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La vente immobilière en viager

La vente viagère permet à tous les propriétaires de vendre leur bien immobilier et d’en garder la jouissance. Or, le vendeur ne perçoit pas le prix total de la vente à la signature de cet acte authentique. Cela est partiellement converti en rentes mensuelles versées par l’acheteur en viager. Cette formule est très intéressante en cas de diminution de revenus comme dans le cas des personnes âgées. Reste à savoir que ce type de contrat a un cadre juridique dont il faut respecter les conditions. Mais aussi, des avantages autant pour le vendeur que pour l’acquéreur. À découvrir absolument dans le reste de notre article.
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Sommaire :

  • Comment vendre un bien immobilier en viager ?
  • Quelles sont les conditions de la vente viagère ?
  • Quels sont les principaux avantages ?
  • Le viager, quelle fiscalité pour le vendeur ?

Comment vendre un bien immobilier en viager ?

Cela consiste à vendre un logement à un acheteur en contrepartie d’une rente mensuelle pendant toute la vie du vendeur. Le débirentier achète ainsi le logement concerné sans avoir à verser son prix de vente total, mais uniquement une partie. Le reste est versé selon des rentes viagères à l’intérêt du crédirentier conformément aux conditions de l’acte de vente. Sauf que l’acheteur ne peut occuper la demeure qu’un jour après le décès du vendeur. Si ce dernier meurt 20 jours après le jour de l’acquisition, la vente en viager est considérée comme annulée. Cette opération est formalisée par un contrat de vente classique qui peut également inclure :

  • Une clause résolutoire qui permet au crédirentier de récupérer son logement si plusieurs rentes ne sont pas versées.
  • Une clause d’indexation lui permettant aussi de vérifier le montant de la rente convenu entre les parties.

Quel est le montant de la rente viagère ?

Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur paye une partie du prix d’achat au comptant. Cette somme est dénommée le bouquet dont le montant est fixé à l’amiable entre les deux parties. Ensuite, il règle le reste par échéances sous forme de rentes viagères à l’intérêt du vendeur jusqu’à son décès. C’est justement le principe de fonctionnement de cette opération qui permet au crédirentier de percevoir un complément de revenus. Or, le montant et la périodicité de cette rente sont fixés librement par le vendeur et l’acquéreur. Trois éléments fondamentaux sont tenus en compte : la valeur du bien, l’âge du crédirentier et le montant du bouquet. Si cette rémunération est importante, l’acquéreur paye moins les rentes mensuelles, trimestrielles ou annuelles.

Quelles sont les conditions de la vente viagère ?

Toute personne propriétaire de son logement, quel que soit son âge, peut vendre son bien immobilier en viager. Or, cette opération est soumise à un encadrement juridique et doit être faite devant un notaire. Comme pour une hypothèque, le contrat de vente est par la suite enregistré au service de publicité foncière. Mais attention, ce contrat ne peut pas être validé si le vendeur est dans un état de santé aggravée. Ainsi, l’acquéreur ne doit pas avoir connaissance de la mort imminente ou de la maladie de son crédirentier. De même, le contrat notarié peut inclure des clauses qui assurent le versement des rentes à l’échéance. Ainsi, les intérêts du vendeur seront protégés dans le cas où l’acquéreur n’obéit pas à ses obligations de paiements.

Que se passe-t-il en cas de rente impayée ?

Les deux parties engagées dans un contrat de vente en viager doivent impérativement respecter les clauses de ce document. Ainsi, le débirentier ne peut occuper le bien acheté tout au long de la vie du vendeur. Celui-ci s’acquitte des frais de maintenance et entretiens courants du logement dont il garde la jouissance. En contrepartie, il bénéficie d’une rente viagère versée par l’acquéreur dans les délais fixés dans le contrat de vente. Mais en cas de non-paiement, il peut exercer son droit d’annulation de toute l’opération. Cette résiliation doit être prononcée par un Juge du tribunal d’instance suite à laquelle le vendeur récupère son bien. Il peut dans ce cas garder le bouquet et les rentes déjà versées à son intérêt sous forme d’indemnités.

Aussi, le contrat de vente en viager peut permettre au crédirentier de vendre le bien aux enchères en cas d’impayés. Cela lui assure la récupération de l’ensemble des sommes dues.

Quels sont les principaux avantages ?

La vente en viager donne accès à plusieurs avantages pour le crédirentier et aussi le débirentier. Il faut savoir au début que de nombreuses conditions liées au viager sont définies à l’amiable entre les deux parties. Cela concerne le montant du bouquet, la périodicité des rentes et même la réserve de la jouissance du bien. Mais le grand avantage du viager, c’est de percevoir un complément de revenus périodique tout en restant propriétaire. De son côté, l’acquéreur peut acheter à un prix bien négocié et de régler le prix sous forme de mensualités. Inutile alors de souscrire un crédit immobilier, une réserve d’argent moins importante permet de payer le bouquet. Ce capital est souvent de 20 à 30 % la valeur réelle du bien concerné.

Les avantages pour le vendeur :

Dénommé également le crédirentier, il peut rester dans son logement vendu au viager tout au long de sa vie. De plus, il bénéficie d’une partie du prix de vente payée au comptant avec des rentes viagères périodiques. Selon son âge, le vendeur bénéficie d’une réduction d’impôt de 30 à 70 % sur le capital de ses rentes. Et s’il garde le droit d’usage du logement concerné (l’usufruit), il peut le louer pendant la période du viager. Une seule condition est à respecter dans ce cas, le montant du loyer doit être inférieur à la rente viagère.

Les avantages pour l’acquéreur :

Pour l’acheteur en viager, cette formule lui permet de devenir propriétaire sans avoir initialement beaucoup d’argent. Un petit capital au départ suffit pour régler à l’amiable le bouquet qui peut ne pas être obligatoire. Mais cela peut alourdir le montant de la rente. Sachez alors que les rentes versées au crédirentier n’incluent pas d’intérêt comme dans un prêt immobilier classique. L’acheteur peut ensuite jouir du bien à un prix très avantageux, cela dépend de la durée de vie du vendeur. Autrement, il est dispensé de payer les frais liés à l’entretien du logement tant qu’il est occupé par le vendeur.

Mais le risque principal du viager est que le vendeur peut vivre pour longtemps. Dans ce cas, le débirentier se trouve obligé de verser un total important de rentes viagères. Ainsi, le prix définitif de la vente dépend d’un événement indéterminé qui est le décès du crédirentier. Cela pourra vite se transformer en un mauvais investissement financier. Reste à savoir que la formule de la vente en viager est souvent engagée par des personnes âgées. En particulier, celles ayant atteint l’âge de la retraite.

Le viager, quelle fiscalité pour le vendeur ?

En tant qu’usufruitier du bien vendu en viager, le crédirentier doit assurer l’entretien de la maison au quotidien. Il prend en charge toutes les dépenses liées aux travaux de maintenance et aux charges courantes. Cela inclut les factures d’énergie et la taxe foncière puisqu’il garde la jouissance du bien pour lui-même ou en location. La souscription d’une assurance habitation est vivement recommandée pour indemniser le propriétaire en cas de sinistre. La garantie en  cas d’incendie ou d’inondation doit également figurer sur le contrat afin que le vendeur soit bien protégé. Ce dernier doit aussi penser aux conséquences fiscales de cette opération. Celles-ci sont principalement liées au montant du bouquet et à celui de la rente.

La rente viagère et l’impôt sur le revenu :

Les rentes mensuelles perçues par le vendeur sont soumises à l’impôt sur le revenu. Mais, leur montant est diminué selon l’âge du crédirentier au moment de la vente en viager. Un bénéficiaire âgé de 50 à 59 ans par exemple est imposé sur 50 % de sa rente. Au-delà de 70 ans, l’impôt sur le revenu concerne uniquement 30 % de la rente viagère. Il doit alors déclarer le montant de sa rente au titre d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière depuis janvier 2018). Il s’agit du capital de la rente viagère fixé au moment de l’acquisition du bien immobilier. Et ce, au 1er janvier de chaque année d’imposition. Cette valeur est déterminée selon le montant annuel perçu par le crédirentier et surtout selon en âge. En règle générale, plus le bénéficiaire est âgé, plus le capital de rente viagère à déclarer diminue. Mais attention, même si le vendeur n’a pas encore l’usufruit du bien, il doit déclarer le capital de sa rente.

Côté acquéreur, il ne bénéficie d’aucun avantage fiscal dépendant de son âge ou de ses revenus. Il ne peut appliquer aucune déduction faite sur le montant de la rente consentie avec le vendeur pendant la vente.

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