Toutes les étapes pour un prêt immobilier

Obtenir un prêt immobilier est un investissement très important dans votre vie. Alors, pour faire le meilleur choix de crédit, pensez à connaître tous les outils nécessaires et les étapes à suivre. Trouvez ci-dessous les principales procédures qui constituent le déroulement de votre futur crédit.

Comment procéder pour acquérir un bien immobilier ?

1. Le calcul de la capacité d’emprunt :

Vous avez décidé d’acheter ou de construire un logement privé à crédit, sachez alors que c’est la meilleure solution ! Mais attention, avant d’emprunter, vous devez calculer votre taux d’endettement. Cela vous permettra d’ajuster le montant que vous pouvez solliciter sans toucher à l’équilibre de votre budget.

Calculer votre capacité d’emprunt est donc nécessaire avant de vous engager. Pour ce faire, vous avez besoin des informations suivantes :

• Votre revenu mensuel (salaire, retraite, pension), y compris les allocations familiales et sociales, vos indemnités de chômage ou votre RSA.
• La somme de vos dépenses et de vos charges régulières de chaque mois. Cela inclut le loyer, vos factures d’eau et d’énergie, les frais scolaires et de santé, l’assurance de votre voiture, etc.

Partir sur de bons rails !

Une fois vous avez une vision précise sur la somme de vos revenus et celle de vos dépenses, calculez-en la différence. C’est le résultat obtenu qui va vous aider à estimer le montant d’achat sur lequel vous allez orienter votre demande. Cela vous permet aussi de calculer l’argent que vous pouvez payer chaque mois. N’oubliez pas qu’il ne doit pas dépasser normalement les 33 % de vos revenus. Aussi, vous pouvez dès lors déterminer la durée de paiement en fonction de la mensualité dont vous pouvez vous acquitter. Cela vous évite le risque de ne plus pouvoir payer les mois à l’échéance.

Maintenant que tous les détails de votre crédit sont éclaircis, vous n’avez qu’à contacter votre banquier. Vous pouvez aussi chercher une offre intéressante chez un organisme prêteur concurrent. Pensez aussi à choisir le logement qui répond le mieux à vos attentes et à votre situation financière.

2. Le compromis de vente :

Ce document présente une convention provisoire entre l’acheteur et le vendeur. Ses conditions générales se déterminent à l’amiable entre les deux parties signataires et les engagent irrévocablement. Du point de vue juridique, cet arrangement est l’équivalent d’une vente d’un bien immobilier à un prix bien précis. Or, son actualisation dépend de certaines formalités auprès de l’organisme prêteur. Une fois signé chez un notaire ou sous seing privé, le compromis de vente engage les deux parties. L’une à vendre, l’autre à acheter le bien faisant l’objet du compromis. Cet acte représente alors une garantie de vente sûre, autant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Délai de réflexion et engagement :

Après avoir signé cet acte officiel sous seing privé, vous bénéficiez d’un délai de réflexion équivalent à 7 jours calendaires. Et ce, à partir de la date de la signature. Or, un compromis de vente peut engager les deux signataires dans des recours pénaux s’ils manquent à leurs obligations respectives. Cela veut dire, si le vendeur ne transmet pas la propriété du bien à l’acheteur. Mais aussi, si ce dernier ne paye pas un acompte d’au moins 10 % du prix total convenu.

Veillez donc à ce que les informations qui figurent sur votre demande de crédit soient similaires à celles du compromis de vente. Cela inclut notamment le montant du prêt, la durée de paiement et le taux d’intérêt, qu’il soit fixe ou variable.

3. La simulation du prêt immobilier :

Afin de réaliser exactement la simulation de votre crédit, deux façons de faire sont possibles.

Choisir un taux fixe :

C’est la formule que la majorité des emprunteurs apprécient pour la sécurité qu’elle présente. Le caractère invariable du taux d’intérêt pendant toute la durée du paiement rassure beaucoup les demandeurs de crédit. Ils se fixent dès la signature du crédit un montant de mensualités qui ne change pas au cours du temps. L’avantage principal du taux invariable est donc cette sécurité qui vous permet de gérer votre budget d’une manière plus efficace. Et notamment, sans surprises.

Choisir un taux révisable :

Contrairement au taux fixe, le taux révisable ou variable peut varier en fonction des conditions financières du marché. Ce changement de taux entraîne la modification de la mensualité, et par conséquent de la durée de paiement. Mais cela vous laisse également profiter d’une éventuelle baisse dans le prix de l’immobilier. Ainsi, soit vous réduisez le montant de votre mensualité, soit la durée de paiement, soit les deux ensembles. Cela dépend de la variation de l’indice de références sur le marché financier. Le prêt immobilier à taux variable convient beaucoup aux emprunteurs qui prévoient une baisse ou une évolution dans les revenus.

4. Les prêts aidés :

Avant de solliciter un crédit immobilier, pensez à vérifier vos droits d’éligibilité aux prêts aidés. Ces prêts peuvent vous servir d’un apport personnel pour votre prêt classique. Ils peuvent aussi financer certains travaux d’amélioration et de rénovation énergétique, le cas échéant.

Le prêt à taux zéro :

Le PTZ 0 % est un crédit dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Il contribue à l’achat ou la construction d’une première résidence privée. Son bénéficiaire doit être primo-accédant, c’est-à-dire il s’agit de sa première résidence principale. En effet, le montant du prêt et les conditions du paiement dépendent de plusieurs facteurs, y compris :

• Le montant des revenus et leur caractère stable et régulier. Plus vos ressources sont importantes, vous bénéficiez d’une durée de paiement plus courte. Ainsi, vous payez plus vite et moins cher votre crédit.
• Le nombre de personnes qui vont habiter le bien immobilier.
• La localisation géographique du futur logement.
• Le type de l’habitation, qu’elle soit neuve ou ancienne. Il faut savoir qu’à partir du janvier 2015, le prêt à taux zéro concerne l’achat d’un logement ancien. Une seule condition qui s’impose est celle de la réalisation de travaux d’amélioration énergétique. Nous tenons à vous informer dans ce cas que le PTZ est cumulable avec le CITE et avec l’éco-PTZ.

Le prêt patronal ou 1 % logement :

La participation de l’employeur dans l’effort de construction dénommée aussi le prêt 1 % logement est une action mensuelle obligatoire. Elle concerne en particulier les chefs d’entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés. Cette participation permet à chaque employé d’obtenir un prêt 1 % patronal afin d’acheter ou construire un logement personnel. Il peut aussi acheter un terrain ou réaliser des travaux d’amélioration d’habitat. Ce prêt est possible sans condition de ressources, avec une durée d’un an renouvelable une seule fois.

5. Le taux annuel effectif global (TAEG) :

C’est un outil d’évaluation exacte et globale qui a pour objectif de protéger les particuliers contre l’abus de certains prêteurs. Ces organismes doivent mentionner clairement leur mode de calcul du coût réel du crédit immobilier qu’ils proposent. Et ce, pendant toute la période de paiement selon le contrat de crédit. Ainsi, le TAEG devient un élément principal dans le choix de la meilleure offre de prêt immobilier. Il n’inclut pas seulement le taux d’intérêt, mais l’ensemble des frais suivants :

• Le taux d’intérêt du crédit immobilier (fixe ou variable).
• Les frais de dossier.
• Le coût d’assurance en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité professionnelle temporaire.
• Les frais de garantie.

6. La garantie personnelle :

Les banques et organismes de crédit qui proposent le prêt immobilier exigent souvent une solide garantie. C’est leur moyen de se rassurer de la récupération de leur argent pour ce type de crédit à long terme. L’emprunteur doit donc inclure dans son dossier le justificatif d’un apport personnel, un contrat d’assurance tous risques ou même une hypothèque. À défaut, le prêteur peut vendre le bien immobilier pour récupérer les fonds qu’il avait versés en cas de défaillance. Alors, afin de garantir votre crédit immobilier, faites le choix entre les possibilités de garanties suivantes.

L’hypothèque :

Garantir un prêt immobilier par une hypothèque est une opération très fréquente. Cela permet à l’emprunteur de mieux convaincre son créancier et de pouvoir négocier les meilleures conditions de paiement. Cependant, la mise en hypothèque d’un bien immobilier coûte de l’argent. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière équivalente à 0.715 % du montant du prêt.

Ensuite, l’acte doit obligatoirement être constaté par un notaire et inscrit au bureau des hypothèques. Des procédures qui ne peuvent pas se faire sans argent. L’autre inconvénient du dispositif est lié au bien hypothéqué. Dans le cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut saisir le bien pour le vendre aux enchères. C’est de cette manière qu’elle puisse récupérer les mois impayés.

L’inscription en privilège de prêteur de denier :

L’IPPD est une garantie qui porte uniquement sur les biens immobiliers anciens. Son coût est plus faible que celui de l’hypothèque, car elle n’exige pas de taxe de publicité foncière. L’IPPD doit faire l’objet d’un acte notaire et doit être inscrite au bureau des hypothèques, 2 mois après la vente du bien. Dans l’éventuelle défaillance de l’emprunteur, c’est la banque ayant donné le prêt immobilier qui se paye en premier lieu.

Le cautionnement :

Les sociétés de cautionnement aident à réduire les frais de garantie pour les particuliers. Elles les dispensent des frais d’inscription au bureau des hypothèques et des honoraires du notaire. Ainsi, une société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance. Et ce, en contrepartie d’un pourcentage variant entre 2 et 3 % du montant du prêt. Ensuite, la personne emprunteuse doit lui donner une partie du montant de son crédit. Cette part se compose de :

• La contribution aux frais de garantie. Elle pourrait être remboursée en partie à l’emprunteur vers la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun incident.
• Une commission qui est définitivement acquise par la société de caution.

La caution mutuelle fonctionnaire :

Seuls les fonctionnaires peuvent bénéficier de ce type de garantie sans frais. Ensuite, la caution mutuelle concerne principalement les salariés de l’Éducation nationale. Souvent proposée par les banques, elle remplace les autres garanties comme l’hypothèque et l’IPPD. Comme son nom l’indique, elle fonctionne selon un principe mutualiste. Ce sont les adhérents qui constituent un fonds commun qui sert à rembourser leur prêt immobilier en cas de coup dur.

7. L’assurance emprunteur :

Un contrat d’assurance constitue une garantie solide du côté de l’emprunteur. Il sert à le protéger, ainsi que sa famille, en cas d’un éventuel incident (invalidité, arrêt de travail ou décès). Mais en vérité, l’assurance emprunteur protège aussi l’organisme prêteur en cas de défaillance de son client. C’est pour cette raison que nous vous conseillons de choisir la meilleure société d’assurance. Cela pourrait être votre banque, qui vous propose elle aussi un contrat de groupe.

Or, vous pouvez aussi opter pour la délégation d’assurance extérieure à votre banque. Dans ce cas, vous devez vérifier la présence d’une couverture complète pour les sinistres suivants :

• Le décès
• La perte totale et irréversible d’autonomie
• L’interruption temporaire de travail ITT.
• La perte d’emploi.

8. Le dossier de demande de prêt :

Afin de solliciter votre crédit immobilier dans les meilleures conditions, pensez à constituer un solide dossier de demande. Vous devez fournir un document complet qui inclut les justificatifs liés aux éléments suivants :

• Votre état civil.
• Votre situation familiale, professionnelle et financière.
• Toutes les informations concernant le futur bien immobilier.
• Le tableau d’amortissement de vos dettes en cours, si elles existent.

Après l’étude de votre situation à travers votre dossier de demande, votre banque peut prendre trois types de décisions :

• Elle accepte votre demande.
• Elle refuse votre demande parce qu’il y a des pièces justificatives qui manquent. Vous devez dans ce cas faire compléter votre demande par les documents requis.
• Elle rejette votre demande, car elle ne s’adapte pas avec l’offre de prêt qu’elle pourrait vous proposer. Votre taux d’endettement est insuffisant ou vous présentez un profil à risque par exemple.

Le délai nécessaire pour traiter votre demande et pour vous proposer une offre de crédit immobilier dépend des éléments suivants :

• Votre profil emprunteur.
• La complexité de votre dossier.
• La présence de toutes les pièces justificatives requises.

9. L’offre du prêt :

Un élément très important avant de vous engager dans un contrat de prêt est l’offre précontractuelle. Après avoir envoyé votre demande de prêt immobilier, chaque prêteur doit vous communiquer sa proposition de crédit. Celle-ci doit s’adapter exactement avec les éléments qui figurent dans votre demande. Aussi, elle doit obligatoirement mentionner par écrit toutes les caractéristiques du futur crédit.

• En cas de prêt à taux fixe: le montant, la durée de paiement, la garantie et le coût d’assurance. Mais aussi, le tableau d’amortissement détaillé.
• En cas de prêt à taux variable: le montant, la durée de paiement, la garantie et le coût d’assurance. Le prêtru doit aussi inclure dans son offre un document comportant les modalités de variation du taux d’intérêt.

Validité de l’offre et délai de réflexion :

Après avoir reçu l’offre du prêteur, vous disposez d’un délai maximal de 10 jours afin de l’étudier. Et ce, à compter de la date de sa réception. La durée de validité de l’offre est de 30 jours calendaires à compter de sa réception. En cas de refus, vous ne devez verser aucun frais, ni pour le courtier, ni pour l’organisme de crédit.

Mais en cas d’acceptation de l’offre, vous devez adresser un courrier à l’organisme de crédit. Le courrier doit inclure l’offre de prêt datée et signée de votre main. Cela implique que vous vous engagez dans le paiement du prêt auprès de votre organisme prêteur. Ce dernier ne pourra pas désormais se retourner sur sa décision de vous accorder les sommes convenues.

10. La signature chez le notaire :

L’acte de vente définitive est un document officiel. Il doit être rédigé et enregistré par un notaire. Dans la plupart du temps, le notaire du vendeur peut s’occuper seul de la totalité des procédures. Il s’occupe aussi de vérifier que les documents protégeant chacune des deux parties lui ont été fournis. Sinon, chacune des deux parties aura son propre notaire pour accomplir toutes les formalités nécessaires. Voilà enfin, vous avez réalisé votre rêve d’avoir un bien immobilier. Quelques jours après la signature de cet acte, le notaire peut vous remettre la clé avec le titre de propriété. Vous êtes officiellement propriétaire !