L’État favorise l’accès aux crédits réservés à la propriété immobilière par la mise en œuvre du dispositif financier des prêts conventionnés. Attribué sans condition de ressources, ce dispositif concerne aussi les particuliers aux revenus limités. En demandant un crédit immobilier classique, ces emprunteurs rencontrent souvent des problèmes pour manque de solvabilité. Or, pour un PC, ils ne sont pas tenus d’avoir un apport personnel ou des garanties pour l’obtention du financement. Et ce, par ce que c’est l’État qui se porte garant du prêt sollicité auprès de l’une des banques conventionnées. De son côté, l’emprunteur est tenu par des obligations de paiement comme pour tout autre type de crédit. Alors, pour savoir comment fonctionne le dispositif et quels sont ses avantages majeurs, lisez notre article.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un prêt subventionné par l’État ?
- Le prêt conventionné locatif
- Le fonctionnement d’un prêt conventionné
- Cumul de prêts conventionnés pour accéder à la propriété immobilière
Qu’est-ce qu’un prêt subventionné par l’État ?
Le PC est typiquement conçu pour favoriser l’accès à la propriété d’une résidence principale ou à la réalisation de travaux. Ce dispositif financier facilite l’obtention d’autres crédits disponibles pour les mêmes raisons comme le PEL, le PTZ et l’éco PTZ. En effet, il est important de savoir qu’il s’agit avant tout d’un prêt réglementé. C’est-à-dire soumis à des conditions d’obtention et engage chacune de ces trois parties : l’État, la banque conventionnée et l’emprunteur. Nombreuses sont les banques ayant signé une convention avec le Crédit foncier de France pour proposer ce type de financement. Mais, les conditions de paiement sont différentes et les taux d’intérêt sont variés. Il est convenu pour un primo accédant de vérifier le maximum d’offres proposées sur le marché avant de s’engager. Un prêt mal étudié pourrait déséquilibrer le budget de la famille.
Note : une résidence principale est le lieu de logement occupé par son propriétaire au moins 8 mois pendant l’année.
Le prêt conventionné locatif :
Outre l’achat ou la construction d’une résidence principale, un prêt conventionné peut financer l’acquisition d’un logement destiné à la location. C’est ainsi qu’il prend son appellation de prêt conventionné locatif. Notez aussi qu’un PCL couvre jusqu’à 90 % des dépenses engagées dans la réalisation de travaux dans le bien à louer. Il entre, en effet, dans la grande catégorie des prêts sociaux. Son avantage majeur est dans son taux d’intérêt. Celui-ci ne dépasse jamais le plafond fixé par la Société de Gestion du Fonds de Garantie à l’Accession Sociale (SGFGAS). Pareil à un prêt conventionné classique, le PCL donne le droit d’accès à des financements complémentaires. Il est cumulable avec le crédit relais, le prêt d’épargne logement ou le crédit pour les fonctionnaires. Il est régi par les mêmes lois et concerne tous les particuliers de nationalité française résidant sur le territoire national.
Comment obtenir un prêt conventionné locatif ?
Il n’existe aucune condition de ressources pour obtenir un prêt conventionné locatif. La demande se fait toujours auprès d’une banque conventionnée et habilitée à proposer ce type de financement. Or, les propriétaires qui souhaitent bénéficier également d’une aide personnalisée au logement (APL) présentent un cas particulier. Ils doivent obligatoirement passer une convention avec l’État pour une durée de 15 à 30 ans. Ils doivent aussi choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas le plafond autorisé. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de louer son bien à un prix inférieur à celui du marché. Mais, cette opération reste un investissement intéressant et durablement rentable. Les personnes dont les ressources personnelles sont modestes pensent rarement à changer de lieu d’habitation. Ils évitent toute charge supplémentaire pouvant être liée au déménagement et au cautionnement de la location.
Le fonctionnement d’un prêt conventionné :
Un prêt conventionné permet à son bénéficiaire (étant un primo accédant) de construire un logement individuel. Il peut aussi acheter une maison neuve ou ancienne, effectuer des travaux d’amélioration ou d’agrandissement ou financer un investissement locatif. Mais, vous ne pouvez pas payer la rémunération du notaire avec votre PC. Sachez que, durant toute la période du prêt, le logement ne peut pas être utilisé comme local commercial ou professionnel. Il ne peut pas servir de location saisonnière ou meublée ou comme résidence secondaire. De même, quelle que soit l’intention du prétendant à l’accession immobilière, sa maison doit répondre à certains critères. Cela est essentiellement lié à la superficie et aux conditions d’habitabilité, notamment dans le cas d’un logement ancien.
Montant, taux et durée :
Le montant d’un PC couvre souvent l’intégralité des opérations susmentionnées. Mais, une banque conventionnée avec l’État peut décider de ne pas accorder que 80 % du montant de l’investissement. Mais, le montant minimum qu’elle peut accorder pour ce type de prêt est de 4 500 €. La durée de paiement du crédit varie souvent de 5 à 30 ans, et elle grimpe parfois jusqu’à 35 ans. Nous vous conseillons de ne pas hésiter à vérifier toutes les offres proposées par les institutions bancaires. Comparez le taux d’intérêt pratiqué par rapport à celui d’un crédit immobilier classique. Celui-ci continue à rester à la baisse en début de l’année 2018. Il existe, en effet, deux types de taux d’intérêt appliqués dans le cadre de ce prêt réglementé. L’emprunteur est libre de choisir un crédit à taux révisable ou à taux fixe.
Le taux fixe :
Comme son nom l’indique, il s’agit d’un taux calculé à l’avance et prévu dans le contrat. Depuis février 2017, ce taux varie de 2.90 à 3.35 %. Le souscripteur connaît exactement le montant de ses mensualités, capital et intérêt inclus. La plupart des banques conventionnées préfèrent ce type de taux d’intérêt. Et ce, pour la sécurité qu’il offre puisqu’il reste le même en cas de baisse considérable sur le marché.
Le taux révisable :
C’est un taux d’intérêt variable qui s’adapte avec l’évolution de la situation du marché de financement. Cependant, dans le cas d’un prêt conventionné, tout est soumis à un plafond fixé par la SGFGAS. Cela protège les intérêts de la banque et du consommateur. Pour ainsi, la marge maximale d’un taux d’intérêt révisable est de 2.3 %, quelle que soit la durée de paiement.
Note : il est permis chez une banque conventionnée de combiner un prêt à taux fixe avec un prêt à taux variable. Et ce, dans le cadre du même prêt conventionné. L’essentiel étant de ne pas les cumuler avec un crédit immobilier classique.
Cumul de prêts conventionnés pour devenir propriétaire :
Le PC est parfois insuffisant pour financer l’intégralité d’un investissement d’acquisition ou de construction d’une résidence principale. Pour cela, d’autres prêts réglementés peuvent être proposés à un primo accédant. Ce dernier doit bien se renseigner sur ses droits d’éligibilité afin de calculer exactement le montant qu’il puisse solliciter. Un prêt conventionné peut être alors complété par les dispositifs financiers suivants :
- Un PTZ
- Un prêt action logement (prêt 1 % patronal)
- Un prêt d’épargne logement
- Un crédit aidé de la CAF, des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles.
- Un crédit pour les fonctionnaires
- Un prêt relais accordé par une banque traditionnelle
- Une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH)
Autres avantages du prêt conventionné :
Le prêt conventionné dépasse souvent le taux d’intérêt classiquement pratiqué dans le cadre d’un prêt immobilier. Cependant, il demeure une alternative intéressante pour les personnes emprunteuses qui ne peuvent pas donner des justificatifs de solvabilité. La banque conventionnée ne va pas demander un apport personnel comme dans le cas d’un crédit classique. Aussi, ce type de prêt n’est pas soumis à des conditions de ressources. Il est ouvert même à ceux dont les revenus sont modestes. Celles-ci peuvent par contre bénéficier d’un prêt accession sociale (PAS) en raison de leurs ressources limitées. N’oublions pas qu’un PC ouvre droit d’accès à l’aide personnalisée au logement (APL) étant directement versée à la banque conventionnée. Cette aide est très avantageuse, car elle réduira le montant des mensualités payées par l’emprunteur. Il suffit de contacter la Caisse des allocations familiales afin d’en bénéficier. La demande peut être faite entièrement en ligne.