On peut vouloir investir dans un bien immobilier à l’étranger pour plusieurs raisons, comme pour chercher un endroit où passer sa retraite, jouir d’une vie meilleure, s’offrir une résidence secondaire ou tout simplement pour répondre à un appel d’offres professionnel de rêve, tout est légitime. Étant donné la chute libre des prix sur le marché immobilier national et mondial, le prix d’acquisition n’est en aucun cas une raison valable.
Le pays de destination a une importance capitale si vous ne pouvez pas financer l’acquisition par vos propres moyens. Heureusement pour vous, des solutions de financement sont possibles. Mais la législation, les procédures, les taxes et les frais se révèlent différents d’un pays étranger à un autre.
Sommaire :
- Quelles sont les offres proposées par les banques françaises pour acheter à l’étranger ?
- Comment emprunter et acquérir à l’étranger ?
- Quelle caution engager pour garantir un prêt immobilier ?
- Fiscalité et coûts annexes selon les lois applicables étrangères
Quelles sont les offres des banques françaises pour acheter à l’étranger ?
Il est possible d’emprunter en France afin d’acheter un bien immobilier à l’étranger. Votre banque locale, celle qui connaît le mieux vos capacités d’endettement, pourrait accepter votre demande d’emprunt. Elle exigera inévitablement la mise en place de certaines garanties (hypothèque, cautionnement personnel, gage ou nantissement, contrat d’assurance-vie). Bien évidemment, en cas de mise en hypothèque à titre de caution, le bien hypothéqué doit être situé en France. Cela veut dire que vous devez être déjà propriétaire sur votre territoire national. Dans le cas contraire, vous pouvez engager une garantie par nantissement ou par gage sur votre prêt afin de décrocher les sommes sollicitées.
De notre côté, nous vous conseillons de faire jouer la concurrence entre les différentes banques françaises, car, comme partout, les offres précontractuelles peuvent être attractives.
Pourquoi choisir d’emprunter en France ?
Vous devez savoir que les droits d’emprunteur applicables en France ne sont pas obligatoirement pratiqués de la même façon dans d’autres pays du monde. Il est important de vous renseigner sur vos droits en tant que consommateur avant de vous engager dans un crédit immobilier à l’étranger. En effet, les modalités de remboursement et les conditions contractuelles proposées ne sont pas toujours identiques pour une institution financière située en dehors de l’Hexagone. Prenons par exemple le taux fixe, il est appliqué en France, mais pas au Portugal ou au Maroc, où un taux variable est monnaie courante pour un prêt immobilier. De même, alors que vous pouvez garantir votre crédit par une caution personnelle auprès de votre banque locale, une mise en hypothèque est souvent obligatoire à l’étranger, sauf si vous bénéficiez d’un apport personnel conséquent ! Enfin, l’option de remboursement anticipé partiel ou total, ainsi que toutes les formalités administratives, peuvent être totalement bouleversées.
Ainsi, pour trouver une offre véritablement concurrentielle par rapport à celle dont vous pouvez bénéficier en France, il est fortement recommandé de comparer plusieurs propositions étrangères, car certaines des offres sont parfois plus intéressantes (sur le TAEG par exemple).
Qu’en est-il des banques étrangères opérant en France ?
Il existe actuellement plusieurs banques multinationales qui opèrent sur l’ensemble du territoire français, et vice-versa. Prenons de nouveau l’exemple portugais, un réseau important de banques filiales est implanté en France et opère sur le marché immobilier français tout autant que sur le marché portugais. C’est intéressant lorsqu’il s’agit d’emprunter pour financer l’acquisition d’un bien au Portugal par exemple. Ainsi, les chances de souscrire un crédit à taux fixe sont favorables, de même que celles de mettre son bien immobilier en hypothèque. En effet, pour les banques de nationalité étrangère qui opèrent en France, les droits du consommateur sont identiques à ceux qui sont pratiqués par n’importe quelle autre banque nationale.
Comment emprunter et acquérir à l’étranger ?
S’il s’agit de votre premier accès à la propriété et que vous ne possédez pas d’autres garanties à donner à votre banque en France, alors vous pouvez contracter un prêt immobilier dans le pays où vous pensez acheter votre bien. Ainsi, à titre de caution, vous pouvez apporter une hypothèque mise sur le bien financé par votre futur crédit. Cela se révèle une garantie solide pour bénéficier du montant sollicité en dehors des banques locales.
Mais vous devez savoir que certaines banques dans le pays destinataire peuvent ne pas accepter votre demande, car votre profil emprunteur est inadapté à leurs réglementations. Alors, avant de vous engager dans toute démarche, renseignez-vous davantage sur le cadre juridique de l’opération et faites-vous aider par des professionnels en la matière. La possibilité de passer par un courtier en crédit immobilier international est idéale si vous voulez trouver la meilleure solution de financement à l’étranger. Ensuite, si vous ignorez les droits et obligations qui vous incombent dans le pays ciblé, un notaire maîtrisant la juridiction locale et européenne demeure un interlocuteur indispensable pour mener à bien votre projet.
Législation applicable pour acheter à l’étranger :
Qu’il s’agisse du financement de votre résidence principale ou secondaire à l’étranger, trouver le meilleur emplacement ou décrocher le taux d’intérêt le plus réduit ne suffit pas. Contracter un prêt bancaire, rédiger l’acte de vente, déclarer vos comptes à l’étranger au Trésor public français, toutes ces démarches sont désormais déterminées par la loi locale du pays dans lequel vous allez vous installer. Dans certains pays, l’Angleterre par exemple, c’est un avocat qui rédige votre acte de vente et c’est lui qui vous le fera signer, contrairement à la France, où c’est un notaire qui se charge de toute la procédure. D’autres pays, comme le Luxembourg, pourraient vous demander de travailler ou d’être domicilié sur leur territoire.
Ensuite, si votre bien est destiné à la location, sachez qu’il existe une fiscalité appliquée sur les loyers perçus. C’est pour cette raison que l’intervention d’un notaire français avant de se lancer dans les procédures d’achat est vivement conseillée (quoique non obligatoire).
Quelle caution engager pour garantir un prêt immobilier ?
Comme susmentionné, la garantie demandée par la banque prêteuse est un facteur primordial dans votre financement. Si les banques locales optent souvent pour la mise en hypothèque d’un bien localisé en France, les banques étrangères, outre l’hypothèque, peuvent exiger un apport personnel d’au moins 30 % de l’ensemble des sommes allouées. Ensuite, vous devez avant tout ouvrir un compte bancaire dans la monnaie locale du pays étranger. Ceci implique certainement des frais liés à la conversion et au transfert d’argent qui se révèlent parfois onéreux si cette monnaie n’est pas l’Euro.
Peut-on éviter l’hypothèque ?
Dans certaines situations rares, une banque étrangère peut accepter comme garantie sur son prêt la mise en hypothèque d’un bien immobilier localisé en France. Mais cela n’est pas toujours rassurant, car si vous ne pouvez plus gérer votre crédit étranger, la banque saisira et vendra le bien hypothéqué. Vous n’aurez alors plus de logement en France ! D’autre part, si vous n’êtes pas déjà propriétaire dans votre pays, le mode de cautionnement pourrait être, entre autres, l’hypothèque sur le nouveau bien. Il s’agit d’une méthode traditionnelle et quasi systématique dans les organismes prêteurs locaux et internationaux.
Cependant, vous renseigner sur le cadre juridique de la mise en hypothèque d’un bien à l’étranger est la base si vous souhaitez vous lancer dans les démarches.
Quelles sont les solutions alternatives ?
D’autres solutions peuvent vous éviter le risque de perdre votre bien hypothéqué en cas de manquement aux paiements ou d’aléas financiers. En effet, une banque étrangère peut vous demander, à titre de caution, un nantissement ou un contrat d’assurance-vie avec un degré élevé de garantie (décès, invalidité et perte d’autonomie). Cela rassurera votre créancier quant au remboursement de son argent. Ensuite, si vous êtes parvenu à réaliser quelques économies, un apport personnel de l’ordre de 30 à 50 % du montant demandé peut être un atout réel pour décrocher votre financement.
Fiscalité et coûts annexes selon les lois applicables étrangères :
Si vous avez choisi d’emprunter et d’acheter votre bien immobilier à l’étranger, vous devez penser à la fiscalité et aux frais annexes afférents à cette opération. En effet, les choses deviennent plus compliquées dès qu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien destiné à la location. Alors, avant même de choisir le pays où vous allez investir, renseignez-vous au préalable sur le système juridique et la fiscalité appliquée aux propriétaires étrangers.
Attention à la fiscalité de la résidence secondaire !
Lorsque vous pensez acquérir votre résidence secondaire hors du territoire français, ne pensez pas uniquement au prix d’achat ou à un emplacement au bord de la mer. Ceci s’avère important, mais d’autres facteurs le sont tout autant. Nous parlons notamment des taxes et impôts appliqués à ce type d’achat dans le pays étranger. En Espagne, en Allemagne ou au Maroc, les prix d’acquisition sont particulièrement intéressants, mais attention, car les méthodes d’imposition sont très différentes. Au Portugal par contre, vous pouvez bénéficier de conditions fiscales avantageuses, mais ceci n’est pas toujours vrai dans le cas d’autres destinations.
Dans certains pays, la fiscalité sur une résidence secondaire comprend un impôt sur la jouissance du bien et une taxe pour les étrangers. Le montant de ces redevances peut varier d’un État à l’autre et peut grimper jusqu’à 15 à 20 % de la valeur du bien. Cela dépendra de la situation économique de la région choisie. En outre, n’oubliez pas de vous renseigner sur les formalités et taxes de déclaration de votre propriété si vous comptez louer votre bien pour en tirer des revenus.
Quels sont les coûts annexes ?
Outre le contrat d’assurance-vie, que vous pouvez engager à titre de caution pour obtenir votre prêt à l’étranger, vous pouvez parfois être contraint de souscrire un autre contrat d’assurance. Par exemple le contrat d’assurance de votre nouvelle habitation est obligatoire dans certaines régions du monde en raison de conditions climatiques difficiles (tempêtes, ouragans et tremblements de terre fréquents). N’hésitez pas à faire inclure les frais de cette assurance dans l’estimation du coût total de votre emprunt afin de mieux faire vos calculs.
De plus, un prix d’achat peut être surprenant par son caractère réduit, mais également engendrer de multiples frais liés aux travaux d’entretien. Ce sera certainement le cas si vous investissez dans l’ancien et que vous êtes encouragé par le prix plus qu’intéressant de votre investissement. Demandez des devis à plusieurs prestataires de services et faites jouer la concurrence avant de vous lancer dans des travaux.
Remarque : notre article sur les prêts que vous pouvez contracter à l’étranger afin d’acquérir un bien en France pourra également vous guider vers des solutions intéressantes de financement en dehors de l’Hexagone.