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Comment renégocier son prêt immobilier ?

Lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier à long terme, il n’est pas rare de rencontrer de mauvaises surprises pendant le paiement. Cependant, réviser le taux d’intérêt ou la période de remboursement est une solution très rentable sur le plan financier. En particulier, si vous venez de vous endetter sans beaucoup réfléchir ou comparer les offres du marché ! Plusieurs conditions doivent être alors réunies pour rééquilibrer votre budget. Pensez à une étude précise de la rentabilité de cette renégociation et du choix d’un partenaire bancaire convenable. Suivez notre guide, nous vous donnons davantage de renseignements sur les meilleures conditions pour renégocier votre crédit immobilier.
Renégociation de crédit immobilier
Sommaire :

  • L’immobilier et l’endettement
  • Pourquoi révise-t-on un crédit immobilier ?
  • Quelle est la rentabilité réelle de la négociation d’un prêt immobilier ?
  • Renégocier son prêt immobilier auprès de sa banque ou d’une banque concurrente ?
  • Que choisir la réduction des mensualités ou de la période de remboursement ?
  • Les frais de révision d’un prêt immobilier

L’immobilier et l’endettement :

Investir dans l’immobilier est un projet qui fascine beaucoup les particuliers désireux d’accéder à la propriété. Or, il s’agit d’un investissement qui sous-entend souvent la souscription d’un crédit bancaire. C’est uniquement de cette manière qu’il devient possible de couvrir la totalité du montant d’achat du bien immobilier. Et ce, même si le prétendant dispose d’un apport personnel. À la recherche du meilleur financement, l’emprunteur opte souvent pour le taux le plus réduit. Et de même, les modalités de paiement les plus souples. Il peut choisir une durée importante pour payer de faibles mensualités. Mais attention, le coût du crédit augmente à long terme. Pour réussir votre choix, utilisez les simulateurs de crédit en ligne et faites jouer la concurrence entre les organismes prêteurs. C’est ainsi que vous réussissez à décrocher les taux d’intérêt et les quotités les plus bas.

Les taux immobiliers, une chute qui encourage les emprunteurs !

Les prêts immobiliers continuent à subir une baisse considérable au niveau de leur taux d’intérêt en début de l’année 2018. Avec un taux fixe excessivement bas de 1.45 % sur 25 ans, la concurrence est extrêmement acharnée entre les prêteurs. Ceci ne peut qu’encourager les emprunteurs à s’engager dans les procédures de renégociation de leurs anciens prêts immobiliers. Ils veulent bénéficier à leur tour des taux bonifiés et alléger le montant des mensualités. Repartir avec un nouveau prêt moins cher est une opération intéressante dans un crédit à long terme. Ensuite, le montant d’emprunt est important par rapport aux autres types de prêts non immobiliers. Pensez alors à construire un solide dossier de demande afin d’être accepté.

Pourquoi révise-t-on un crédit immobilier ?

La plupart d’emprunteurs qui décident de renégocier leur prêt immobilier viennent de constater que son taux d’intérêt est trop élevé. On parle souvent de ceux ayant d’anciens crédits, car le taux immobilier est en baisse depuis plusieurs années. Or, côté financier, un seul point d’écart voire même un demi-point suffit afin de penser à l’opération. En particulier, lorsqu’il s’agit d’un financement à longue durée. Alors, si vous payez un taux d’intérêt de 2.5 % sur une durée de 20 ans et qu’on vous propose un taux de 1.66 %, foncez. N’hésitez pas à tenter vos chances pour diminuer le coût total de votre crédit.

La renégociation des anciens crédits :

C’est généralement les souscripteurs de crédits de l’année 2008 qui sont concernés par cette opération. C’est particulièrement dans cette période que les taux de l’immobilier étaient remarquablement en hausse. Ces emprunteurs ont généralement passé par un courtier afin qu’ils décrochent le prêt le moins cher. Mais, ils n’arrivaient pas à obtenir un taux inférieur à 4.8 %, assurance-prêt comprise. Avec les taux concurrentiels qui se situent actuellement entre 1.05 et 1.5 %, renégocier son ancien crédit est une opportunité.

Cependant, les propriétaires ayant payé plus que la moitié de leur crédit n’ont pas intérêt à la révision. Il est difficile de réaliser des économies importantes dans ce cas. Cela veut dire que vers la fin du prêt, on paye plutôt le capital dû et non pas les intérêts. Quoi qu’il en soit, nous vous conseillons toujours de faire une simulation exacte avec votre courtier. Prenez votre temps à réviser vos calculs et à évaluer la rentabilité de cette opération sur vos finances.

Quelle est la rentabilité réelle de la négociation d’un prêt immobilier ?

Pour renégocier votre crédit immobilier, vous pouvez contacter la banque qui vous a accordé le prêt ou un organisme concurrent. Mais, il est convenu de savoir que cette révision n’est pas toujours une opération rentable. Certaines conditions doivent être réunies afin que cela soit une opportunité réelle, notamment sur le plan financier. Suivez nos conseils afin de pouvoir réaliser de véritables économies.

Règle 1 : l’ancienneté du prêt

Il faut s’assurer que vous avez obtenu votre crédit lorsque les coûts étaient très élevés (jusqu’au deuxième semestre de 2008). Ensuite, la durée de paiement restante doit être supérieure ou égale à 10 ans au minimum. La renégociation devient moins avantageuse pendant les dernières années du cycle de vie de votre emprunt. C’est en début du prêt que vous remboursez naturellement les intérêts.

Règle 2 : un capital important

Le capital restant dû doit être dans les alentours de 100 000 €. La règle générale dit que plus le montant à racheter est élevé, plus les économies à réaliser sont importantes. Pour ce faire, la durée de paiement qui reste doit être supérieure à la durée écoulée. C’est de cette manière que vous pouvez couvrir les frais engendrés par l’opération de la renégociation.

Règle 3 : augmenter la valeur du bien immobilier

Vous pouvez ajouter de petits crédits dans votre rachat de prêts afin d’améliorer la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez obtenir un prêt personnel et réaliser des travaux d’amélioration énergétique par exemple. La baisse réalisée aura ainsi un apport double : financer les travaux en cours et augmenter la valeur du bien.

Règle 4 : faire jouer la concurrence

Si vous décidez de changer de banque, alors vérifiez les frais complémentaires qui sont liés à la renégociation. Cela inclut l’ouverture d’un nouveau compte chez la banque concurrente, la nouvelle assurance et le dépôt d’une garantie personnelle. N’oubliez surtout pas que le paiement anticipé du prêt auprès de votre banque actuelle coûte de l’argent.

Règle 5 : ne pas vendre rapidement le bien

N’envisagez pas la vente de votre bien immobilier pendant au moins 3 ans suivant la révision de votre crédit. Autrement, vous ne pouvez pas trouver le temps nécessaire pour amortir les frais liés au paiement par anticipation. Ces frais sont souvent plafonnés à 3 % le capital restant dû avant le remboursement.

Renégocier son prêt immobilier auprès de sa banque ou d’une banque concurrente ?

Rien n’oblige un établissement bancaire à baisser le taux d’intérêt d’un prêt immobilier déjà souscrit sous certaines conditions contractuelles. Toutefois, il est vivement conseillé de recourir initialement à la banque d’origine. Cela permet à l’emprunteur de renégocier son crédit sans pénalités ni frais supplémentaires. Cela s’explique par les bonnes relations que veut maintenir la banque avec ses clients titulaires de crédits à long terme.

Dans le cas de refus, l’emprunteur dispose d’une seconde solution et peut alors frapper la porte d’une banque concurrente. Il doit sans ce cas présenter un nouveau dossier d’endettement. Afin de garantir les meilleurs résultats, il est convenu de mandater un courtier en crédit immobilier. Fin négociateur, il peut profiter de la concurrence pour décrocher le taux de financement le plus bas.

Le recours à la concurrence :

En rachetant son prêt immobilier par une banque concurrente, un emprunteur peut rembourser le crédit initial auprès de sa banque. Le nouveau prêt sera alors souscrit avec un taux d’intérêt réduit conformément aux taux concurrentiels actuellement appliqués sur le marché.

Cela va être également avantageux pour le premier organisme prêteur qui bénéficiera des pénalités du paiement anticipé. 3 % du capital restant dû avant le remboursement s’ajouteront au montant du crédit restant. L’essentiel pour l’emprunteur est de comparer les frais liés à la révision par rapport aux économies réellement effectuées.

Attention aux frais de la renégociation !

Comme susmentionné, il existe certaines mesures à prendre en considération pour que l’affaire soit véritablement intéressante sur le plan financier. Quel que soit le choix que vous allez faire, le réajustement de votre taux immobilier engendre des frais annexes. Ces dépenses vont s’ajouter au montant du nouveau prêt. Dans ce cas-là, il faut faire les calculs exacts avant de vous lancer dans les démarches du rachat de crédit. Certes, les propositions d’une banque concurrente sont attractives pour un client qui quitte sa banque pour bénéficier d’un taux réduit. Mais, cela doit inclure une marge de négociation efficiente de l’ordre de 1 point en minimum.

Que choisir la réduction des mensualités ou de la période de remboursement ?

Dès que vous décidez de racheter votre prêt immobilier pour actualiser son taux, les alternatives suivantes se présentent à vous :

  • Faire baisser la durée totale de votre crédit, donc il y a moins d’intérêt à payer.
  • Faire baisser la valeur des mensualités et c’est le taux d’intérêt qui baisse aussi. Mais, vous payez sur une durée plus importante.

Ces deux choix donnent le même résultat sur le plan pratique. Or, diminuer les mensualités et augmenter le coût du crédit est l’un des pièges pratiqués par certains organismes financiers. Pour ce faire, il faut absolument se renseigner sur les clauses de votre nouveau contrat d’endettement. Vérifiez l’authenticité des offres qu’on vous propose surtout, lorsque vous choisissez un organisme de crédit concurrent. Nous vous conseillons, là aussi, de recourir à un courtier qui connaît l’ensemble d’offres du marché immobilier. Maîtrisant la politique commerciale des banques, il vous évite d’éventuels pièges liés à la révision des taux et des frais complémentaires.

Les frais de révision d’un prêt immobilier :

La renégociation d’un crédit immobilier entraîne une liste de dépenses qui peuvent être dans certains cas importantes. Ces frais risquent d’impacter considérablement l’intérêt financier de l’opération. Voici alors les points à étudier de près pour optimiser le coût de votre nouvel emprunt immobilier :

La solution la moins chère est celle qui permet de racheter votre prêt au sein de la même banque prêteuse. Pour ce faire, il faut se montrer convaincant et persuader son banquier de l’efficacité de ce rachat. Bénéficier d’un rabais de 0.5 % proposé par votre banque s’avère mieux que la renégociation chez une banque concurrente. Et ce, pour les frais supplémentaires, cités ci-dessous, qui vont être associés au capital restant dû du prêt actuel. Alors, avant de penser à économiser, calculez les dépenses que vous devez vous acquitter pour les opérations ci-après mentionnées.

Les pénalités du paiement anticipé :

Il faut envisager un semestre d’intérêt pour couvrir les pénalités liées au paiement par anticipation totale. Cela pourra s’élever à 3 % le capital restant dû avant le paiement intégral des sommes dues.

Les frais liés à la garantie personnelle :

Une clause très importante et obligatoire dans un contrat de crédit immobilier, la garantie personnelle doit être importante. Alors, pour les emprunteurs qui préfèrent la mise en hypothèque de leur bien, sachez que cela coûte de l’argent. L’hypothèque est un acte notarié sont les frais de mainlevée varient de 0.5 à 1 % du montant emprunté. Ces dépenses seront à la charge unique de la personne emprunteuse.

Le coût de l’assurance emprunteur :

Bon à savoir que votre assurance emprunteur peut atteindre jusqu’à 20 % la valeur de votre crédit immobilier. La plupart des cas, c’est votre nouvelle banque qui vous proposera un contrat d’assurance collectif qui inclut des garanties générales. Cette formule ne prend pas en compte les besoins spécifiques de chaque emprunteur comme l’âge, la santé et les risques professionnels. Nous vous conseillons dans ce cas de demander les devis proposés par d’autres assureurs de crédit immobilier. Vous pouvez aussi profiter de votre droit à la délégation d’assurance pour payer moins cher les mois.

Les frais du dossier :

Minimes par rapport aux autres dépenses, les frais liés au dossier peuvent être nuls chez certains établissements bancaires. Cependant, ils peuvent varier de quelques centaines d’euros à 1 % le montant sollicité. Dans ce cas-là, il est plus intéressant de les prendre en compte pendant la négociation.

Conclusion :

Chaque débiteur souhaite bénéficier des conditions les plus avantageuses de son contrat d’endettement. Avec les taux immobiliers actuellement très bas, chacun désire revoir à la baisse son crédit souscrit avec un coût élevé. Comme cela est susmentionné, il ne s’agit d’un véritable bénéfice sur le plan financier que lorsqu’il est soumis à certaines mesures. En particulier, le différentiel d’au moins un point entre le taux ancien et le nouveau taux réajusté. Comparez aussi le capital restant dû par rapport au cycle de vie de votre crédit (renégociez uniquement un prêt récent).

N’hésitez pas donc à discuter les formules disponibles avec votre banquier ou courtier financier. Mais surtout, faites la simulation des offres qui vous seront proposées avant de vous engager dans un rachat de crédit.

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