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Rachat de crédit immobilier

Vous avez souscrit plusieurs prêts, y compris un crédit immobilier, et vous venez de remarquer que vous êtes en train de payer un taux d’intérêt élevé, alors des solutions intéressantes sont possibles afin de pouvoir mieux gérer vos dettes. Vous pouvez, en effet, regrouper tous vos prêts en un seul emprunt qui soit plus adapté à votre situation financière et qui vous permet de maîtriser les remboursements, voire même de réaliser des économies. Reste à savoir qu’il existe différentes démarches pour effectuer un rachat, et ce selon les besoins réels de la personne emprunteuse.
Suivez notre guide afin de savoir s’il s’agit vraiment d’une opportunité dans votre cas et pour découvrir les points-clés auxquels vous devez attacher votre plus grande vigilance afin que l’opération soit intéressante en pratique.
Sommaire :

  • Une reconstitution de crédits
  • Trop de crédits, rachetez vos dettes !
  • Payer moins cher ou payer plus long ?
  • Fiscalités et frais engendrés par un rachat de crédit immobilier
  • Les points-clés pour une meilleure renégociation de crédits

Une reconstitution de crédits :

Effectuer un rachat de crédit immobilier par votre banque ou par un autre établissement de crédit vous permet de contracter un nouveau prêt qui vient se substituer au précédent afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus intéressant. Cela vous permet également de regrouper vos crédits afin de diminuer vos mensualités, et de faire ainsi des économies en maîtrisant votre budget d’une manière plus équilibrée. Vous pouvez également choisir de conserver vos mensualités actuelles tout en diminuant leur durée et d’inclure d’autres prêts non immobiliers en cours (crédits à la consommation, automobile…) afin d’avoir affaire à un seul créancier et payer une seule mensualité. Votre regroupement de crédit pourra être dans ce cas-là garanti par une hypothèque ou par un cautionnement.

Le rachat de crédit immobilier, pour qui ?

Quelle que soit la démarche que vous allez choisir pour regrouper vos dettes en cours, cette opération ne vous concerne que si vous êtes propriétaire ou accédant à la propriété. Ensuite, si vous êtes en train de rembourser un ancien prêt immobilier, que vous avez par exemple souscrit pendant le 2e semestre de l’année 2008, alors ceci s’avère très intéressant pour vous. Puisque les taux d’intérêt pratiqués sur le marché immobilier subissent actuellement une baisse remarquable, alors réduire le coût de votre ancien crédit est une solution idéale pour vous afin de réaliser des économies.

Vous pouvez désormais bénéficier de modalités de paiement plus souples. Et vous avez également la possibilité de rembourser par anticipation et parvenir à financer d’autres projets personnels.

Trop de crédits, rachetez vos dettes !

Vous avez trop de crédits et vous accédez à la propriété d’un bien immobilier ? Vos mensualités de crédit sont-elles trop lourdes, ou le taux d’intérêt est-il trop important sur votre prêt immobilier actuel ? Faites alors face au surendettement en regroupant vos crédits de consommation et en rachetant votre crédit immobilier afin d’avoir plus de fluidité dans vos paiements. En effet, un grand nombre d’emprunteurs pensent que l’on doit changer d’institution bancaire avant d’effectuer une demande de rachat de crédit immobilier. Sachez alors que changer de banque pour obtenir un rachat de crédit n’est pas obligatoire pour réaliser la restructuration de dettes la plus optimale.

Cependant, bien souvent, il faut le faire afin d’obtenir un meilleur taux, notamment s’il s’agit d’un ancien crédit immobilier, là où les taux appliqués étaient très élevés en comparaison avec les coûts actuels sur le marché immobilier. Nous vous conseillons alors de prendre le temps de négocier avec votre banquier ou de faire appel à un courtier spécialisé en restructuration de crédit immobilier afin qu’il monte à votre place le dossier de refinancement et vous aide à obtenir le rachat qui s’adapte le mieux à vos besoins et à votre situation financière actuelle.

Le meilleur rachat de crédit :

Puisque la mise en place d’un rachat de crédit immobilier (restructuration de dettes) vous permet de regrouper l’intégralité de vos crédits en cours et de payer une seule mensualité, il est important de choisir le dispositif le plus avantageux. Pour ce faire, n’hésitez pas à établir une comparaison de propositions apportées par différents organismes avant de signer le contrat qui vous propose le meilleur taux. Ces organismes de crédit spécialisés établissent leurs offres en fonction de votre capacité de remboursement ainsi que de la durée souhaitée, car chaque demande de rachat de crédit immobilier est certainement différente.

Or, sortir de cette opération avec des économies réelles nécessite une grande vigilance quant aux frais associés, dont notamment ceux étant relatifs au dossier, aux pénalités de remboursement anticipé et à la nouvelle garantie. Les simulateurs et les comparateurs de crédit proposés en ligne peuvent être également utiles pour décrocher la meilleure offre.

Payer moins cher ou payer plus long ?

Il existe, en pratique, deux démarches différentes dans le rachat de crédit en général et immobilier en particulier. Ces démarches ont chacune ses avantages qui s’adaptent d’une manière personnalisée avec les besoins et la situation financière de la personne endettée. Cette dernière pourra soit :

  • Gagner en pouvoir d’achat en diminuant les mensualités tout en allongeant la durée de remboursement.
  • Payer plus vite en diminuant la durée de paiement et augmentant le montant des mensualités ou en gardant des mensualités similaires.

Que vous souhaitiez gagner en durée ou en mensualité, nous vous conseillons de bien faire vos calculs afin de vous assurer de la rentabilité de votre rachat de crédit sur le plan financier. En effet, quoiqu’économique, cette opération coûte de l’argent (voire ci-dessous).

Diminution des mensualités :

Si vous êtes propriétaire, le rachat de crédit immobilier vous permet de diminuer vos mensualités et d’augmenter votre pouvoir d’achat, d’anticiper un besoin ou une baisse de revenus, de financer un projet sans endetter plus et de mobiliser votre patrimoine immobilier. Le rachat de crédit offre de nombreux avantages, à savoir son plafond qui peut atteindre 90 % de la valeur du gage, ses taux fixes ou variables très compétitifs, sa durée maximale qui peut atteindre 35 ans et son champ d’application très ouvert. Reste à savoir que plus la durée de remboursement est importante, vous payez plus cher le taux d’intérêt.

Diminution de la durée de remboursement :

En renégociant votre crédit immobilier, vous pouvez également réduire la durée de remboursement afin de payer plus vite vos dettes actuelles et procéder à de nouveaux investissements. Ceci vous permettra de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et l’opération va être nécessairement intéressante. En effet, si vous avez eu une augmentation de salaire ou des rentrées d’argent imprévues, alors partir sur une durée plus courte pour votre crédit immobilier vous permet de finir plus vite avec vos dettes. N’hésitez pas là aussi d’évaluer le gain que vous allez générer avant de vous lancer dans un contrat de rachat de crédit.

Fiscalités et frais engendrés par un rachat de crédit immobilier :

Comme susmentionné, dès que vous décidez de renégocier vos crédits immobiliers et non immobiliers, il est nécessaire de calculer les frais engendrés par une telle opération. À vrai dire, votre regroupement de dettes ne pourra être suffisamment intéressant que lorsque vous pouvez gagner plus que vous allez dépenser dans le cadre des frais associés, notamment en choisissant de changer d’établissement bancaire.

Coût réel du rachat de crédit :

Puisqu’elles sont peu nombreuses les banques qui trouvent un véritable intérêt à renégocier un ancien prêt immobilier accordé à son client, celui-ci préfère souvent recourir à la concurrence. Un établissement de crédit concurrent propose souvent un taux moins élevé et adapté aux taux actuellement pratiqués sur le marché. Or, afin que le coût actuel soit intéressant, il est nécessaire qu’il soit suffisant pour couvrir les dépenses suivantes :

  • Les pénalités de remboursement par anticipation qui correspondent à 6 mois d’intérêt et qui présentent un maximum de 3 % le capital restant dû.
  • Les frais de la nouvelle garantie, que cela soit par la mise en hypothèque du bien immobilier (qui est une opération très chère) ou par la mise en place d’une caution personnelle (dont le montant pourra atteindre 2 % le nouvel emprunt).
  • Les frais de dossier qui varient d’un organisme de crédit à un autre et qui peuvent être gratuits chez certaines sociétés de financement spécialisées. Il demeure un facteur majeur de renégociation.
  • Les frais liés à l’assurance-emprunteur et qui pourront grimper dans le cas d’un crédit immobilier jusqu’aux 20 % la somme empruntée.

En général, les banques concurrentes sont toujours prêtes à vous proposer les taux les plus bas du marché afin de vous accueillir parmi ses nouveaux clients et de vous proposer d’accepter en échange d’autres produits comme un contrat d’assurance collectif. Tout est affaire de renégociation et surtout de calcul si vous souhaitez réaliser la plus grande économie !

Avantages fiscaux du rachat de crédit immobilier :

Si vous bénéficiez déjà d’avantages fiscaux liés à votre prêt, alors vous pouvez les conserver tout en regroupant vos dettes en une seule. Cela signifie que si le crédit immobilier initial ouvre droit à un crédit d’impôt pour l’acquisition d’une résidence principale, alors le nouvel emprunt bénéficiera du même avantage sur les intérêts. Le montant du nouveau crédit d’impôt restera par conséquent similaire à celui de l’ancien crédit.

Les points-clés pour une meilleure renégociation de crédits :

Afin de garantir la réalisation d’un gain réellement lié à la reconstruction de vos crédits, y compris votre prêt immobilier, il existe des points-clés auxquels vous devez être vigilant. Nous vous proposons, pour ce faire, 5 règles d’or à suivre fondamentalement pour bénéficier de la rentabilité de votre rachat de crédit immobilier.

La différence du taux d’intérêt :

L’écart entre le taux d’origine et le taux actuel doit être d’au moins un point afin que le gain financier soit suffisant. Cette analyse du différentiel du taux s’effectue par rapport à la durée restante du prêt.

Le capital restant dû :

Le gain financier lié au rachat de crédit est proportionnel aux sommes restantes dues qui doivent s’élever à au moins 100 000 euros. Inutile de penser à racheter vos dettes si vous êtes dans la dernière partie de votre capital dû.

La durée écoulée du crédit :

La durée de remboursement restante doit être supérieure à 10 ans au minimum, car la renégociation n’a plus d’intérêt financier pendant les dernières années du prêt. D’une manière générale cette durée restante doit être impérativement supérieure à la durée écoulée du crédit.

Les frais de renégociation :

Dans la totalité des cas, les frais du rachat de crédit (dossier, assurance, garantie et indemnités de remboursement anticipé) sont inclus dans le montant du nouvel emprunt. Pour ceci, une marge de négociation efficiente d’un point au minimum doit être proposée pour aboutir à un gain véritable.

La conservation du bien immobilier :

Inutile de penser à revendre votre bien immobilier avant 5 ans si vous venez de faire racheter votre crédit. Cela vous oblige à payer par anticipation les mensualités restantes, une opération vous coûtera au moins 3 % le capital restant dû avant remboursement.

La constitution d’un bon dossier :

Faites comme si vous constituez votre dossier de crédit pour la première fois et accordez-y toute votre attention afin de fournir tous les justificatifs requis. En effet, les critères d’évaluation de votre demande sont toujours les mêmes, à savoir solvabilité, stabilité professionnelle et financière, garantie personnelle.

Bénéficier d’un taux d’intérêt réduit est actuellement possible avec les coûts remarquablement bas des prêts immobiliers. Pour ce faire, il est convenu de faire jouer la concurrence tout en sachant que dans votre banque ou ailleurs on ne vous permettra pas de réaliser des économies gratuitement. Il s’agit véritablement de question de négociation.

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