflexions au sujet de " Explication sur le principe du crédit immobilier "

  1. Écrit par immobilier à la réunion :

    Partout, on crie que le taux de crédit octroyé par les banques diminuent ou augmentent. Mais, en réalité, tout dépend du pays ou de la ville concernée.
    Merci pour ces mises au point sur le crédit immobilier.

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