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Le crédit relais

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un relais financier réservé aux propriétaires qui veulent changer de résidence principale. N’ayant pas autant d’argent, le prêt relais leur permet d’avoir une avance versée sur le prix de vente du bien immobilier. Ainsi, cette somme d’argent permet de financer la nouvelle acquisition le temps nécessaire à la vente de votre premier bien. Reste à savoir que vous êtes limité par un délai qui n’accède pas généralement les 2 ans. Vous devez tout rembourser avant ce délai même si vous n’avez pas encore trouvé un acheteur pour votre maison. Le principe est très simple, pratique, mais qui ne peut pas se dérouler sans risques. Découvrez-les maintenant en lisant notre article.
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Sommaire :

  • Le crédit relais, définition et mode de fonctionnement
  • Les différentes formules d’un prêt relais
  • Le prêt relais et les garanties de la banque
  • Les principaux avantages
  • Les risques

Le crédit relais, définition et mode de fonctionnement :

Lorsque vous voulez changer de résidence principale sans avoir les fonds nécessaires à l’acquisition, vous devez obtenir un prêt relais. Ceci est également intéressant lorsque vous voulez profiter d’une offre promotionnelle sur le marché immobilier. Ce type de financement vous permet de résoudre vos problèmes d’argent et d’acheter avant de vendre votre ancien bien. Une seule condition à respecter est celle liée au paiement total des sommes dues au terme du contrat. Et ce, dans le cas où vous parvenez ou pas à vendre votre maison ou appartement. En d’autres termes, ne pas pouvoir vendre votre logement à l’échéance du contrat ne vous prive pas de payer. N’oublions pas qu’il s’agit d’un emprunt à courte durée, de quelques jours à quelques mois (24 mois au maximum). L’idéal est alors de faire correspondre la vendre de votre résidence actuelle avec l’achat de la nouvelle.

Montant du crédit :

Le montant accordé dans le cadre d’un crédit relais dépend de la valeur du bien immobilier à vendre. Cependant, les banques n’accordent pas en pratique une somme équivalente au prix de vente prévue. Mais, uniquement un montant variant de 60 à 80 % le prix intégral. Si la valeur du bien n’est pas encore estimée, elle doit être évaluée par une agence immobilière agréée ou un notaire. La rémunération de ceux-ci est à la charge unique du vendeur (prétendant au prêt).

Pour un bien de 150 000 €, il faut demander un montant de 90 000 € à 120 000 €. Or, selon l’établissement bancaire, votre prêteur peut être plus généreux et vous accorder jusqu’aux 90 % la valeur du logement. Mais, certaines banques sont encore plus fermes et ne dépassent pas la moitié du prix de vente.

Taux d’intérêt :

Les taux d’intérêt appliqués au prêt relais varient selon les organismes prêteurs. Mais, ils demeurent moins chers par rapport à ceux appliqués à un prêt immobilier classique. Ceci étant dit, il est convenu de savoir que selon le contrat, les taux d’intérêt peuvent être versés chaque mois. Ils peuvent par contre être réglés une seule fois à la date du remboursement intégral du crédit relais. C’est-à-dire au terme de votre contrat de crédit.

Dans cette dernière alternative, seules les cotisations de l’éventuelle assurance emprunteur qui sont demandées mensuellement. Or, l’emprunteur finira par payer plus cher son prêt, car les intérêts se capitalisent et s’ajoutent au montant emprunté. Nous vous conseillons alors de vendre plus vite votre bien afin de ne pas faire augmenter le montant à rembourser.

Durée de remboursement :

Le prêt relais est un financement accordé pour une durée relativement courte. La majorité des banques dites traditionnelles offrent ce type de crédit pour un délai maximal de 1 à 2 ans. Or, il est possible parfois de négocier une prolongation avec votre banquier. Cette durée de paiement est à proprement dit le délai imparti pour pouvoir vendre votre premier bien immobilier.

Chaque organisme prêteur exige un paiement intégral du montant dû à la date d’échéance prévue dans le contrat du prêt. Et ce, même si l’ancien bien n’est pas encore vendu. Reste à savoir qu’il peut arriver de vendre votre logement avant l’échéance. Dans ce cas, il est possible de rembourser le capital dû et tous les intérêts sans payer des pénalités. Pas comme pour un crédit immobilier classique, les frais liés au remboursement anticipé sont gratuits.

Les différentes formules d’un prêt relais :

Réussir le passage entre l’acquisition d’un nouveau bien et la vente de votre premier logement peut ne pas être possible. Il n’est pas rare que la date de vente ne coïncide pas avec la date d’échéance du contrat de prêt. Et de même, la valeur du bien vendu peut ne pas couvrir l’intégralité des sommes empruntées. Pour ce faire, avant de signer votre contrat, il est convenu de bien étudier les 3 formules ci-dessous indiquées. Ensuite, faites le choix de celle qui convient le mieux à votre situation et à celle de votre patrimoine.

Le prêt relais sec :

Cette formule vous convient si la valeur du bien immobilier à acheter est inférieure ou égale à celle du logement actuel. Ceci est très fréquent en cas de séparation ou de retraite. De même, lorsque les parents déménagent dans un logement moins spacieux après le départ des enfants.

Le crédit proposé par la banque présente ainsi une simple avance pour financer l’acquisition immobilière. Le montant versé chaque mois inclut seulement les intérêts et l’éventuel coût d’assurance. Le capital emprunté sera soldé en une seule mensualité après la vente du premier bien.

Le prêt relais adossé :

C’est lorsque vous êtes dans l’obligation d’associer à votre prêt relais un crédit immobilier classique à long terme. Ceci est généralement de 15 à 20 ans. Cette formule est idéale lorsque le montant alloué ne suffit pas à financer la totalité de l’opération d’achat immobilier. C’est alors le prêt complémentaire qui pourra combler cette différence.

Le prêt relais étant accordé avant la vente servira ainsi d’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier complémentaire. En cas d’avis favorable, l’emprunteur remboursera à échéance le prêt relais. Il est tenu de payer sur des mensualités fixes le crédit classique. Et quoiqu’il s’agisse de deux crédits différents, la plupart des banques s’engagent à y appliquer le même taux d’intérêt.

Le prêt relais avec franchise totale :

Cette formule est conçue afin d’alléger la valeur des mois pendant la période où l’ancien bien immobilier n’est pas vendu. Ce type de prêt relais est accordé pour une durée de 24 mensualités. Ensuite, il est associé à une période de franchise totale qui s’étend sur les 12 premiers mois. C’est-à-dire, l’emprunteur n’est pas tenu de payer chaque mois les intérêts de son crédit. Mais, ceci est réglé en une seule fois à l’échéance du contrat et en même temps que le capital dû.

Lorsque l’emprunteur n’arrive pas à vendre son logement et à rembourser son crédit, il peut payer à partir du 13e mois. Mais, ceci inclut les intérêts de son emprunt ainsi que ceux de la période de franchise. Cette alternative est alors la plus coûteuse, car les intérêts viennent gonfler le capital emprunté vers la fin du paiement.

Le prêt relais et les garanties de la banque :

Comme pour les autres prêts, les banques exigent souvent des garanties personnelles à la souscription du crédit relais. Et ce, quoiqu’il s’agisse d’un prêt à courte durée. Ce relais de financement peut être garanti par la mise en hypothèque du bien immobilier à vendre ou à acquérir. Et selon la tranche d’âge et l’état de santé de l’emprunteur, une assurance décès doit être systématiquement souscrite. Les banques incluent un contrat de groupe dans leur offre de crédit relais. Sinon, la personne emprunteuse peut chercher une formule moins coûteuse en utilisant son droit de délégation d’assurance. L’essentiel est que cette formule couvre les mêmes risques proposés par sa banque prêteuse.

L’hypothèque :

Il s’agit certainement d’une solide garantie dans le cadre de l’acquisition immobilière financée par un prêt bancaire. Le prêteur est ainsi rassuré pour être remboursé même si l’ancien logement n’est pas vendu à échéance. C’est pour cette raison que la plupart des personnes emprunteuses préfèrent mettre le bien à acquérir en hypothèque. Et ce, pour éviter d’éventuels frais supplémentaires liés à la mainlevée de l’hypothèque en cas de vente de l’ancien bien.

L’assurance décès :

Un prêt relais ne peut pas être accordé à une personne qui dépasse les 65 ans. Certaines banques peuvent toutefois proposer des tarifs majorés pour les seniors. Autrement, un contrat d’assurance convenable est disponible chez la plupart des organismes prêteurs. Sinon, chez un autre assureur spécialisé, à condition qu’il propose le degré de garantie suffisant pour le prêteur.

Généralement, c’est la garantie décès qui est exigée par les banques en raison de la courte durée de paiement. Rares sont les assureurs qui proposent d’autres garanties. Ensuite, les frais de cette assurance sont versés mensuellement par l’emprunteur pendant toute la durée d’emprunt.

Les principaux avantages :

Pouvoir acheter immédiatement sans avoir encore vendu le premier bien immobilier est l’un des avantages capitaux d’un crédit relais. Cela paraît être une affaire très avantageuse lorsque vous devez déménager d’urgence. Mais aussi, lorsque vous ne voulez pas qu’une offre intéressante sur le marché immobilier vous passe sous le nez ! N’oublions pas que les taux appliqués sont inférieurs aux taux de prêts immobiliers classiques.

De même, un prêt relais est exonéré de frais du dossier et d’assurances supplémentaires, outre la garantie décès. L’emprunteur n’est appelé qu’à régler chaque mois les intérêts de son prêt. Ensuite, le capital emprunté est payé en une seule mensualité à la date d’échéance de son contrat. Sans oublier la possibilité du paiement anticipé sans d’éventuelles indemnités. Cela garantit une gestion optimale et sûre du crédit, à seule condition de pouvoir vendre le logement au délai prévu.

Une alternative intéressante pour mieux gérer vos dépenses :

Un prêt relais évite à son souscripteur le risque de gérer les frais de location pendant la période de transition. C’est-à-dire pendant la vente de sa résidence principale. Ensuite, il permet d’acquérir un nouveau bien immobilier avant la vente du premier. Cela évite bien les charges liées à la possession simultanée de ces deux biens. Cela donne plus de chances au propriétaire de trouver un prix de vente plus élevé. Il n’est pas alors tenu de céder son logement en urgence puisqu’il est logé sans son nouveau bien immobilier.

Les risques :

Le risque majeur que pourrait courir le bénéficiaire d’un crédit relais est la possibilité de ne pas vendre son bien. À l’échéance du contrat, l’organisme prêteur exige le paiement intégral des sommes allouées. Alors, plusieurs emprunteurs demandent une prolongation du délai du paiement après avoir trouvé bloqués dans leur financement. Certains d’autres sont obligés de vendre à prix bas leur logement afin de payer les banques. En particulier, lorsque le prix demandé ne coïncide pas avec la fourchette disponible sur le marché immobilier en baisse historique. Autrement, et en dernier recours, la banque est en mesure de saisir le bien afin de récupérer son argent. Dans tous les cas de figure, cela demeure plus convenable que le fichage bancaire !

Bien immobilier non vendu, quelles conséquences ?

À l’échéance du prêt, l’emprunteur peut se trouver dans l’incapacité de vendre son bien et de régler le capital emprunté. Alors, un risque majeur peut immédiatement s’imposer. C’est l’inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) de la Banque de France. Ainsi, être en totale sécurité ne peut pas se réaliser avant le paiement du capital dû et des intérêts associés. En outre, un prêt relais non payé à terme peut entraîner un recouvrement contentieux. En particulier, lorsque la banque opte pour une solution radicale et demande de récupérer tout son argent dû.

Que faire ?

Afin de limiter les risques de votre prêt relais, faites une estimation exacte de la valeur du bien à vendre. Les banques n’hésitent pas actuellement à demander l’expertise d’un professionnel afin de mieux juger le prix de vente. C’est en fonction de ce montant que les sommes empruntées seront déterminées. Ensuite, la plupart des organismes prêteurs sont devenus avares quant au montant du prêt alloué. Ceci ne dépasse plus les 70 % de la valeur estimée du logement à vendre.

Nous vous conseillons donc de laisser une marge de sécurité entre la valeur du bien et le montant du crédit. Cela vous laissera à l’abri d’éventuelles mauvaises surprises découlant des baisses de prix sur le marché immobilier. Enfin, n’attendez pas l’arrivée de la date d’échéance afin de penser à rembourser votre emprunt. Si vous trouvez des difficultés à vendre votre logement, contactez votre banquier. Vous pouvez prolonger la durée du prêt ou trouver des solutions mutuellement intéressantes.

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