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Comment renégocier son prêt immobilier ?

La quête de la sérénité budgétaire pendant le cycle de vie d’un prêt est légitime, notamment lorsqu’il s’agit d’un endettement à long terme comme dans le cas d’un prêt immobilier. Cependant, réviser le taux d’intérêt ou la période de remboursement d’un crédit s’avère dans certains cas inutile sur le plan financier, en particulier lorsque l’opération est faite d’une manière irréfléchie et mal étudiée. Plusieurs conditions doivent pour ce faire être réunies, une étude précise sur la rentabilité de la renégociation et un choix subtil du partenaire bancaire le plus convenable. Suivez notre guide, nous vous donnons davantage de renseignements sur les meilleures conditions de renégociation d’un crédit immobilier.
SOMMAIRE :

  • L’immobilier et l’endettement
  • Pourquoi révise-t-on son crédit immobilier ?
  • Quelle est la rentabilité réelle de la négociation d’un prêt immobilier ?
  • Renégocier son prêt immobilier auprès de sa banque d’origine ou d’une banque concurrente ?
  • S’agit-il de la réduction des mensualités ou de la période de remboursement ?
  • Les frais de révision d’un prêt immobilier
  • Pour conclure

L’immobilier et l’endettement :

Investir dans l’immobilier est un projet qui fascine fréquemment les particuliers désireux d’accéder à la propriété. Or, il s’agit d’un investissement qui sous-entend naturellement la souscription d’un crédit bancaire afin de couvrir la totalité du montant d’achat du bien immobilier ou de participer à compléter ce coût dans le cas où le prétendant dispose d’un apport personnel. À la requête du meilleur financement immobilier, le débiteur opte pour celui qui présente le coût le plus réduit et les modalités de paiement les plus souples. Il peut pour ce faire avoir recours aux simulateurs de crédit en ligne et faire jouer la concurrence entre les organismes bancaires afin de trouver les taux d’intérêt et les quotités les plus bas.

Une chute qui encourage les emprunteurs :

En outre, le marché de la finance immobilière subit aujourd’hui une baisse considérable au niveau du prix de ce type de crédit. Avec un taux fixe historiquement bas qui avoisine les 2 %, la concurrence est extrêmement acharnée entre les institutions bancaires et les sociétés de crédit. Cela a encouragé ardemment les emprunteurs à s’engager dans les procédures de renégociation de leurs anciens prêts immobiliers afin de bénéficier à leur tour des taux faibles ou pour alléger le montant de leurs mensualités. Repartir avec un nouveau prêt moins cher paraît être une opération intéressante dans un crédit à long terme et à montant important par rapport aux autres types de financements non immobiliers, surtout lorsqu’on parte avec un solide dossier d’endettement.

Pourquoi révise-t-on son crédit immobilier ?

La plupart des emprunteurs qui décident de renégocier leur prêt immobilier viennent de constater que son taux d’intérêt est trop élevé par rapport à ceux étant actuellement appliqués sur le marché financier. En effet, professionnellement parlant, un seul point d’écart voire même un demi-point suffit afin de penser à l’opération, notamment lorsqu’il s’agit d’un financement à longue durée. C’est-à-dire si vous bénéficiez d’un taux d’intérêt équivalent à 3.5 % sur une durée de 20 ans et que le taux pratiqué à l’heure actuelle sur le marché est de 2.5 % uniquement, alors n’hésitez pas à tenter vos chances pour diminuer le coût de votre crédit.

La renégociation des anciens crédits :

C’est généralement les souscripteurs des crédits de l’année 2008 qui sont concernés par cette opportunité, dans la mesure où les taux de l’immobilier étaient remarquablement en hausse. Ces emprunteurs qui ont généralement passé par un courtier afin qu’ils décrochent le prêt le moins cher du marché n’arrivaient pas à obtenir moins de 4.8 %, assurance-prêt comprise. Alors, avec les taux concurrentiels qui se situent aujourd’hui entre 3 et 2.5 %, renégocier son ancien crédit avec succès s’avère une véritable opportunité…

Cependant, les propriétaires qui se situent dans la deuxième moitié de leur crédit ou même dans le dernier tiers n’ont pas beaucoup intérêt à réviser leur taux d’intérêt. Il est difficile de réaliser des économies importantes dans leur cas, car dans cette période de crédit (la fin du prêt) on rembourse plutôt le capital dû et non les intérêts. Quoi qu’il en soit, nous vous conseillons toujours de faire une simulation avec votre courtier et de prendre tout votre temps à réviser vos calculs.

Quelle est la rentabilité réelle de la négociation d’un prêt immobilier ?

Avant de s’engager dans les procédures de renégociation d’un crédit immobilier auprès de la banque qui a accordé le prêt ou d’une banque concurrente, il est convenu de savoir que cette révision n’est pas toujours une opération rentable. En effet, certaines conditions doivent être réunies afin que cela soit une opportunité réelle, notamment sur le plan financier. Suivez nos instructions afin de pouvoir réaliser des économies.

1re règle : l’ancienneté du prêt

Il faut d’abord s’assurer que vous avez bénéficié de votre crédit lorsque les coûts étaient véritablement élevés (jusqu’au deuxième semestre de l’année 2008) et que la durée de remboursement restante soit supérieure ou égale à dix ans au minimum, car la renégociation devient moins avantageuse pendant les dernières années du cycle de vie de l’emprunt (c’est au début de votre prêt que vous remboursez naturellement les intérêts).

2e règle : un capital conséquent

Le capital restant dû doit être dans les alentours de 100 000 euros, car plus le montant à racheter est élevé, plus les économies à réaliser sont importantes. Par conséquent, la durée de remboursement restant doit être supérieure à la durée écoulée afin de pouvoir couvrir les frais engendrés par la renégociation.

3e règle : augmenter la valeur du bien immobilier

Vous pouvez ajouter de petits crédits pour l’amélioration de votre bien immobilier dans votre rachat de prêt pour que la rentabilité de celui-ci soit globale. La baisse réalisée aura ainsi un apport double : financer les travaux en cours et augmenter la valeur du patrimoine objet de l’endettement.

4e règle : faire jouer la concurrence

Si vous décidez de changer de banque, alors stimulez les frais liés à la renégociation, à l’ouverture d’un nouveau compte chez la banque concurrente, à la nouvelle assurance ou garantie personnelle et au remboursement anticipé auprès de votre banque actuelle (voir les frais de négociation ci-après).

5e règle : ne pas vendre rapidement le bien

N’envisagez pas la vente de votre bien immobilier pendant au moins 3 ans suivant la révision de votre crédit afin de pouvoir trouver le temps pour amortir les frais liés au remboursement par anticipation. Ces frais qui sont souvent plafonnés à 3 % le capital restant dû avant remboursement.

Renégocier son prêt immobilier auprès de sa banque d’origine ou d’une banque concurrente ?

À vrai dire, rien n’oblige un établissement bancaire à baisser les taux d’intérêt d’un prêt immobilier déjà souscrit sous certaines conditions prédéfinies. Toutefois, il est toujours recommandé d’avoir recours initialement à sa banque d’origine dans le cas où le débiteur désire renégocier son crédit sans pénalités ni frais supplémentaires. Bien souvent, cela s’explique par les bonnes relations que veut maintenir un organisme prêteur avec ses clients qui prétendent à des crédits à long terme.

Dans le cas de refus, l’emprunteur dispose d’une seconde alternative et peut alors frapper la porte d’une banque concurrente en présentant un nouveau dossier d’endettement. Afin de garantir les meilleurs résultats, il est convenu de mandater un courtier en crédit immobilier pour faire jouer la concurrence et décrocher le taux de financement le plus bas.

Le recours à la concurrence :

En rachetant son prêt immobilier par une banque concurrente, un emprunteur pourra ainsi rembourser le crédit initial auprès de sa première banque après avoir réalisé un nouveau prêt tout en bénéficiant d’un taux d’intérêt réduit, et ce conformément aux taux concurrentiels actuellement appliqués sur le marché.

Cela va être pratiquement avantageux pour le premier organisme prêteur qui bénéficiera des pénalités du paiement anticipé (3 % du capital restant dû avant le remboursement) associées au montant du crédit restant. L’essentiel étant d’accorder la plus grande importance aux frais liés à la révision par rapport aux économies réellement effectuées.

Attention aux frais de la renégociation !

Comme susmentionné, il existe certaines mesures à prendre en considération de la part de l’emprunteur pour que l’affaire soit véritablement intéressante sur le plan financier. En effet, quel que soit le choix auquel vous allez opter, le réajustement des taux d’intérêt pour un ancien crédit immobilier engendre des frais annexes qui s’ajoutent au montant initial de ce prêt. Dans ce cas-là, il faut faire les calculs exacts avant de vous lancer dans les démarches du rachat de crédit pour que ces frais ajoutés n’annulent pas l’intérêt véritable de l’opération.

Certes, les propositions dans une institution concurrente sont assez attractives pour un débiteur souhaitant quitter sa banque afin de bénéficier de la baisse actuelle du marché de l’emprunt immobilier, mais cela doit inclure une marge de négociation efficiente de l’ordre de 1 point en minimum.

S’agit-il de la réduction des mensualités ou de la période de remboursement ?

Dès que l’on décide de renégocier son prêt immobilier afin d’en actualiser le taux, les deux alternatives suivantes se présentent :

  • Faire baisser la durée totale de votre crédit donc il y a moins d’intérêt à payer.
  • Faire baisser la valeur des mensualités et c’est le taux d’intérêt qui baisse aussi.

Ces deux choix donnent le même résultat sur le plan pratique. Cependant, diminuer les mensualités tout en augmentant le coût du crédit est l’un des pièges les plus pratiqués par certains organismes de financement dans le cadre de la renégociation de son prêt immobilier. Pour ce faire, il faut absolument se renseigner sur les termes de votre nouveau contrat d’endettement et de l’authenticité des offres que l’on vous propose surtout lorsque vous optez pour la renégociation par la concurrence.

Nous vous conseillons, là aussi, de recourir à un courtier qui connaît l’ensemble d’offres du marché de l’immobilier et qui maîtrise parfaitement la politique commerciale des banques afin de pouvoir vous éviter d’éventuels pièges liés à la révision des taux d’intérêt et aux frais lui étant relatifs.

Les frais de révision d’un prêt immobilier :

La renégociation d’un crédit immobilier entraîne inévitablement une liste de frais annexes qui seront dans certains cas non négligeables et qui risquent d’impacter considérablement l’intérêt financier de l’opération même. Quels sont alors les points à étudier de près pour optimiser le coût de votre nouvel emprunt immobilier ?

La solution la moins chère est naturellement celle qui permet de négocier au sein de la même banque prêteuse. Pour ce faire, il faut se montrer convaincant et persuader son banquier de l’efficacité de cette renégociation. En outre, bénéficier d’un rabais de 0.5 % proposé par sa propre banque s’avère mieux que la renégociation chez une banque concurrente, et ce pour les frais supplémentaires, cités ci-dessous, qui vont être associés au capital restant dû du prêt actuel. Alors avant de penser à économiser, il faut calculer les dépenses que vous pouvez effectuer dans le cadre des opérations ci-après mentionnées.

Les pénalités du remboursement anticipé :

Il faudra souvent envisager un semestre d’intérêt pour couvrir les pénalités du paiement par anticipation totale dans ce cas. Cela pourra s’élever à 3 % le capital restant dû avant le remboursement.

Les frais liés à la garantie personnelle :

Une clause très importante et obligatoire dans un contrat de crédit immobilier, la garantie personnelle doit être conséquente. En effet, les emprunteurs préfèrent souvent la mise en hypothèque de leur bien, alors des frais de mainlevée allant de 0.5 à 1 % du prêt vont être automatiquement facturés pour la levée de l’hypothèque. Ensuite, il faut prendre une nouvelle garantie auprès de la nouvelle banque dont le montant pourra atteindre les 2 % le nouvel emprunt.

Le prix de l’assurance emprunteur :

Bon à savoir que la fameuse assurance emprunteur peut atteindre jusqu’à 20 % la valeur du crédit immobilier. La plupart des cas, c’est votre nouvelle banque qui vous proposera un contrat d’assurance collectif qui met en œuvre des prestations générales pour tous les clients, sans tenir compte des besoins spécifiques de chacun (liés à l’âge, l’état de santé, le rythme de vie, les risques professionnels, etc.). Nous vous conseillons dans ce cas de demander les devis proposés par d’autres assureurs de crédit immobilier et de bénéficier de votre droit à la délégation d’assurance.

Les frais du dossier :

Minimes par rapport aux autres dépenses, les frais liés au dossier peuvent être absents chez certains établissements bancaires. Cependant, ils peuvent varier de quelques centaines d’euros à 1 % le montant sollicité. Dans ce cas-là, il est plus intéressant de les prendre en compte pendant la négociation

Pour conclure :

Chaque débiteur souhaite bénéficier des conditions les plus avantageuses de son contrat d’endettement, et avec le niveau actuellement très bas des taux d’intérêt relatifs aux prêts immobiliers, chacun désire revoir à la baisse son crédit déjà souscrit avec un coût auparavant élevé. Comme cela est susmentionné, il ne s’agit d’un véritable bénéfice sur le plan financier que lorsqu’il est soumis à certaines mesures, notamment le différentiel d’au moins un point entre le taux ancien et le nouveau taux réajusté et aussi le capital restant dû par rapport au cycle de vie de votre crédit (renégociez uniquement un prêt récent).

N’hésitez pas donc à discuter les formules disponibles avec votre banquier ou courtier financier et surtout à faire la simulation minutieuse des offres qui vous seront proposées avant de prendre la décision de renégociation de votre prêt immobilier. De nombreux sites peuvent vous servir de guide dans vos calculs, pour ainsi nous vous proposons de consulter les liens suivants :

http://www.guideducredit.com/HTMcorps/fichierrenegocier/simulreneg.htm

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