Si vous voulez acheter ou construire votre résidence principale à crédit, mais vous n’avez pas un apport personnel, alors inutile de vous inquiéter. Des solutions existent même si vous ne possédez pas un capital. Ceci est possible si vous êtes un jeune actif et que vous présentez un profil professionnel évolutif et réellement sécurisé. Les banques, les sociétés de financement spécialisées ainsi que l’État encouragent les ménages à l’accession à la propriété immobilière. L’essentiel est d’opter pour le meilleur choix avant de vous engager d’une manière irréfléchie dans des prêts lourds. Pour savoir comment et où emprunter sans apport personnel, suivez bien notre article.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
- Comment emprunter sans capital ?
- Emprunter sans apport personnel grâce aux prêts aidés !
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Pour financer l’acquisition de leurs premières résidences principales, les particuliers optent souvent aux prêts bancaires. Si la durée de remboursement est pratiquement longue, les échéances mensuelles sont adaptées à leurs capacités budgétaires. Or, les dispositifs de dépôt de demande d’emprunt auprès des banques et des organismes de crédit semblent avoir durci. C’est naturel, du moment où les prêteurs veulent être solidement sécurisés en cas d’un éventuel risque de non-paiement. Ils exigent pour ce fait des garanties et cautions personnelles, en particulier pour les prêts à long terme. Au cours de ces financements, des changements personnels et professionnels peuvent survenir et changer le taux d’endettement du débiteur.
Le prêt immobilier et l’apport personnel :
Parmi les formes de garanties exigées à la souscription d’un crédit immobilier, l’apport personnel. C’est la part de participation du débiteur dans le montant global de l’acquisition du bien immobilier. Ce capital sert alors à diminuer le montant sollicité et à optimiser les conditions de paiement. Les banques veulent souvent courir moins de risques en attribuant un crédit. Elles exigent alors un apport personnel de 20 à 30 % (frais inclus) des sommes allouées. Côté emprunteur, cela lui permet de négocier un prêt plus souple avec un taux réduit et des modalités de remboursement plus favorables.
Les avantages d’un capital personnel :
Chaque salarié, selon la période de son travail, ses rentrées d’argent, ses ressources ou son héritage peut avoir une épargne personnelle. Ce patrimoine servira de sa participation dans le prix d’acquisition de son futur bien immobilier. Le reste sera donné par l’organisme prêteur en contrepartie de la garantie déposée. Donc, ceux qui travaillent depuis des années et qui ont pu se constituer un capital pour financer une partie de leur crédit sont les privilégiés. Un dossier de demande d’emprunt muni d’un justificatif d’apport personnel optimise les chances de son titulaire par rapport aux autres prétendants. Cela fera preuve de sa capacité de gérer son budget de la manière la plus maîtrisée et rassure bien son banquier. Ainsi, un profit « moins risqué » fournira plus de sécurité à l’organisme prêteur susceptible dans ce cas de concéder jusqu’à 100 % du projet immobilier.
Mais attention, la participation dans les frais annexes comme ceux du notaire ou du dossier n’est pas considérée comme apport personnel. Et ce, parce qu’elle ne couvre pas réellement les frais d’acquisition du bien en question.
Comment constituer un apport ?
Il n’est pas rare qu’au cours de votre carrière professionnelle, vous n’avez pas pu réaliser des économies. C’est le cas de la plupart des salariés aux revenus moyens ou modestes. Il existe alors des prêts dits complémentaires ou aidés qui peuvent contribuer à la constitution d’un apport personnel. On cite à titre d’exemple le prêt à taux zéro, le prêt à l’accession sociale, le prêt 1 % logement, le prêt épargne logement, le prêt dédié aux fonctionnaires, etc. Le grand avantage de ces dispositifs c’est qu’ils sont tous cumulables pour financer votre investissement en complément au prêt bancaire classique. Donc, avant de souscrire un crédit, nous vous conseillons de vous informer sur les différentes aides et primes auxquelles vous avez droit. Calculez ensuite votre taux d’endettement et ce que vous pouvez payer chaque mois pour estimer correctement le montant de votre crédit.
Comment emprunter sans capital ?
Dans le but de favoriser l’accession à la propriété immobilière, l’État aide les particuliers à contracter un crédit sans capital personnel. L’essentiel est de faire preuve d’un bon historique bancaire et d’une stabilité financière. Les banques vont évidemment exiger des garanties sérieuses qui protégeront leur droit de remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur. Parmi les éléments rigoureusement vérifiés par tous les organismes prêteurs, on peut noter :
- Le niveau de stabilité professionnelle, car les choses deviennent complexes dans le cas d’un CDD.
- La situation familiale (régime matrimonial et nombre de personnes à charge).
- Le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 33 % du revenu.
- L’âge, car les jeunes actifs dont le potentiel d’évolution professionnelle est plus important sont acceptés même s’ils n’ont pas d’épargne.
- Construction et localisation géographique du bien immobilier.
L’importance de la situation professionnelle :
Une banque est plus vigilante face à un jeune couple récemment intégré dans la vie professionnelle et qui souhaite devenir propriétaire sans apport. Or, pour un couple qui travaille depuis des années, elle peut se montrer moins ferme pour le facteur de l’ancienneté et stabilité salariale. Elle peut aussi prendre en compte les éventuels accidents de la vie qui peuvent empêcher d’épargner. Cela inclut le divorce, le veuvage ou les maladies chroniques. Ce qui compte vraiment, c’est la bonne santé financière du salarié et de l’entreprise qui l’engage. De toutes les manières, l’octroi d’un crédit sans apport personnel ne peut pas être fait sans les taux d’intérêt trop élevés. L’organisme prêteur va, dans le cas d’absence de capital, accorder la totalité du montant de l’acquisition immobilière (le prêt dit à 110 %). Puisque le taux de risque est élevé, il sélectionnera les demandeurs d’emprunt dont la solvabilité et les capacités de paiement sont plus favorables.
La valeur du bien immobilier pour un prêt à 100 % :
Pour un crédit immobilier sans apport, l’argent octroyé finance à 100 % le prix de l’acquisition. Pour cette raison, le prêteur accorde une grande importance à la valeur bien achetée ou construit. Cela inclut son emplacement, sa superficie, sa performance énergétique et les éventuels travaux qui y sont effectués. Il n’est pas rare que la banque demande pour garantie solide la mise en hypothèque du bien immobilier. Pour cette raison, elle va beaucoup s’intéresser à sa valeur et à son prix d’achat pour combler le risque qu’elle va courir en cas de défaillance de l’emprunteur. Une maison dans la zone A ou A bis se vendra évidemment plus vite qu’un appartement dans la zone B2 ou C. De même, tous les organismes de crédit savent qu’un logement qui porte un B ou un C sur son étiquette énergétique est meilleur qu’un logement classé E ou F !
Quelles sont les autres garanties ?
À l’absence d’un apport personnel, vous pouvez garantir votre crédit immobilier par d’autres types de caution. Vous pouvez d’abord recourir à un co-emprunteur dont le niveau de solvabilité est important. Vous pouvez aussi convaincre votre banquier par un contrat global d’assurance emprunteur incluant les garanties décès et perte d’emploi. Mais si vous voulez rapporter toutes les chances de votre côté, alors vous devez miser sur l’hypothèque. Cette garantie sur le bien acheté à crédit rassure le prêteur quant à la récupération de son argent. Il acceptera ainsi de vous accorder un prêt hypothécaire à l’absence même d’un apport personnel. Reste à savoir que vous devez bien évaluer les risques afin de ne pas perdre votre patrimoine. De même, il existe des frais dont vous allez vous acquitter et que vous devez prendre en compte pour calculer la rentabilité de cette mise en garantie.
Emprunter sans apport personnel grâce aux prêts aidés !
Inutile d’être freiné financièrement si vous ne disposez pas d’épargne pour contribuer dans le financement d’achat de votre résidence principale. Il existe de nombreux prêts complémentaires pouvant vous aider à convaincre votre prêteur d’accepter votre demande. Optimiser votre dossier de demande d’emprunt avec les petits prêts aidés dont vous pouvez facilement bénéficier est possible.
Le prêt à taux zéro (PTZ) :
Comme son nom l’indique, ce type de crédit est gratuit et n’inclut aucun taux d’intérêt. Cela signifie que le bénéficiaire du PTZ paye seulement le capital réellement versé dans son compte. Cependant, il s’agit d’un petit financement dont le montant ne dépasse pas en général les 20 % du coût total du bien immobilier. Il concerne uniquement les personnes souhaitant acheter leur première résidence principale. Cela signifie les premiers accédants. Un prêt à taux 0% ne suffit pas à tout payer, mais aide à obtenir votre crédit bancaire. Il sert à convaincre votre créancier en cas de défaut d’apport personnel.
Le prêt 1 % logement :
C’est un prêt accordé aux salariés de certaines entreprises du secteur privé constituées de plus de 10 personnes. Il les aide à favoriser leur accession au logement. Ce prêt peut financer jusqu’à 30 % du coût de l’acquisition du bien immobilier (neuf ou ancien). Et ce, selon vos ressources personnelles, le nombre de personnes à votre charge et l’emplacement géographique de votre investissement. À savoir qu’afin de bénéficier d’un prêt 1 % logement, vous n’avez qu’à vous adresser directement à votre employeur. Ensuite, des conditions liées à vos ressources personnelles et au logement concerné sont à respecter.
Le prêt d’accession sociale des caisses d’allocation familiale (CAF) :
Le PAS concerne les personnes aux faibles revenus qui bénéficient d’aide personnalisée au logement accordée par la CAF. Il les aide à l’achat ou la construction d’une résidence principale. Son montant peut atteindre jusqu’à 100 % la valeur de l’investissement immobilier. Cela dépend de plusieurs facteurs dont notamment le nombre d’enfants à charge et la zone d’emplacement du bien immobilier. Le prêt d’accession sociale est remboursable sur une durée de 3 ans avec un taux fixe ou variable très avantageux.
Très important à savoir que ces prêts sont cumulables et vous donnent accès aux conditions avantageuses d’emprunt si vous pouvez en bénéficier. N’hésitez pas à vous renseigner également sur la gamme de prêts dédiés spécialement aux fonctionnaires du service public. Pour bien choisir votre crédit et éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de comparer les différentes offres que l’on vous propose. Utilisez aussi les outils de simulation disponibles en ligne par un grand nombre d’organismes financiers et de sociétés de crédit spécialisées.