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La vente à réméré pour se sortir du surendettement

La vente à réméré, dénommée aussi la vente avec faculté de rachat, n’est pas une opération bien connue. Toutefois, elle peut servir d’alternative très intéressante pour les propriétaires surendettés. Pareil au rachat de crédit, le réméré permet de restituer les dettes en cours. Ensuite, le vendeur se réserve le droit de reprendre son bien vendu, ce qui est une option très rare dans d’autres solutions. Reste à savoir que cette opération est notariée et surtout réglementée par la Loi en vigueur. Pour qu’elle soit bénéfique, il faut prendre en compte toutes les dépenses qu’elle peut entraîner. Alors, pour découvrir le principe de cette vente, les droits et les obligations de chaque partie, suivez notre guide.

Sommaire :

  • Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?
  • Comment cela fonctionne-t-il ?
  • Le régime fiscal de la vente avec faculté de rachat
  • Que choisir, le réméré ou le rachat de crédit hypothécaire ?
  • S’agit-il d’une location immobilière avec option d’achat ?
  • Comment racheter un bien vendu à réméré ?

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Ce processus financier permet aux propriétaires surendettés de vendre leur bien immobilier tout en gardant la possibilité de le racheter ultérieurement. Et ce, dans une période qui ne dépasse pas les cinq années comme prévu sur le contrat. Le réméré est régi par un contrat de vente conclu entre le propriétaire et l’acheteur du bien ayant consenti au rachat ultérieur. En effet, la vente avec faculté de rachat s’avère dans certains cas une alternative très intéressante pour les personnes interdites bancaires. Cette option leur permet d’éviter le surendettement tout en utilisant leur patrimoine.

vente réméréLa vente du bien immobilier peut permettre de se débarrasser de toutes les dettes. Ensuite, une éventuelle évolution dans les ressources personnelles au bout de 5 ans permettra au vendeur de récupérer son logement. Sans oublier bien évidemment l’éventuelle valorisation prise au cours du temps. L’essentiel étant de sortir de la sphère du surendettement et de pouvoir mieux maîtriser ses finances. Le seul risque de cette alternative est de pouvoir perdre la maison en question faute de bonne gestion des loyers.

Comment cela fonctionne-t-il ?

La vente à réméré est une vente temporaire. Le vendeur a le plein droit de racheter son bien immobilier au bout d’un délai de six mois à cinq ans. Selon les conditions de son contrat, une telle période est normalement suffisante pour améliorer sa situation financière. Il peut par la suite retrouver les moyens nécessaires pour récupérer son logement. En effet, cette vente permet au débiteur de payer la totalité de ses dettes, le crédit immobilier inclus. Une fois déchargé de l’ensemble des mensualités, il peut réaliser des économies et constituer une épargne. Cela donne aussi accès à de nouveaux prêts, d’où la possibilité de récupérer vite le bien faisant l’objet de la vente.

Le réméré, une procédure réglementée :

Il est convenu de savoir que le réméré est une opération qui doit être formalisée par des actes notariés. Un notaire agréé doit alors intervenir pendant la signature de l’acte de vente par les parties. Et de même pour le règlement des créances. Ensuite, conformément à l’article 1956 du Code civil, le cédant se réserve le droit de racheter sa maison vendue. Il doit seulement prendre en compte la prise de valeur du bien concerné. Et de même, toutes les dépenses engagées pendant la période du réméré. On parle notamment des travaux d’aménagement, de réparation ou d’amélioration énergétique de l’habitation.

Le contrat de vente à réméré :

Le réméré est régi par un contrat de vente conclu devant un notaire. Ce document garantit au vendeur la récupération ultérieure de son bien immobilier. Ceci concerne particulièrement les emprunteurs propriétaires de leurs logements. Ils peuvent ainsi éviter le fichage bancaire, notamment si le passage par les procédures bancaires classiques s’avère compliqué ou impossible. Il s’agit aussi d’une solution idéale afin qu’ils ne perdent pas leur bien pouvant être saisi par les créanciers ou vendu aux enchères. L’argent parvenant de la vente est dans la plupart des cas suffisant pour couvrir l’intégralité des dettes en cours. Et afin de mener à bien cet investissement, nous vous conseillons de recourir à une société spécialisée en refinancement. Il est également possible de faire appel à un gestionnaire de patrimoine. Attention toutefois aux tentatives d’arnaque souvent fréquentes sur le Web.

Le régime fiscal de la vente avec faculté de rachat :

Le réméré est, comme toute vente classique, soumis à certaines conditions conformément à l’article 680 du Code général des impôts. Il est régi par un contrat entre la personne ayant cédé son bien immobilier avec option de rachat et l’investisseur. Il est donc convenu de penser au régime fiscal qui peut être appliqué pour chacune des parties contractantes. En particulier, la TVA, les impôts et les taxes :

  • Le cédant se charge de payer l’impôt sur les plus values versé au moment de la vente.
  • L’investisseur prend à sa charge la taxe de publicité foncière et les frais du notaire. Les droits d’enregistrement lors de la vente sont aussi à ses propres charges.

Cependant, selon l’article 1961 du Code général des impôts, les droits d’enregistrement ne sont pas soumis à la restitution. Il s’agit plutôt d’une exception légale étant perçue par la suite sur les actes annulés ou résolus.

Que choisir, le réméré ou le rachat de crédit hypothécaire ?

Vendre un bien immobilier à réméré est l’une des solutions possibles pour surmonter une situation financière précaire, mais provisoire. C’est par exemple le cas du fichage bancaire causé par le surendettement. En cas de dettes non réglées à l’échéance, cette alternative évite de perdre sa maison pouvant être saisie par les créanciers. Or, trouver des solutions financières en tant que propriétaire est toujours possible par rapport à un emprunteur locataire. Alors, pourquoi ne pas penser à toutes les solutions possibles et tenter le rachat de crédit hypothécaire en premier lieu ?

Le regroupement de dettes garanti par une hypothèque :

Regrouper tous les crédits en cours, y compris le prêt immobilier, en mettant le logement en hypothèque est possible. Cela permet certainement de sortir de la situation de surendettement et de retrouver la sérénité financière. Il s’agit, en effet, de regrouper toutes les échéances en une seule tout en allongeant la période de paiement. Avec une mensualité réduite, l’emprunteur peut mieux gérer ses finances en fonction de ses capacités de remboursement. Mais surtout, de rassurer ses prêteurs quant à la récupération de leur argent, même en cas de défaillance.

N’oublions pas que mettre en garantie un bien immobilier favorise les chances de décrocher les conditions de paiement les plus souples. Le seul élément qui doit être étudié de près est le coût de cette opération. La mise en hypothèque coûte de l’argent, et de même, le paiement anticipé des dettes en cours. Il n’est pas rare aussi que votre banque vous demande de souscrire une assurance emprunteur. Alors, calculez bien ces frais avant de vous lancer dans la préparation de votre dossier.

La vente à réméré en cas de fichage bancaire :

Sachons dès le début que, comme toute opération bancaire, le rachat de crédit ne peut pas être envisagé en cas d’interdiction bancaire. Une personne déclarée fichée à la Banque de France ne peut plus désormais contracter de nouveaux prêts. Et c’est exactement dans ce cas que la possibilité de vente à réméré devient très intéressante. Mais, toujours avant de présenter un dossier de surendettement devant la Commission qui décidera du sort de la personne surendettée. Ainsi, protéger son bien immobilier en cas d’interdiction bancaire est uniquement possible à travers la vente avec possibilité de rachat. C’est l’ultime option pour ne pas perdre son logement lorsqu’on ne peut pas passer par le cercle classique du crédit bancaire.

S’agit-il d’une location immobilière avec option d’achat ?

La personne ayant conclu un contrat de vente à réméré peut ne pas quitter son lieu d’habitation après l’accord de l’acheteur. Le vendeur devient « locataire » de son bien et doit payer un loyer pour continuer à occuper sa maison. Il convient de savoir que le montant du loyer ou plus précisément d’« indemnité d’occupation » est négociable librement avec l’acheteur. Et ce, après signature devant le notaire d’un contrat de location immobilière avec option d’achat. Ce document est également dénommé le contrat de location-accession ou de leasing.

Les risques d’une location immobilière avec option d’achat :

Une opération de location avec option d’achat peut ne pas être avantageuse financièrement pour le vendeur. Pour en profiter, le loyer à payer mensuellement doit être inférieur aux anciennes mensualités de crédit. Reste à savoir qu’un tel engagement de location oblige le « locataire » à payer ses indemnités d’occupation à temps. C’est de cette manière qu’il pourra bénéficier de son droit de racheter ultérieurement son bien immobilier. Autrement, il pourrait être à tout moment expulsé et son logement vendu ou loué pour un tiers. La seule contrainte imposée alors à l’acheteur est de revendre le bien immobilier à son ancien propriétaire. Et ce, dans un délai qui ne dépasse pas les cinq années. Mais, pendant cette période, il a le droit de disposer librement de son bien si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Comment racheter un bien vendu à réméré?

Afin d’utiliser l’option du rachat à réméré, le vendeur doit tout d’abord remplir quelques conditions. Il doit avoir payé toutes ses dettes et ne pas figurer sur les fichiers de la Banque de France. En particulier, le FICP et le FCC. Ensuite, il doit être prêt à payer non seulement le prix de vente initiale du bien, mais aussi les frais annexes. Cela inclut le coût de la vente, les éventuels frais des réparations et ceux d’augmentation de la valeur du bien. Heureusement pour chacune des parties contractantes que tous ces détails sont fixés d’avance dans le contrat de vente. Donc, rien ne présentera une mauvaise surprise pour l’une ou pour l’autre.

En effet, l’opération du rachat d’un bien vendu à réméré peut coûter cher pour les dépenses supplémentaires qu’elle entraîne. Et ce, bien qu’elle permette au vendeur de ne pas quitter sa maison, en contrepartie d’indemnités d’occupation bien sûr. Alors, tenter cette alternative en dernier lieu après le regroupement de dettes classique peut être une démarche économique. Il est aussi important d’évaluer vos capacités de racheter le bien en question dans une période maximale de 5 ans. Inutile de vous lancer dans cette opération si vous risquez de ne pas pouvoir couvrir tous les frais du rachat.

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