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La vente à réméré, une solution face au surendettement

Sommaire :

  • Qu’est-ce que la vente à réméré ?
  • Comment cela fonctionne-t-il ?
  • Le régime fiscal de la vente à réméré
  • Le réméré ou le rachat de crédit hypothécaire ?
  • La vente à réméré en cas de fichage bancaire
  • Le réméré : une location immobilière avec option d’achat
  • Comment racheter un bien vendu à réméré ?
  • Liens utiles

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Il s’agit tout simplement d’un processus financier qui permet à un propriétaire de son logement de vendre son bien immobilier tout en gardant la possibilité de le racheter dans une période ne dépassant pas les cinq années (prévues sur le contrat). Le processus est régi par un contrat de vente à réméré conclu entre le propriétaire et l’acheteur de son bien ayant consenti au rachat ultérieur. En effet, la vente avec faculté de rachat s’avère dans certains cas une alternative intéressante pour les personnes interdites bancaires étant sur le seuil du surendettement.

vente-remereSi la vente du bien immobilier permet de payer l’intégralité des dettes en cours, l’éventuelle évolution des ressources personnelles au bout de cinq ans peut ultérieurement permettre au vendeur de récupérer son bien, avec bien évidemment une éventuelle valorisation prise au cours du temps. L’essentiel étant de sortir de la sphère du surendettement et de pouvoir mieux maîtriser ses finances afin de ne pas perdre sa maison ou son appartement faute de bonne gestion.

Comment cela fonctionne-t-il ?

La vente à réméré est considérée comme une vente temporaire dans la mesure où le vendeur peut racheter son bien immobilier au bout d’un délai de six mois à cinq ans selon les conditions contractuelles que cela soit une période suffisante pour améliorer sa situation financière et retrouver les moyens pour récupérer le logement ! En effet, cette vente permet à une personne emprunteuse de payer la totalité de ses dettes, le crédit immobilier inclus, et de pouvoir réaliser des économies et constituer une épargne.

Le réméré, une procédure réglementée :

Cela donne également la chance de contracter de nouveaux emprunts d’où la possibilité de récupérer le bien étant l’objet de la vente. Il est convenu de signaler que conformément à l’article 1956 du Code civil, le racheteur de son bien se réserve le droit de reprendre sa maison vendue tout en prenant en compte la prise de valeur et tous les frais engagés pendant la période de réméré (travaux d’aménagement, de réparation ou d’amélioration énergétique par exemple).

Le contrat de vente à réméré :

Le réméré est soumis à un contrat de vente conclu devant un notaire qui garantit au vendeur la récupération ultérieure de son bien immobilier. Ce dispositif concernant particulièrement les emprunteurs propriétaires de leurs logements leur permet de sauver une situation de fichage bancaire par exemple, notamment lorsque le passage par les procédures bancaires classiques s’avère compliqué ou même impossible. Ensuite, il s’agit d’une solution efficace afin qu’ils ne perdent pas leurs biens pouvant être saisis par les créanciers ou vendus aux enchères. L’argent parvenant de la vente est dans la plupart des cas suffisant pour couvrir l’intégralité des dettes en cours. Et afin de mener à bien cet investissement, la personne voulant effectuer une vente à réméré peut avoir recours à une société spécialisée en refinancement ou encore un gestionnaire de patrimoine. Attention toutefois aux tentatives d’arnaque souvent nombreuses sur Internet.

Le régime fiscal de la vente à réméré :

La vente à réméré est, comme toute vente classique, une vente soumise à certaines conditions conformément à l’article 680 du Code général des impôts. Elle est régie par des conditions contractuelles prévues entre la personne ayant cédé son bien immobilier avec la faculté de le racheter ultérieurement et l’investisseur. Il est légitime dans ce cas de penser au régime fiscal qui peut être appliqué (TVA, impôt, et taxe) pour chacune des parties contractantes.

  • Le cédant se charge de payer l’impôt sur les plus values versé au moment de la vente.
  • L’investisseur prend à sa charge la taxe de publicité foncière, les frais du notaire, ainsi que les droits d’enregistrement lors de la vente.

Cependant, selon l’article 1961 du Code général des impôts, les droits d’enregistrement ne sont pas sujets à la restitution, il s’agit plutôt d’une exception légale étant perçue par la suite sur les actes annulés ou résolus.

Le réméré ou le rachat de crédit hypothécaire ?

Comme cela est déjà dit, vendre un bien immobilier à réméré n’est que l’une des solutions possibles aidant à surmonter une situation financière précaire, mais provisoire, telle que le fichage bancaire causé par le surendettement. Alors, cette alternative permet de ne pas perdre sa maison étant possible d’être saisie par les créanciers tant que les dettes en cours ne sont pas réglées à échéance. Cependant, nous savons tous que les chances de trouver des solutions financières quand on est propriétaire sont toujours favorables par rapport à un emprunteur locataire de son logement. Alors, pourquoi ne pas activer toutes les solutions possibles aux propriétaires et tenter le rachat de crédit hypothécaire en premier lieu ?

Regrouper tous les crédits en cours, y compris le crédit immobilier, en mettant sa maison ou son appartement en hypothèque permet certainement de sortir de la situation de surendettement et de retrouver sa sérénité financière. Il s’agit, en effet, de regrouper toutes les échéances en une seule tout en allongeant la période de remboursement et en réduisant la valeur de chaque mensualité. Cela permet à l’emprunteur de mieux gérer ses finances en fonction de ses capacités de remboursement et surtout de rassurer ses prêteurs quant à la récupération de leur argent. N’oublions pas toujours que mettre en garantie un bien immobilier favorise certainement les chances de décrocher un rachat de crédit avec les conditions de paiement les plus avantageuses.

La vente à réméré en cas de fichage bancaire :

Il est convenu de savoir d’emblée que, comme toute autre opération bancaire classique, le rachat de crédit hypothécaire ne pourrait jamais être envisagé en cas d’interdiction bancaire. Une personne déclarée fichée à la Banque de France ne peut plus désormais contracter de nouveaux emprunts. Et c’est exactement dans ce cas que la possibilité de vente à réméré devient très intéressante, mais toujours avant de présenter un dossier de surendettement devant la Commission qui décidera, seule, du sort de la personne surendettée. Ainsi, garder son bien immobilier lorsqu’on est interdit bancaire est uniquement possible à travers la mise en œuvre d’une vente avec possibilité de rachat. C’est alors l’ultime chance de ne pas perdre son logement lorsqu’on n’est pas en mesure de passer par le cercle classique du crédit bancaire.

Le réméré : une location immobilière avec option d’achat

La personne ayant vendu son bien immobilier avec un contrat de vente à réméré peut ne pas quitter son lieu d’habitation selon un accord conclu entre lui et l’acheteur. C’est à travers un contrat de location immobilière avec option d’achat, appelé également contrat de location-accession ou leasing, qu’il va payer un loyer à l’acheteur et continuer à occuper sa maison ou son appartement. L’essentiel est de savoir que le montant de loyer ou plus précisément d’« indemnité d’occupation » est négociable librement entre les deux parties.

Les risques d’une location immobilière avec option d’achat :

Une opération de location avec option d’achat ne pourrait être réellement bénéficiaire pour le vendeur que dans le cas où le loyer à payer mensuellement est d’une somme inférieure à ces anciennes mensualités de crédit. Reste à savoir qu’un tel engagement de location entre le vendeur et l’acheteur avec un contrat de vente à réméré oblige le locataire à payer ses indemnités d’occupations à temps afin de pouvoir bénéficier de son droit de racheter son bien immobilier. Autrement, il pourrait être à tout moment expulsé et son logement vendu ou loué pour quelqu’un d’autre. La seule obligation exercée désormais sur l’acheteur est de revendre le bien immobilier à son ancien propriétaire dans un délai qui ne peut pas dépasser les cinq années pendant lesquelles il a le droit de disposer librement de son bien.

Comment racheter un bien vendu à réméré ?

Afin d’user du pacte de rachat conclu entre lui et l’acheteur du bien vendu à réméré, le vendeur doit tout d’abord remplir quelques conditions. Il doit d’abord avoir payé toutes ses dettes et ne doit pas figurer sur les fichiers de la Banque de France (FICP ou FCC). Ensuite, il doit être prêt à payer non seulement le prix de vente initiale du bien, mais aussi les frais de la vente, les frais des réparations si elles existent et celles étant susceptibles d’augmenter la valeur de la maison durant la période de réméré (de 6 mois à 5 ans). Heureusement pour chacune des parties contractantes que tous ces détails sont d’emblée éclaircis dans le contrat de vente, donc rien ne présentera une surprise pour l’une ou pour l’autre.

En effet, l’opération du rachat peut coûter certainement plus cher que celle de la vente à réméré quoiqu’elle permette à la personne surendettée ou interdite bancaire de ne pas quitter son lieu d’habitation, en contrepartie des indemnités d’occupation bien sûr. Alors, tenter cette alternative en dernier lieu après la restructuration de crédit hypothécaire par exemple demeure la démarche la plus raisonnable et la plus économique. Il s’avère extrêmement important d’évaluer ses capacités de racheter le bien en question dans une période ne dépassant pas les cinq ans avant de se lancer dans cette opération financière et faire face au risque de ne pas pouvoir couvrir tous les frais du rachat.

Liens utiles :

Nous vous conseillons au final de consulter des exemples chiffrés de vente à réméré sur les deux liens suivants afin d’avoir une idée concrète sur le fonctionnement de ce dispositif (prix de vente, prix de location et frais connexes) :

http://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/vente-remere-technique-financement-utile-17875.htm#.VhKHmSvG-70

http://forum-entraide-surendettement.fr/index.php?topic=3567.0

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