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Le crédit relais

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un relais financier réel lorsqu’on est propriétaire de son logement et qu’on souhaite changer de résidence principale tout en ayant un problème de trésorerie. Le prêt ou le crédit relais permet d’avoir une avance versée par un organisme prêteur sur la future vente de son bien immobilier actuel. Ainsi, ce prêt bancaire permet de financer la nouvelle acquisition, le temps jusqu’à ce que vous parveniez à votre ancien bien. Reste à savoir que vous êtes limité par un délai qui n’accède pas généralement les 2 ans, et vous devez tout rembourser même si vous n’avez pas encore vendu votre maison ou appartement. Le principe est très simple, utile, mais qui ne peut pas se dérouler sans risques.

Sommaire :

  • Le crédit relais, définition et mode de fonctionnement
  • Les différentes formules d’un prêt relais
  • Le prêt relais et les garanties de la banque
  • Les avantages
  • Les risques

Le crédit relais, définition et mode de fonctionnement :

crédit relais
Lorsque vous voulez changer de résidence principale ou lorsque vous voulez profiter d’une offre intéressante sur le marché immobilier sans avoir les fonds nécessaires à l’acquisition, c’est d’un prêt relais que vous avez besoin. Ce type de financement qui vous permet de résoudre vos problèmes de trésorerie et d’acheter avant de vendre votre ancien bien, mais qui doit être remboursé en cas de vente ou non.

Cela veut dire que ne pas pouvoir vendre votre logement à l’échéance de votre contrat de prêt, ne vous prive jamais de vos obligations de paiement selon les modalités contractuelles prévues. N’oublions pas qu’il s’agit d’un emprunt à échéance courte, de quelques jours à quelques mois (24 mois au maximum). L’idéal est alors de correspondre la vendre de votre résidence actuelle avec l’achat de la nouvelle.

Montant du crédit :

Le montant accordé par une banque à titre de crédit relais dépend essentiellement de la valeur du bien immobilier à vendre. Cependant, les banques n’accordent pas en pratique une somme équivalente au prix de vente prévue, mais uniquement à un montant représentant de 60 à 80 % le prix intégral. Ainsi, si la valeur du bien à vendre n’est pas encore estimée, elle doit être alors évaluée par une agence immobilière agréée ou un notaire, à la charge unique du vendeur (prétendant du prêt).

Si cette valeur est, par exemple, de 150 000 €, il ne faut pas se prétendre à un prêt relais dépassant les 90 000 € à 120 000 €, selon l’établissement bancaire. Mais, il est toujours possible de trouver des banques plus généreuses qui vous accordent jusqu’aux 90 % la valeur de votre logement, ou encore plus fermes qui n’en dépassent pas la moitié.

Taux d’intérêt :

Les taux d’intérêt appliqués au prêt relais, quoi qu’ils varient selon les établissements prêteurs, demeurent moins chers par rapport à ceux appliqués aux prêts immobiliers classiques. Ceci étant dit, il est convenu de savoir que, selon le contrat, les taux d’intérêt peuvent être versés chaque mois, ou une seule fois à la date de remboursement intégral du crédit relais.

Dans cette dernière alternative, seules les cotisations de l’éventuelle assurance emprunteur sont réglées mensuellement. Or, l’emprunteur finira par payer plus cher son emprunt dans la mesure où les intérêts se capitalisent et s’ajoutent au montant emprunté. Nous vous conseillons dans ce cas de vendre plus vite votre bien afin de ne pas faire augmenter le montant à rembourser.

Durée de remboursement :

Le prêt relais est un financement accordé pour une durée relativement courte. En effet, la majorité des banques dites traditionnelles offrent ce type de crédit pour un délai maximal de 1 à 2 ans. Or, il est possible de négocier une prolongation avec son banquier, dans certains cas. Cette durée de remboursement est, à proprement dit, le délai imparti pour pouvoir vendre l’ancien bien immobilier et régler toutes les sommes allouées.

Ensuite, chaque organisme prêteur exige un remboursement intégral du montant dû à la date d’échéance prévue dans le contrat du prêt, même si l’ancien bien immobilier n’est pas encore vendu. Reste à savoir qu’en cas de vente avant échéance, il est possible de rembourser le capital dû et tous les intérêts sans avoir à payer des pénalités liées au remboursement anticipé comme pour un crédit immobilier classique.

Les différentes formules d’un prêt relais :

Réussir ce passage entre l’acquisition d’un bien immobilier qui vous paraît intéressant et la vente de votre ancien logement peut ne pas être toujours possible. En effet, la date de vente peut ne pas coïncider avec la date d’échéance de votre contrat de prêt, et de même, la valeur du bien vendu peut ne pas couvrir l’intégralité des sommes empruntées. Pour ce faire, avant de souscrire votre contrat de prêt, il est convenu de choisir l’une des 3 formules ci-dessous indiquées, celle qui convient le mieux à votre situation et à celle de votre patrimoine.

Le prêt relais sec :

Cette formule vous convient si vous souhaitez acheter un bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à celle de votre logement actuel. (Par exemple, en cas de séparation d’un couple, en cas de retraite ou lorsque les parents décident de se déménager dans un logement moins spacieux après le départ des enfants).

Dans ce cas-là, le crédit proposé par votre banque présente une simple avance financière qui sera remboursée une fois votre ancien bien immobilier est vendu. Ainsi, vous ne remboursez mensuellement que les taux d’intérêt et les frais de l’éventuelle assurance emprunteur.

Le prêt relais adossé :

C’est lorsque vous êtes dans l’obligation d’associer à votre prêt relais un crédit immobilier classique à long terme (généralement de 15 à 20 ans). Cette formule est alors idéale lorsque le montant alloué, étant équivalent au prix estimé de vente, ne suffit pas à financer la totalité de l’opération d’achat immobilier. C’est alors le prêt complémentaire qui pourra combler cette différence.

Le prêt relais étant accordé avant la vente servira ainsi d’apport personnel pour obtenir un prêt immobilier complémentaire. En cas d’avis favorable, l’emprunteur remboursera à échéance le prêt relais, et continuera à payer sur des mensualités le crédit classique. Et quoiqu’il s’agisse de deux crédits différents, la plupart des banques s’engagent à appliquer le même taux d’intérêt pour chaque client.

Le prêt relais avec franchise totale :

Cette formule est conçue afin d’alléger la valeur des mensualités pendant la période où l’ancien bien immobilier n’est pas encore vendu. Ce type de prêt relais est accordé pour une durée de 24 mois et est associé à une période de franchise totale qui s’étend sur les 12 premiers mois. C’est-à-dire, l’emprunteur n’est pas appelé à rembourser mensuellement les intérêts de son crédit, mais une seule fois à l’échéance de son contrat de crédit (avec le capital dû).

Ensuite, au terme de cette période de franchise, s’il ne parvient pas encore à payer son logement et à rembourser son crédit, il rembourse, à partir du 13e mois, les intérêts de son emprunt ainsi que ceux de la période de franchise. Cependant, cette alternative est la plus coûteuse dans la mesure où les intérêts viennent gonfler le capital emprunté vers la fin du remboursement

Le prêt relais et les garanties de la banque :

Pareil à tous les autres financements, les banques exigent souvent la mise en place de garanties à la souscription d’un crédit relais, quoiqu’il s’agisse de prêt à courte durée. Ce relais de financement peut être alors garanti par la mise en hypothèque du bien immobilier à vendre ou à acquérir. Et selon la tranche d’âge et l’état de santé de la personne emprunteuse, une assurance décès doit être systématiquement souscrite dans le cadre d’un contrat de groupe.

L’hypothèque :

Il s’agit certainement d’une garantie courante dans le cadre de l’acquisition immobilière financée par un prêt bancaire. L’organisme prêteur est ainsi assuré pour être remboursé même dans le cas où l’ancien logement ne soit pas vendu à échéance. C’est pour cette raison que la plupart des personnes emprunteuses préfèrent mettre le bien à acquérir en hypothèque afin d’éviter d’éventuels frais supplémentaires liés à la mainlevée de l’hypothèque en cas de vente de l’ancien bien.

L’assurance décès :

Comme tous les produits bancaires, un prêt relais ne peut pas être accessible à une personne qui dépasse les 65 ans, à condition que la banque prévoie des tarifs majorés pour les seniors. Autrement, un contrat d’assurance convenable peut être toujours proposé par la banque ou par un autre assureur spécialisé, à condition qu’il propose le degré de garantie suffisant à l’organisme prêteur.

C’est généralement la garantie décès qui est exigée par les banques en raison de la courte durée de remboursement. Et rares sont les assureurs qui proposent d’autres garanties. Ensuite, les frais de cette assurance sont versés mensuellement par l’emprunteur pendant la durée de son contrat.

Les avantages :

Pouvoir acheter immédiatement sans avoir encore vendu son bien immobilier est l’un des avantages capitaux d’un crédit relais. Que cela soit pour une nécessite de déménagement ou pour une offre intéressante sur le marché immobilier en baisse historique, cela paraît être une affaire très avantageuse. N’oublions pas que les taux appliqués sont inférieurs aux taux de prêts immobiliers classiques.

De même, un prêt relais est exonéré de frais du dossier et d’assurances supplémentaires, outre la garantie décès. L’emprunteur n’est appelé qu’à régler chaque mois les intérêts de son prêt et de payer en une seule mensualité le capital dû à la date d’échéance de son contrat. Sans oublier la possibilité de remboursement anticipé sans d’éventuelles indemnités. Cela permet une gestion plus simple et plus équilibrée du crédit, à condition de pouvoir vendre le bien immobilier au délai prévu.

Une alternative intéressante pour mieux gérer vos dépenses :

Un prêt relais est une formule qui évite son souscripteur de gérer les frais de location pendant la vente de sa résidence principale. Ensuite, il permet d’acquérir un nouveau bien immobilier tout en se chargeant de la vente du premier, c’est-à-dire de couvrir les dépenses liées à la possession simultanée des deux biens. Cela donne plus de chances au propriétaire de trouver un prix plus optimal de vente et de ne pas céder son logement en urgence, tout en étant logé sans son nouveau bien immobilier.

Les risques :

Le risque majeur qui pourrait être encouru par le bénéficiaire d’un crédit relais est la possibilité de ne pas vendre son ancien bien immobilier à l’échéance de son contrat. En effet, plusieurs sont les personnes emprunteuses qui demandent à leurs banques une prolongation du délai de remboursement intégral après avoir trouvé bloquées dans leur financement.

En effet, l’impossibilité de vendre le bien en question ou l’inadéquation du prix demandé avec la fourchette disponible sur le marché risque d’obliger les ménages à vendre à prix bas leurs logements afin de payer les banques. Mais cette différence de prix entraîne toujours des problèmes vis-à-vis de la somme empruntée. Autrement, et au dernier recours, la banque est en mesure de saisir le bien afin de récupérer son argent. Dans tous les cas de figure, cela demeure plus convenable que le fichage bancaire !

Bien immobilier non vendu, quelles conséquences ?

Si, à l’échéance de son prêt, un emprunteur se trouve dans l’incapacité de vendre son bien immobilier et par conséquent, régler intégralement les sommes dues, un risque majeur peut immédiatement s’imposer. C’est l’inscription au Ficier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) de la Banque de France. Ainsi, être sans risque ne peut pas se réaliser avant paiement de la totalité du capital dû et des intérêts associés. En outre, le non-remboursement du prêt relais à terme peut également entraîner un recouvrement contentieux, en particulier si la banque opte pour une solution radicale et demande le paiement de toutes les sommes dues.

Que faire ?

Afin de minimiser les dangers liés à votre prêt relais, veillez à faire une estimation exacte de la valeur de votre bien immobilier à vendre. Les banques n’hésitent pas actuellement à demander l’expertise d’un professionnel afin de mieux juger le prix de vente en fonction duquel le montant emprunté sera déterminé. Ensuite la plupart de ces établissements sont devenus assez fermes quant au montant du prêt alloué et qui ne dépasse plus les 70 % de la valeur estimée du logement à vendre.

En outre, nous vous conseillons de laisser vous-même une marge de sécurité entre la valeur de votre bien, même exactement évaluée, et le montant du crédit que vous allez solliciter. Cela vous laissera à l’abri d’éventuelles mauvaises surprises découlant des baisses de prix sur le marché immobilier. Enfin, n’attendez pas l’arrivée de la date d’échéance afin de penser à rembourser votre emprunt. Si vous trouvez des difficultés à vendre votre bien, contactez votre banquier afin de prolonger la durée du prêt ou de trouver des solutions mutuellement intéressantes.

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