Souscrire un crédit bancaire, c’est pratiquement de règle lorsqu’on veut réaliser un investissement immobilier et devenir propriétaire de son logement. Elles sont rares les personnes qui peuvent apporter, seules, les fonds nécessaires pour la réalisation de ce type de projet. Ceci étant dit, il ne faut pas négliger un point très important avant de déposer votre demande de prêt. C’est de déterminer votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire de calculer votre taux d’endettement pour savoir pour quel montant vous pouvez vous prétendre. Ceci vous évitera l’éventuel risque de trop vous endetter et de ne plus pouvoir gérer vos dettes : l’incontournable surendettement. D’ailleurs, demander un crédit dont le montant dépasse votre capacité de financement risque d’inciter votre banque à refuser votre prêt. Alors, suivez notre Guide afin de mieux savoir comment et pourquoi calculer votre taux d’endettement.
Sommaire :
- Taux d’endettement et capacité de remboursement, quel rapport ?
- Comment calculer le taux d’endettement ?
- Quels sont les charges et revenus pris en compte ?
- Exemple sur le principe du taux d’endettement
- Peut-on optimiser son taux d’endettement ?
Taux d’endettement et capacité de remboursement, quel rapport ?
Que cela soit pour votre prêt immobilier, personnel ou à la consommation, le taux d’endettement est un indicateur clé. Il désigne la part que vous pouvez engager dans le paiement de votre nouveau crédit par rapport à la totalité de vos revenus. Il s’agit alors d’un pourcentage communément égal à 33 %. Vous ne devez pas dépasser ce pourcentage afin que votre prêteur accepte de vous accorder les sommes que vous sollicitez. En effet, c’est cette équation qui lie étroitement ce taux à votre capacité de paiement. Ensuite, vous serez capable de définir le montant de prêt que vous êtes éligible à demander.
Nous tenons à vous informer dans ce cadre que les banques n’acceptent de prêter qu’après avoir vérifié le taux d’endettement de son client. Reste à savoir que chaque établissement bancaire a ses propres règles et critères pour déterminer les charges et les revenus pris en compte dans le calcul de ce pourcentage. Pour ce faire, votre demande de crédit immobilier étant refusée par votre banque peut être acceptée par un autre établissement concurrent. Celui-ci peut ne pas juger votre situation comme « à risque ».
Que faire si votre taux dépasse les 33 % ?
Les banques sont les organismes prêteurs les plus fermes quant à la solvabilité de leurs clients. Elles considèrent qu’un taux d’endettement supérieur à 33 % est la véritable raison d’être surendetté. Ensuite, ceci présente un risque majeur de non-paiement pour elles qui peuvent ne pas récupérer leur argent prêté. En outre, après l’étude du dossier de demande d’une manière personnalisée, ce taux pourrait être modulé à la hausse et grimper jusqu’à 35 %. Ceci notamment dans le cas où l’emprunteur présente un reste à vivre conséquent et des revenus importants. Au contraire, lorsqu’il s’agit d’un débiteur dont les revenus sont modestes ou moyens, et par conséquent le reste à vivre est faible, ce pourcentage peut être ajusté à la baisse. C’est-à-dire réduit à seulement 30 %.
Toutefois, il est convenu de savoir que plus ce taux est près de 33 %, plus le risque de refus du prêt est minime. L’emprunteur peut dans ce cas négocier un taux d’intérêt plus intéressant.
Comment calculer le taux d’endettement ?
Pour calculer votre taux d’endettement, évaluez la part de vos revenus que vous pouvez consacrer pour le remboursement de votre futur prêt immobilier. Pour ce faire, nous vous invitons à suivre les trois étapes suivantes. D’une manière commune, il s’agit du pourcentage de toutes vos charges en cours par rapport à votre revenu mensuel. Le résultat que vous allez trouver joue un rôle primordial dans la détermination de la fourchette de prix du bien immobilier que vous allez acheter. Mais aussi, dans le montant que vous allez demander à votre établissement financier.
Étape 1 : calculer les revenus
Il faut d’abord commencer par le calcul de vos revenus stables et récurrents. Cela inclut le salaire net, les pensions alimentaires, les allocations familiales, les loyers perçus et les revenus de placements financiers s’ils existent. En effet, les revenus incertains et irréguliers tels que les primes exceptionnelles n’entrent pas en considération dans ce calcul de revenus. Or, il est à signaler que des preuves de revenus liés à la période de demande de prêt peuvent être utilisées par votre banque pendant ce calcul. On parle notamment de vos bulletins de salaire et vos avis d’imposition.
Étape 2 : calculer les charges
Ensuite, vous devez faire le total des charges récurrentes et fixes. Calculez les dettes en cours (de tous les crédits confondus : consommation, immobilier, permanent, auto), les pensions que vous versez, les loyers éventuels… Il est important de prendre pendant cette étape, toutes les dettes dont vous vous chargez réellement, sans rien cacher à votre prêteur. Cela permet de réaliser un calcul plus authentique et d’éviter les mauvaises surprises au cours du paiement. N’oublions pas qu’une banque est de droit d’annuler un crédit dans le cas où l’emprunteur lui avait fait une fausse déclaration. Et ce, même après avoir accordé les sommes demandées.
Note : la différence entre vos revenus stables et vos charges réguliers constitue vos ressources nettes.
Étape 3 : calculer le taux d’endettement
Votre taux d’endettement est tout simplement le pourcentage de vos revenus nets par rapport à l’ensemble de vos charges. Le résultat que vous allez trouver ne doit pas dépasser les 33 %. Cela vous permet d’optimiser vos chances d’être financé (de devenir propriétaire) et de maîtriser convenablement le paiement de votre futur emprunt. Et pour devenir plus certain de l’exactitude du résultat que vous allez obtenir, utilisez les calculateurs de taux d’endettement gratuits en ligne.
Quels sont les charges et revenus pris en compte ?
En pratique, les charges et revenus pris en compte pendant le calcul de votre taux d’endettement sont variables en fonction de votre établissement de crédit. Chaque banque ou société de financement dispose de ses propres règles pour évaluer la solvabilité de ses clients. Et c’est aussi pour cette raison que le pourcentage utilisé change d’une banque à une autre, quoiqu’il soit communément fixé à 33 %. Alors, nous allons ci-dessous lister les revenus le plus souvent utilisés par les prêteurs. Quant aux charges, il n’existe pas de règle absolue. L’essentiel est de déclarer honnêtement tout ce dont vous chargez chaque mois, sans oublier aucun détail.
Les revenus fixes :
Un crédit immobilier engage certainement son souscripteur sur une durée pratiquement longue. Pour ce faire, un établissement bancaire prend en considération vos charges et vos revenus les plus stables et les plus récurrents. Nous prenons à titre d’exemple :
- Les salaires nets auxquels sont annexées les primes contractuelles fixes.
- Les revenus professionnels si vous êtes artisan, commerçant, agriculteur ou professionnel libéral.
- Les pensions alimentaires perçues par l’ordre d’un juge.
- Les pensions de retraite ou les allocations handicap.
Certains établissements de crédit peuvent considérer vos revenus spécifiques ou moins fixes dans le calcul de votre taux d’endettement, à savoir :
- Les commissions perçues pendant au moins les trois derniers mois ou la dernière année, selon les prêteurs.
- Les allocations familiales étant perçues pendant toute la période du crédit.
- Les revenus fonciers.
Les revenus irréguliers :
Ces revenus non réguliers peuvent être inclus dans le calcul de la somme des revenus perçus par la personne emprunteuse. Ils peuvent aussi être entièrement exclus selon les prêteurs. On distingue alors :
- Les primes exceptionnelles.
- Les dividendes.
- Les indemnités professionnelles.
- Les remboursements de certains frais.
Les revenus non pris en compte :
Comme susmentionné, seuls les revenus durables qui sont pris en considération. Mais, tout le reste ne doit pas être calculé, à distinguer notamment :
- Les frais de déplacement.
- Les heures supplémentaires.
- Les primes accordées d’une manière occasionnelle, comme mentionné sur le contrat de travail.
Exemple sur le principe du taux d’endettement :
Les banques calculent pratiquement votre taux d’endettement suivant une formule mathématique très simple qui est la suivante : le total des dépenses multiplié par 100, puis divisé par l’ensemble des revenus nets. Le résultat trouvé doit être considéré sous forme de pourcentage qui vous indique la marge maximale disponible pour que vous contractiez votre crédit immobilier.
Taux d’endettement = (charge d’emprunt x 100)/revenus nets
Pour prévoir le montant que vous devez solliciter, n’oubliez pas d’ajouter à votre capacité de financement les frais annexes. Notez par exemple les frais du notaire, de dépôt de dossier et de l’assurance emprunteur.
Exemple :
Dans le cas d’un couple sans enfant qui veut accéder à la propriété immobilière, les revenus mensuels sont les suivants :
- Salaire 1 = 1600 € sur 12 mois.
- Salaire 2 = 1400 € sur 12 mois.
Ce couple prend en charge le remboursement des mensualités suivantes :
- Mensualité du crédit auto = 250 €
- Mensualité du crédit à la consommation = 100 €
Calculons son taux d’endettement :
Taux d’endettement = (250 + 100) x 100 /3000 = 11.66 %
Si le taux d’endettement actuel de ce couple est de 11.6 %, il est donc possible de solliciter un prêt immobilier pour le 21.34 % restant. Et ce, tout en tenant en compte que le pourcentage maximum autorisé est de 33 %. Cela veut dire qu’il est possible d’envisager une mensualité maximale de 640 € pour le nouvel emprunt immobilier (3000 € x 21.34 %).
Peut-on optimiser son taux d’endettement ?
Avant de vous accorder un avis favorable sur votre demande de crédit immobilier, votre organisme prêteur va inévitablement vérifier votre capacité d’endettement. Il s’agit d’un facteur majeur dans l’évaluation de votre profil emprunteur. Mais aussi, des risques de non-paiement qui peuvent survenir au cours du crédit. Cependant, et comme susmentionné, à chaque banque ses propres règles pour évaluer la solvabilité de la personne emprunteuse. Car, un taux d’endettement appliqué peut être modulé d’un prêteur à un autre selon la situation du débiteur. Ainsi, afin d’optimiser votre taux d’endettement, trois cas de figure peuvent exister.
Les revenus élevés :
Si vous détenez d’un salaire régulier et important, vous pouvez avantageusement optimiser votre taux d’endettement. Votre banquier pourra bien accepter de vous accorder le crédit sollicité tout en sachant que vos charges actuelles dépassent les 33 %. Cela ne posera pas de problème par rapport à vos revenus élevés.
Les revenus variables :
Ce sont vos revenus fixes qui sont pris à la base afin de juger de votre solvabilité. Ensuite, en fonction de votre ancienneté, votre banquier pourra établir la moyenne de vos salaires pendant les 3 derniers mois et y inclure les primes et commissions variables. Cela permettra également de moduler le taux d’endettement maximal à la hausse.
Les revenus moyens ou limités :
Si vous avez un petit revenu, alors nous tenons à vous informer que vous ne pouvez pas emprunter au-delà de 30 % de vos revenus mensuels. La plupart des banques pratiquent le calcul du reste à vivre afin d’évaluer la situation financière des ménages aux revenus limités. Ceci permet de savoir si la somme d’argent restant permet à la personne emprunteuse de supporter ses charges quotidiennes après soustraction de toutes ses charges en cours. Y compris, la mensualité du nouvel emprunt.
D’une manière générale, c’est en fonction de l’étude de votre dossier d’emprunt que votre taux d’endettement pourra être modulé à la hausse ou à la baisse. Pour ainsi, nous vous conseillons d’y joindre toutes les pièces justificatives requises et de ne rien cacher à votre futur prêteur. Vous pouvez ainsi éviter un avis défavorable et notamment le risque de surendettement.